Поручительство по ипотеке: права, обязанности и риски поручителя

Стать поручителем по ипотеке для родственника, друга, коллеги — это не просто оказать человеку любезность и помочь в получении ипотечного кредита. Это значит взять на себя весомые обязательства. Конечно, помогать близким нужно — но делать это необходимо точно понимая, что влечет за собой каждое действие, в том числе и принятие на себя обязательств поручителя по ипотеке. Разберем эту тему подробнее, она не так проста, как может показаться.

Договор поручительства по ипотеке — это юридическое соглашение между банком и человеком (поручителем), которое обязывает поручителя возместить задолженность заемщика, если он не сможет исполнить обязательства по ипотечному кредиту.

Условия договора поручительства по ипотеке обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме. В договоре обычно указывают следующие моменты:

• Сумма ипотечного кредита и срок его погашения.

• График платежей — периодичность и суммы платежей, которые необходимо вносить за кредит.

• Процентная ставка по кредиту, а также информация о процентной ставке за просроченную задолженность.

• Комиссия за предоставление кредита, которая взимается за услуги банка по оформлению ипотечного кредита.

• Штрафные санкции за нарушение условий договора, такие как штрафы за просрочку платежей.

Помимо этих пунктов, договор поручительства по ипотеке может содержать и другие условия, которые стороны согласуют между собой в соответствии с законодательством и своими потребностями.

Существуют два вида поручительства по ипотеке — это солидарное и субсидиарное. В случае солидарного поручительства, банк имеет право обратиться одновременно как к заемщику, так и к поручителю с требованием о погашении задолженности; ему все равно, кто будет выплачивать кредит. Таким образом, поручитель принимает на себя солидарную ответственность за погашение кредита.

В случае субсидиарного поручительства, банк в первую очередь должен обратиться к заемщику для взыскания задолженности. Только в случае, когда заемщик отказывается или не может выплатить долг, банк может обратиться к поручителю, чтобы требовать выплаты долга. С точки зрения риска для поручителя субсидиарный вариант выглядит предпочтительнее.

Наличие поручителя повышает вероятность одобрения банком ипотеки, так как уменьшает для него риск невозврата кредита. Если говорить с точки зрения закона, то в законодательстве нет обязательного требования к наличию поручителя при получении ипотеки, и каждый банк имеет право самостоятельно определять необходимость поручительства в каждом конкретном случае. То есть это не обязательное условие, но существуют ситуации, когда банк обычно требует привлечения поручителя по ипотеке:

Низкий или нестабильный доход.

Если у заемщика отсутствуют достаточные финансовые гарантии для погашения кредита, например, он работает как самозанятый, и не располагает фиксированной зарплатой, банк может потребовать поручителя с более надежной финансовой ситуацией.

Негативная кредитная история.

У заемщика есть или были просрочки выплат по кредитам или кредитным картам. В этом случае банк, скорее всего, выдаст ипотечный кредит только под поручительство, чтобы увеличить вероятность добросовестного погашения кредита.

Ипотека на большую сумму.

Чем больше сумма кредита — тем выше вероятность того, что банк может потребовать привлечь поручителя. То есть ипотеку на 3 миллиона рублей получить без поручителя проще, чем на 30 миллионов.

Недостаточный трудовой стаж.

Точнее, стаж работы на одном месте, например, менее полугода.

Возрастной фактор.

Если заемщику меньше 21 года, или он достиг пенсионного возраста, банк, скорее всего, потребует привлечь поручителя.

Окончательное решение о необходимости поручителя и условиях поручительства всегда остаются на усмотрение банка.

Если коротко, то созаемщик — человек, который изначально, с момента заключения договора, имеет такое же право на приобретаемое жилье, как и основной заемщик. Поручитель же изначально никаких прав на недвижимость не имеет. Более подробно различия представим в таблице:

Поручитель, который принимает на себя ответственность по ипотечному кредиту, хотя и не получает права на приобретенную недвижимость, обязан нести финансовую ответственность за погашение ипотечного кредита. Особенности этой финансовой ответственности определяются договором, в первую очередь тем, несет ли поручитель солидарную (полную) или субсидиарную (дополнительную) ответственность.

• Полное погашение ипотечного кредита вместе с начисленными процентами, штрафами и пенями, если заемщик не в состоянии это сделать самостоятельно, и у него нет имущества, которое банк мог бы забрать в качестве погашения долга.

• Своевременное информирование кредитора о любых изменениях, таких как смена адреса проживания, регистрации и изменение паспортных данных. Банку необходимо располагать актуальной информацией о поручителе.

• Предоставление необходимых документов для оформления поручительства. Поручитель должен подтвердить свою финансовую способность погасить кредит и предоставить документы, запрашиваемые банком, например, справку 2-НДФЛ с места работы.

Помимо обязанностей, поручитель также получает и определенные права. Так, если он исполнил все свои обязательства по договору поручительства, и выплатил ипотечный кредит, ему переходят права кредитора, включая право на недвижимость, на которую оформлена ипотека. Поручитель вправе требовать компенсацию с заемщика за средства, потраченные на погашение ипотечного кредита, включая проценты, неустойки и другие издержки. Он также может потребовать у заемщика компенсацию судебных расходов, если они были.

Читайте также: Ипотека на вторичное жилье — оформление, требования и риски

Поручителем по ипотечному кредиту может быть любой человек, который соответствует требованиям банка. Это:

• Возраст. Поручитель должен быть старше 18-21 и моложе 60-70 лет (на усмотрение банка).

• Финансовая стабильность. Банк будет оценивать финансовое положение поручителя, его доходы, стабильность трудоустройства и наличие других финансовых обязательств.

• Кредитная история и кредитный рейтинг. Испорченная или неблагоприятная кредитная история может стать причиной для отказа банка в оформлении договора поручительства.

• Гражданство или резидентство. Обычно банк требует, чтобы поручитель был гражданином Российской Федерации или, как минимум, имел статус резидента.

Важно отметить, что решение о назначении поручителя всегда остается на усмотрение банка. Банк проводит свою собственную оценку риска, и принимает решение на основе предоставленной информации и своей внутренней политики кредитования.

Для оформления поручительства по ипотеке поручителю понадобится предоставить пакет документов. Список их может незначительно меняться в зависимости от практики конкретного банка, но в целом он включает:

• Общегражданский паспорт. Банк обязательно потребует предоставление паспортных данных для оформления поручительства, необходима также копия паспорта.

• Военный билет (для мужчин младше 27 лет). Он подтверждает статус военнообязанного гражданина и может быть необходим для анализа финансовой стабильности поручителя.

• Документы о трудоустройстве и доходах. Обычно это включает трудовой договор или справку с места работы, возможно, выписку с банковского счета. Эти документы позволяют банку оценить финансовую способность поручителя погасить кредит.

• Свидетельства о рождении детей, а также документы и браке/разводе.

• СНИЛС/ИНН. Банки могут и имеют право затребовать страховой номера индивидуального лицевого счета или идентификационный номер налогоплательщика.

Планируете взять ипотеку? Заполните анкету, и наши банки-партнеры предложат вам выгодные условия кредитования.

Поиск поручителя это всегда вопрос коммуникации и личной договоренности — в первую очередь с родственниками, а также, возможно, с друзьями или коллегами по работе. Важно учесть, что поручитель должен иметь не только желание, но и достаточные финансовые возможности для выполнения обязательств и быть готовым взять на себя риск поручительства.

Иногда стать поручителем по ипотеке соглашается организация-работодатель — такой вариант банком допускается.

Соглашаясь на поручительство, критично важно понимать все нюансы, которые несет этот статус — а это вполне существенные риски. Чем рискует поручитель:

• Финансовым благополучием. Если заемщик не сможет выполнить свои обязательства, поручитель должен будет погасить долг за заемщика и закрыть все финансовые требования, включая начисленные проценты, штрафы и пени.

• Потерей имущества. Если заемщик не в состоянии погасить ипотечный кредит и не имеет имущества, которое мог бы забрать банк за долги, кредитор будет требовать погашения долга с поручителя. В том числе в судебном порядке он может обратить взыскание по долгу на имущество поручителя. Таким имуществом могут быть недвижимость, автомобиль, ценные вещи.

• Порчей кредитной истории и кредитного рейтинга. Проблемы с погашением кредита и просрочками могут отразиться на кредитной истории поручителя и затруднить получение финансовых услуг в дальнейшем.

В течение действия ипотечного договора поручителя по ипотечному кредиту можно поменять — но не полностью отказаться от поручителя, если его наличие необходимо с точки зрения банка.

Для замены поручителя заемщику необходимо обратиться в банк, написав заявление на замену поручителя и приложив документы — оригинал паспорта нового поручителя, копии всех заполненных страниц, справку о доходах с места работы.

Банк рассмотрит кандидатуру нового поручителя и или даст согласие на замену, или откажет в этом — такое право у банка тоже есть. Как правило, банки соглашаются на замену поручителя в случае если, например, действующий поручитель потерял работу и не может больше выступать гарантом выплаты заемщиком ипотечного кредита.

То, что человек стал поручителем, никак не отменяет для него возможности ипотечного кредитования для решения жилищного вопроса — он тоже может взять ипотеку. Но в этом случае банк будет учитывать в кредитной нагрузке человека его поручительство, и выдаст ипотеку только в том случае, если доходы позволяют гасить сразу два ипотечных кредита.

В одностороннем порядке поручитель не может отказаться от своих обязательств по договору поручительства, для этого необходимо согласие банка и заемщика.

Если заемщик не возражает против того, чтобы вывести поручителя, то необходимо подготовить аргументированное обоснование этого для банка. Проще всего, если поручитель будет заменен новым. Если же заемщик остается вовсе без поручителя, то аргументами для разрешения банка на отказ от поручительства могут быть:

• Замена поручительства на другой вид обеспечения, то есть на залог. Речь идет не о жилье, купленном с привлечении ипотеки (оно и так находится в залоге у банка), а о дополнительных объектах недвижимости.

• Досрочное частичное погашение долга по ипотеке. В этом случае обязательства перед банком уменьшаются, и заемщик уже не нуждается в каком-то дополнительном виде обеспечения.

Также в соответствии со статьей 367 Гражданского Кодекса выйти из поручительства можно в таких ситуациях:

• Произошла замена заемщика, и поручитель не согласен выступать гарантом для нового получателя ипотечного кредита.

• Истек срок поручительства, указанный в договоре. Как правило, срок поручительства равен сроку кредитования, но в договоре о поручительстве может быть прописан и иной, более короткий, срок. Бывает это нечасто.

В целом статья 364 Гражданского Кодекса определяет, что поручитель может отказаться от своих обязательств до момента полной выплаты кредита только если кредитор согласен на его отказ. Или же если отказ поручителя не приводит к ухудшению положения заемщика — то есть найден другой человек, соответствующий требованиям банка, и готовый стать поручителем.

Да, взять ипотеку без поручителя возможно, и наиболее часто именно так и происходит. Если у человека постоянный доход, позволяющий гасить ипотечный кредит, хорошая кредитная история, и он трудоспособного возраста — банк, скорее всего, не потребует искать поручителя.

Поручительство — это не формальность, а серьезные обязательства, которые принимает на себя человек, даже не являясь получателем ипотечного кредита. Выступать поручителем можно только в том случае, если вы трезво оцениваете все риски этого мероприятия, и уверены в платежеспособности и порядочности человека, на которого будет оформлен ипотечный кредит. Относитесь к этому шагу серьезно, и внимательно изучайте договор о поручительстве, который предоставит банк.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.