Что такое дома дуплекс и стоит ли их покупать

Дуплекс — это дом с двумя жилыми секциями, которые разделяются общей стеной. В нем может быть от одного до трех этажей, и прилегающая территория примерно 8-30 соток для каждого собственника.

В каждой половине жилья есть свои комнаты, санузел, гараж — соседи не пересекаются. Общая стена может проходить как через все строение, так и между гаражами.

Характерные особенности:

• Цельный фасад. Снаружи выглядит как обычный коттедж, у которого две половины дома зеркально отражают друг друга.

• Отдельный вход. Могут встречаться постройки с общим входом, но чаще каждая жилая часть имеет свой.

• Дома невысокие и просторные. Общепринятых стандартов нет, но обычно в таких домах 2-3 этажа. Площадь всех комнат составляет от 100 до 150 кв.м.

• Единая система инженерных конструкций. Система отопления, подводка газа, электричества, воды — единая для всего дома. При этом в каждой секции стоят счетчики, и собственники платят только за свою половину.
  Прилегающий участок. У каждого владельца есть своя прилегающая территория, которую он не делит с соседом. Площадь бывает разная, но обычно это 8-30 соток.

Внешне дуплекс и таунхаус похожи. Оба здания относят к блокированным постройкам, они имеют зеркальные части, несколько входов, рассчитаны на несколько семей.

В чем ключевые отличия:

1. Таунхаус включает в себя три и более жилищных блока, и в нем могут проживать 6-8 семей, а в дуплексе только две жилые секции.

2. В таунхаусе у дома общий участок, и нет четкого распределения его частей между семьями. В результате на общей территории можно столкнуться с приглашенными друзьями гостей, играми детей, которые шумят и не дают расслабиться. В дуплексе у каждого жильца своя территория.

«Если таунхаус оформлен как многоквартирный дом, то при его продаже могут возникнуть трудности. Каждая его секция будет считаться отдельной квартирой, а земля — находиться в общей долевой собственности всех владельцев. А это значит, что нужно будет получить отказы всех соседей от первоочередного права покупки», — говорит Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость.

Дуплекс подойдет тем, кто хочет жить:

• В частном доме, но ограничен в средствах. Дуплекс обойдется дешевле, чем собственный коттедж. На вторичном рынке сайтов недвижимости можно найти варианты дуплекса от 10 000 000 рублей.

• Рядом с родными и друзьями. Это часто необходимо, чтобы бабушка и дедушка могли забрать детей из садика или школы. Или нужно присматривать за пожилыми родственниками.

• В доме с небольшим участком. У дуплексов небольшая придомовая территория в 4-8 соток, за которой не придется много ухаживать.

Согласно строительным нормам СНиП 31-02-2001, к планировке дуплекса есть следующие требования:

• Размеры комнат и их взаиморасположение определяет сам застройщик. Стандартно в таких домах строят несколько жилых комнат, ванную или душевую, кухню, кладовую.

Планировка одной половины дома, как правило, зеркально отображает другую. Источник: Pinterest

• Между жилыми секциями должна быть противопожарная стена REI 45, где 45 — время, на протяжении которого стена выдержит огонь до приезда пожарных.

• В доме должны быть все инженерные системы: газ, вода, электричество, канализация.

«Оптимальный вариант, когда общая стена дуплекса проходит не через весь дом, а между гаражами, кладовыми и лестничными пролетами. Так шум от соседей будет сведен к минимуму.

И лучше, чтобы у дуплекса были разные крыши для каждой секции. Некачественные ремонтные работы у одного из соседей могут привести к проблемам у другого, например, к плесени, которая может распространяться и на соседнюю секцию.

Важно, чтобы фундамент заливался единым целым, а коммуникации разводились отдельно для каждой секции, чтобы избежать проблем в случае поломок», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость.

До 2021 года у дуплекса не было правового статуса в России. Он не относился ни к квартирам, ни к жилым домам.

Но ситуация изменилась: 15 декабря 2021 года Государственная дума приняла поправки во втором чтении и присвоила дуплексу правовой статус дома блокированной застройки.

Теперь дуплекс определяется как жилой дом с несколькими секциями, которые объединяются стеной без проемов. Каждая секция имеет отдельный выход на земельный участок.

Теперь владельцы дуплексов могут:

• ставить свое жилье на кадастровый учет, чтобы оформить право собственности и распоряжаться домом по своему усмотрению, например подарить кому-то или обменять, или продать;

• регистрироваться по месту жительства;

• получить ипотеку или кредит на строительство такого дома.

Команда «Самолет Плюс» позаботится о том, чтобы вы быстро подобрали надежный дом. Вам не придется отрываться от работы, ехать смотреть все понравившиеся объекты — мы учитываем пожелания, бюджет и отбираем сразу идеальные варианты. А наш юрист и агент по недвижимости проследят, чтобы документы на дом были без подвоха, и помогут оформить недвижимость с земельным участком в собственность.

Посмотреть дома

Выгодная цена.

В январе 2024 года, по данным «ЦИАН.Аналитики», частные дома на первичном рынке Подмосковья стоили 25,9 млн руб. Эта цифра еще увеличится на 15% за год. Дуплекс на их фоне стоит гораздо дешевле.

Можно найти дуплексы на вторичном рынке от 10 000 000 до 17 000 000 млн рублей

Подходит для большой семьи.

Как правило, такие дома строят 2-3-х этажными с площадью 100-150 кв.м. и выше. А это значит, что в дуплексе хватит места для многодетной семьи. На первом этаже можно разместить просторные комнаты общего пользования: кухню, столовую, санузел, а на втором — спальню родителей и несколько детских комнат.

Минимум соседей.

Делить дом придется только с одной семьей — жилые секции абсолютно изолированы противопожарной стеной, которая обеспечивает шумоизоляцию. Придомовой участок так же у каждого свой, разделен забором.

Небольшой прилежащий участок.

Его достаточно, чтобы поставить мангал, отвести часть территории под песочницу и детские горки, и парковочное место для машины. В коттеджах с такой же большой площадью будет участок, который придется занимать не только перечисленными зонами, но и газоном или огородом, чтобы территория не зарастала сорняками.

Недорогое обслуживание дома.

Все расходы по реставрации фасадов, починке кровли, ремонту отопительной системы или водоснабжения делятся пополам с соседями.

Некачественные материалы.

На вторичном рынке можно попасться на дом с планировочными и технологическими ошибками, материалы которого не будут соответствовать нормам СНиП 31-02-2001. Например, с некачественной противопожарной стеной с пределом огнестойкости менее REI 45.

Проблемы с юридическим оформлением.

Только в 2021 году дуплекс обрел правовой статус. До этого времени эти дома продавали как многоквартирные постройки или объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в долевой собственности. По статье 36 ЖК РФ это значит, что распоряжаться земельным участком, например, отгородить забором или сдать его в аренду, можно только с согласия других собственников. И теперь жильцам таких домов приходится обращаться в суд, чтобы признать их дома дуплексами, и оформить земельный участок в собственность.

«Дуплексы и таунхаусы могут оформляться как коммерческая недвижимость, но при этом продаваться и использоваться как жилые помещения. В таких случаях нужно внимательно проверять документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Например, под видом жилого дуплекса могут продавать коммерческое помещение, такое как гараж для судна», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость.

• Дуплекс — это дом с двумя жилыми секциями в 1-3 этажа, которые разделяются общей стеной.

• Отличительные черты дуплекса: зеркальный фасад, общая кровля и фундамент, отдельные входы в дома и полная изоляция от соседней семьи.

• Таунхаус включает в себя три и более жилищных блока, и в нем могут проживать 6-8 семей, а в дуплексе только две жилые секции. В таунхаусе у дома общий участок, а в дуплексе у каждого свой.

• Дуплекс обойдется дешевле, чем индивидуальный коттедж. На вторичном рынке дуплексы можно найти от 10 000 000 млн рублей.

• 15 декабря 2021 года Государственная дума приняла поправки во втором чтении и присвоила дуплексу правовой статус дома блокированной застройки. Теперь дуплекс определяется как жилой дом.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Логинова
Эксперт: Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость