Кто такой ипотечный брокер и чем он занимается

Ипотечный брокер помогает клиентам оформить ипотеку. Часть покупателей справляется с этим самостоятельно. Брокер работает со сделками, в процессе которых могут возникнуть нюансы. Вы можете обратиться к брокеру, если у вас негативная кредитная история и банк может отказать в ипотеке.

«Ипотечные брокеры помогают клиентам с низким кредитным рейтингом, высокой кредитной нагрузкой и плохой кредитной историей. Эти специалисты посоветуют, какие документы использовать, чтобы перекрыть эти проблемы, или, наоборот, какими воспользоваться программами с минимальным пакетом документов», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимости.

Также брокеры помогают правильно оформить продажу квартир. Например, если в квартире выделены доли детей, перед продажей нужно получить разрешение опеки и доказать, что взамен ребенку купят жилье не хуже прежнего. Если выяснится, что права ребенка были нарушены, сделку могут аннулировать. Брокер проследит, чтобы сделка прошла законно и покупатель в будущем не останется без квартиры.

«Кроме того, ипотечные брокеры могут помочь реструктурировать существующие кредиты и снизить финансовую нагрузку. Это актуально для тех, кто уже имеет ипотечные обязательства», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимости.

Ипотечные брокеры могут оказывать услуги комплексно и брать за них процент от суммы сделки. А некоторые брокеры устанавливают фиксированные цены за каждый этап работы. В таком случае итоговая стоимость зависит от перечня услуг, которые нужны именно вам. Он может включать:

Консультацию.

Она часто бесплатна. На консультации брокер спросит, какую недвижимость вы планируете купить и на какой ежемесячный платеж рассчитываете. Он расскажет, как ваши желания соотносятся с возможностями и какие сложности могут возникнуть.

Анализ кредитоспособности.

Брокер оценит, способны ли вы выплатить кредит в срок и какой ежемесячный платеж вам может предложить банк. Если вы не уверены, что банк с первого раза одобрит ипотеку, есть смысл сначала обратиться к брокеру. Так вы получите не отказ, а  информацию и советы, как повысить вероятность одобрения.

Подбор объекта.

Сотрудники агентств недвижимости могут быть брокерами и риелторами одновременно. Такой сотрудник после консультации подберет для вас не только условия кредита, но и объект недвижимости.

Выбор банка и условий кредита.

Брокер проанализирует предложения банков и подберет то, которое подходит вам по сумме первоначального взноса и ежемесячных платежей, сроку кредитования и процентной ставке. Он расскажет и про дополнительные условия, например, нужно ли страхование объекта или жизни и здоровья заемщика.

Сбор документов.

Стандартный пакет документов для оформления ипотеки включает копии паспортов, ИНН, СНИЛС, трудовых книжек заемщика и созаемщиков и справки о доходах. Его несложно собрать и самому. Брокер проверит документы до подачи заявки в банк. При необходимости он запросит у продавца документы, подтверждающие права на недвижимость, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, согласие супруга на продажу.

Подачу заявки и сопровождение сделки.

Брокер может подать заявку на ипотеку от вашего имени или присутствовать при ее оформлении. Часть заявителей получает отказ из-за того, что на собеседовании завышают размер дохода или ошибаются от волнения. Брокер подскажет, как разговаривать с представителями банка и отвечать на вопросы.

«Часто люди не указывают свой дополнительный доход, что снижает их шансы на получение кредита. Ипотечный брокер посоветует указать все источники дохода, чтобы улучшить шансы. Брокер также знает, в какие банки лучше обратиться в зависимости от конкретной ситуации клиента. Он подберет для конкретного заемщика варианты, по которым вероятность успешного одобрения ипотеки выше», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимости.

С ипотечным брокером вы делегируете работу профессионалу. Самостоятельная оценка объекта, анализ предложений банков, проверка документов потребуют больше сил и времени. Брокер находится «внутри» отрасли, поэтому он в курсе ситуации на рынке и изменений в законодательстве. Он может подобрать предложение, с которым вы сэкономите на процентах, и повысить вероятность одобрения заявки.

Главный риск сотрудничества с брокером — переплата. Во-первых, ему нужно заплатить комиссию. Во-вторых, не все брокеры подбирают условия ипотеки, с которыми вы сможете сэкономить. Если банк платит специалисту процент от суммы сделки, у него может возникнуть стимул предложить вам более высокую цену. И, наконец, брокер может оказаться мошенником, который возьмет деньги и не поможет вам.

Брокер может быть сотрудником агентства недвижимости, застройщика или банка, а может быть независимым экспертом. Независимого эксперта можно найти на сайтах для поиска специалистов или по отзывам знакомых. 

Подберите предварительно двух — трех специалистов с хорошими отзывами. Уточните, какое у них образование и сколько лет опыта.

«Наиболее значимым подтверждением квалификации является диплом от Российской гильдии риэлторов или региональных ассоциаций этого объединения», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимости.

Затем можно проконсультироваться с каждым из претендентов. После консультаций вы сможете сравнить предложения разных брокеров и обратиться к тому, чьи условия самые выгодные. Обратите внимание на то, как общается брокер. Вам будет спокойнее работать с тем, кто готов предоставить максимум информации обо всех деталях сделки.

Как выявить мошенника

В России ипотечным брокерам пока не нужна лицензия. Поэтому оценивать, порядочный ли перед вами брокер, придется самостоятельно. Чаще всего мошенник:

• Работает без договора. Настаивайте на договоре и внимательно читайте условия. Зафиксируйте перечень и стоимость услуг, сроки и ответственность за нарушения.

• Гарантирует одобрение. Ипотечный брокер не может этого обещать, потому что решение об ипотеке принимает банк. Угадать, к какому специалисту попадет заявка, невозможно, а во многих банках ее сначала рассмотрит программа.

• Обещает исправить кредитную историю. Либо он преувеличивает, либо действует незаконными методами. Брокеры не оформляют справки с места работы, о доходах и пенсионных отчислениях. Вероятность одобрения они повышают, привлекая дополнительную информацию, поручителей, залог. Не соглашайтесь подделывать документы и не ставьте свою подпись под недостоверной информацией.

• Требует полную предоплату. Оплата услуг ипотечного брокера обычно делится на два этапа: 50% суммы авансом и 50% после одобрения кредита. Те, кто работает на процентной основе, чаще всего берут оплату после выдачи кредита, говорит Александр Мирошниченко.

• Просит за услуги слишком мало или слишком много. Сравните стоимость услуг с ценой квартиры или с размером заработной платы в регионе. Вознаграждение брокера составляет в среднем 0,5 — 5% от стоимости квартиры. За месяц он может сопровождать до пяти сделок.

«В Краснодаре стоимость услуг может составлять от десяти тысяч рублей. В Петербурге можно найти специалистов, которые готовы открыть ипотеку за пять тысяч рублей. Некоторые брокеры работают на процентной основе. Например, если заем составляет 50 миллионов рублей, а брокер берет 1% суммы, услуга будет стоить полмиллиона рублей», — Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимости.

На онлайн-платформе «Самолет Плюс» вы можете подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков. Для этого нужны паспорт, СНИЛС и анкета. Сделку будет сопровождать личный менеджер.

Подать заявку

• Ипотечный брокер помогает клиентам подобрать выгодный вариант ипотеки и получить одобрение. Брокером может быть независимый специалист или сотрудник агентства недвижимости или банка.

• Брокер экономит время клиента и повышает вероятность одобрения ипотеки.

• Брокер может присутствовать на любом этапе сделки от оценки ваших возможностей до подачи заявки на ипотеку. 

• При выборе ориентируйтесь на репутацию брокера. Обратите внимание на его образование, опыт, стиль общения.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Гамова
Эксперт: Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимости