Как сдавать квартиру, если живешь в другом городе

Если у человека есть квартира в другом городе, то выгодно ее сдавать. Ведь за нее в любом случае нужно платить коммунальные платежи и налог на недвижимость, следить за состоянием помещения. Вложений не избежать. Но не все знают, как сдать квартиру в другом городе, поэтому теряют дополнительный источник дохода. В статье разберем, как сдавать квартиру удаленно.

Сдать квартиру в другом городе можно самостоятельно, через агентство или сервисы аренды. Рассмотрим, как это сделать, плюсы и минусы каждого способа.

Самостоятельно

Лично приехать в город и встретиться с будущими арендаторами, показать квартиру, подписать договор аренды и передать ключи кажется самым простым вариантом. Но минус в том, что это требует времени и затрат на поездку, особенно, если живете далеко. 

Можно проверять состояние квартиры, когда вы приезжаете в город. Но такой вариант неудобен в случае форс-мажоров: если сломается бытовая техника, засорится канализация. Для решения подобных вопросов лучше, чтобы в городе был человек, который разбирался бы с проблемами: родственник или друг.

По доверенности на родственника. Можно оформить доверенность на родственника или друга, который будет представлять интересы. Он покажет помещение, подпишет договор аренды и передаст ключи. Такой человек проконтролирует, чтобы с имуществом ничего не случилось, поможет решить бытовые вопросы, проверит состояние недвижимости.

Но чтобы оформить доверенность, нужно потратить время и деньги на нотариуса. Также важно выбрать надежного человека, чтобы он выполнял свои обязанности и не обманул вас, присвоив часть денег себе.

Дистанционно оформить аренду. Можно попросить арендаторов предоставить фото документов и направить им фото и видео помещений. Если обе стороны согласны с условиями, то договор, список имущества и инструкции по передаче ключей отправляют электронной или заказной почтой.

Удаленно сложнее проверять квартиру. Но можно договориться, чтобы арендаторы предоставляли фото и видеоотчеты. Вот только фото и видео могут не полностью передать реальное состояние помещения.

«Видеообзор квартиры перед сдачей в случае споров поможет доказать, в каком состоянии арендовали апартаменты. Договор возможно подписать дистанционно и обменяться фотокопиями. Арендодатель расписывается в договоре, сканирует и отправляет арендатору, который также подписывает и возвращает скан-копию».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

Агентство

Агентство, чтобы найти арендаторов, создает объявления для потенциальных съемщиков, показывает квартиру. С подходящими арендаторами заключает договор. В договоре прописывают ответственность за возмещение ущерба, если имущество украли или повредили.

Компания контролирует оплату аренды и коммунальных услуг, соблюдение условий договора. Решает проблемы с досрочным выездом арендатора, участвует в урегулировании конфликтов с соседями.

Так не надо тратить время и усилия на самостоятельный поиск арендаторов, проверку оплаты и контроль состояния квартиры. Это удобно, если вы хотите сдавать квартиру удаленно. Но агентство берет процент от суммы ежемесячной арендной платы за свои услуги.

Сервисы аренды

Сервисы аренды проверяют действительность паспорта, нахождение в розыске, наличие долгов, участие в судебных разбирательствах арендаторов. Они анализируют спрос и предложение, а также конкуренцию, чтобы выбрать подходящую цену аренды.

Еще сервисы страхуют имущество, чтобы защитить арендодателей от возможных убытков при повреждениях или утрате имущества арендаторами. Решают споры, если арендатор нарушает условия договора аренды, например, не платит за квартиру. 

Комиссия включена в стоимость аренды и берется с арендатора.

Договор управления

Доверительное управление — это процесс, когда владелец недвижимости передает право распоряжаться своим имуществом агентству недвижимости или риелтору. Таким образом, между собственником и арендатором возникает посредник. Он находит подходящих арендаторов, оформляет с ними необходимые документы, контролирует состояние квартиры и счетчиков, а также следит за оплатой аренды и коммунальных услуг.

Отношения между сторонами доверительного управления регулируются договором управления — договором об оказании услуг. К договору понадобится нотариально заверенная доверенность на посредника. Также нужно зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление. Это делается в Росреестре. Если не пройти эту процедуру, договор может быть признан недействительным при возникновении споров или разногласий.

В договоре или дополнительном соглашении прописывают детали и условия по аренде квартиры: размер арендной платы, сроки оплаты, обязанности и права сторон. Также можно включить пункт о ремонте квартиры: указать, кто отвечает за ремонт и его оплату. Но есть риск нарваться на мошенников, которые могут предложить невыгодные условия аренды или обмануть при оплате: сдавать квартиру посуточно, а не на длительный срок.

«В договоре доверительного управления укажите : 

• состав имущества, наличие мебели и состояние, допустимый износ;

• имя и фамилию или наименование компании, если управление юрлицом;

• размер комиссии или другое вознаграждение за услуги, перечень услуг: клининг или оплата коммунальных платежей;

• срок действия договора. 

Договор доверительного управления действует пять лет. Можно продлить по соглашению сторон».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

Собственники могут заключать договор аренды на короткий или длительный срок. Рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов.

Краткосрочная аренда. При посуточной аренде за счет высокой ставки в день зарабатывают больше, чем при долгосрочной аренде. Но есть вероятность простоя квартиры, если не получится найти арендаторов на каждый день месяца.

При аренде на короткий срок не надо беспокоиться о том, что недобросовестный арендатор будет каждый месяц задерживать оплату. Но частая смена арендаторов требует больше внимания со стороны владельца за состоянием имущества, которое изнашивается быстрее.

Долгосрочная аренда. При длительной аренде собственник получает оплату регулярно: каждый месяц. Но месячная ставка ниже, чем при краткосрочной аренде, соответственно, ниже и доход. Зато не придется каждые несколько дней искать новых арендаторов — квартира не будет пустовать. Для владельца, который хочет сдавать квартиру удаленно часто так проще сдавать жилье.

Для сдачи квартиры, если живете в другом городе, потребуются следующие документы:

• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

• Паспорт владельца.

• Акт приема-передачи имущества.

• Доверенность для представителя собственника, если требуется.

• Договор на управление квартирой при необходимости.

• Соглашение о найме с риелтором или сервисом аренды, если сдаете квартиру через агентство или сервисы аренды.

• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сдача квартиры из другого города связана с некоторыми рисками: повреждение имущества, возникновение проблем с соседями, пересдача жилплощади третьим лицам. Рассмотрим, что учесть, чтобы минимизировать риски.

Оформить страховку. Застрахуйте имущество от пожара, затопления, кражи, порчи из-за действий арендатора. Можно еще оформить страховку на случай причинения ущерба третьим лицам, например, затопление соседей.

Сумма выплат зависит от стоимости аренды квартиры и от конкретного случая. Рассмотрим их на примере онлайн-платформы «Самолет Плюс». Если по вине арендатора произошел пожар, собственник получит от 100 000 руб. Если арендатор украл имущество из квартиры — от 75 000 руб. Если домашний питомец повредил имущество — от 20 000 руб.

Внести депозит. Депозит нужен собственнику жилья, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов по вине арендатора. Например, если жильцы съедут раньше времени, повредят имущество или не оплатят коммунальные услуги. Размер депозита прописывается в договоре. Обычно он равен 1-2 месяцам аренды. Арендодатель возвращает депозит, если по окончании аренды не было проблем.

Выплаты за нарушения условий аренды. Штраф — это сумма, которую арендатор выплачивает арендодателю при нарушении условий аренды, таких как повреждение имущества, нарушение сроков оплаты или другие нарушения. В договоре аренды прописывают конкретные штрафы за каждое нарушение: курение в квартире, задержка платежей. Они могут быть установлены в виде фиксированных сумм или процентов от стоимости ущерба.

«Сдача квартиры в аренду сопровождается форс-мажорами. Досрочный выезд арендатора — распространенная проблема. Кроме того, арендатор может испортить имущество или сдать квартиру в субаренду. Нередки случаи просрочки ежемесячных платежей.

Важно предусмотреть депозит, который арендатор оплачивает за первый месяц, чтобы защитить себя от этих рисков. Этот депозит вернется только в случае, если квартира возвращается в первоначальном виде в установленные сроки. Запрет на субаренду и неустойки за просрочку платежей прописывают в договоре».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

Способы контроля арендатора. Договоритесь с арендаторами о том, как часто и каким образом будете проверять состояние квартиры. Можете установить график регулярных визитов доверенных лиц: раз в месяц или квартал. Либо же запрашивать ежемесячные текстовые, фото- и видеоотчеты о состоянии жилплощади. 

Другой вариант контроля — камера в подъезде рядом с дверью. Она нужна, чтобы убедиться, что в квартире живет квартиросъемщик. А для непредвиденных ситуаций установите на двери дополнительный магнитный замок, чтобы управлять дистанционно со смартфона. Сообщите об этом арендаторам в договоре.

Способы связи с арендаторами. Предусмотрите разные способы связи: телефон, мессенджеры, почта, чтобы быстро реагировать на вопросы. Заранее договоритесь о приоритетных способах связи, например, что вы быстро отвечаете в мессенджерах, а вот в почту заглядываете в конце дня. Также можно использовать чаты или специальные приложения для аренды, чтобы оперативно решать вопросы и предотвратить конфликты.

.

Ставки для самозанятых ниже 

Сдавайте квартиру без личного присутствия и дополнительных затрат на онлайн-платформе «Самолет Плюс». Все задачи берет на себя агент: подготовка квартиры к показам и сдаче, поиск и проверка съемщиков, страховка имущества и дохода. Услуги агента для собственника бесплатные.

Получить консультацию

• Сдать квартиру в другом городе можно разными способами: лично, поручить родственнику, агентству, с помощью сервисов аренды, договора управления.

• Краткосрочная аренда приносит больше дохода, но часто меняются арендаторы, из-за чего возникают простои. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше внимания со стороны владельца. 

• Для сдачи квартиры нужны следующие документы: право собственности, паспорт, акт приема-передачи и другие дополнительные соглашения.

• При сдаче квартиры учитывайте: страховку, депозиты и штрафы, способы контроля, связь с арендаторами.

• Самозанятым выгоднее оплачивать налог с прибыли за аренду недвижимости.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Софья Катруха

Эксперт: Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»