Что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке: выгода и риски продавца и покупателя

Завышение стоимости квартиры при ипотеке — это указание в кредитном договоре более высокой цены квартиры, чем есть на самом деле. Так делают для того, чтобы купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса, но — не только. В каких ситуациях прибегают к этой схеме, насколько это законно, и чем рискуют обе стороны сделки? Разбираемся.

Схема продажи квартиры с завышением по ипотеке выглядит так:

• Покупатель договаривается с продавцом о том, что цена квартиры в договоре купли-продажи будет завышена на сумму первого взноса, сегодня это минимум 20 %.

• Покупатель находит оценочную компанию, оценку которой принимает банк, готовый выдать ему ипотечный кредит. Сложность в том, что специалисты компании должны быть согласны указать в документе завышенную оценочную стоимость.

• До момента заключения сделки продавец пишет покупателю расписку о том, что якобы получил от него сумму, равную первому взносу, который требует банк.

• В момент заключения сделки в договоре купли-продажи указывается завышенная сумма, полностью закрывающая потребности покупателя. Банк выдает ипотечный кредит, который по факту покрывает 100 % стоимости квартиры — сделка состоялась.

Банки не идут на выдачу кредитов, покрывающих 100 % стоимости квартиры на вторичном или первичном рынке. Для банка наличие какой-то начальной суммы собственных денег у заемщика — подтверждение его благонадежности. То есть того, что он в принципе способе зарабатывать, накапливать деньги, а значит, сможет выплачивать ежемесячные взносы по ипотечному кредиту.

На «завышайку», как называют эту схему риэлторы, чаще всего идут как раз люди, у которых нет своих денег на первый взнос за квартиру — то есть с точки зрения банка проблемные заемщики.

Иногда завышают стоимость квартиры в договоре по другим причинам, например:

• Человек хочет получить более выгодные условия по ипотеке за счет большого первого взноса. Чем больше этот взнос — тем меньше рисков для банка, и в ряде случае он готов предоставить скидку на ставку по ипотечному кредиту.

• Человек хочет получить деньги от банка на ремонт квартиры, покупку мебели, другие крупные приобретения по условиям ипотечного кредита — а они всегда выгоднее, чем условия потребительского кредита.

Кажется, схема вполне рабочая — но она несет риски и для продавца, и для покупателя, и для банка.

Заходите в нашу базу лучших новостроек Москвы и Московской области, и выбирайте комфортные квартиры — их можно приобрести в том числе и в ипотеку.

Потеря времени.

Продавец может потерять время в случае, если после подготовки документов банк распознает «серую» схему или просто, посчитав оценку стоимости квартиры неадекватно высокой, откажет в выдаче кредита. А потеря времени на рынке недвижимости часто оборачивается еще и потерей денег.

Повышенная налоговая нагрузка.

Если срок владения квартирой для продавца составил меньше 5 или 3 лет — в зависимости от оснований приобретения, то после сделки он будет обязан уплатить налог в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если сумма продажи завышена, то и налог будет больше.

Оспаривание сделки и возврат средств.

При совершении ипотечной сделки банк и специалисты-представители покупателя проверяют документы на квартиру. Но все-таки полностью исключить риски оспаривания сделки невозможно. Если по любой причине сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу — а он обязан будет выплатить покупателю всю сумму, указанную в договоре. То есть как минимум на 20 % больше денег, чем он получил на самом деле. Доказать, что фактически полученная сумма была меньше, может оказаться проблематично. Особенно в случае, если продавец не подстраховался заранее, и не взял с покупателя расписку о том, что деньги, которые он якобы передал в счет платы за купленную квартиру, им получены обратно.

Для покупателя риски при покупке квартиры по завышенной стоимости в ипотеку тоже очень существенны. Например:

• Возможность отказа. Если оценка квартиры будет заметно выше ее среднерыночной стоимости, то банк может отказать в выдаче ипотеки — сделка не состоится. Или же банк предложит заемщику взять меньшую сумму, что не будет укладываться в схему, которой придерживался покупатель. Особенно велик риск отказа при покупке квартиры на вторичном рынке, так как точную рыночную стоимость новостройки определить может быть проблематично.

• Возможность остаться без жилья. Если банк выявит схему с завышенной стоимостью квартиры, то у покупателя будет, как минимум, серьезно испорчена кредитная история. Ему вряд ли удастся в дальнейшем взять ипотечный или потребительский кредит, и он не сможет приобрести жилье. Могут быть проблемы даже с оформлением кредитных карт.

При выдаче ипотечного кредита квартира, купленная в ипотеку, оказывается в залоге у банка. Если по каким-либо причинам заемщик не может выполнять свои обязательства, и перестает платить по кредиту, то банк забирает у него квартиру и реализует ее как залоговое имущество. При этом квартира продается на торгах, по стоимости часто даже ниже средней по рынку — и если имел место факт завышения цены, банк в конечном итоге получит убыток.

Читайте также: Досрочное погашение ипотеки — считаем выгоду

Выгода ипотеки с завышением стоимости при ипотечных сделках с первоначальным взносом — покупка квартиры в отсутствии средств на первоначальный взнос. Выгода ипотеки с завышением стоимости при ипотеке без первого взноса — получение дополнительной суммы денег на свои нужды на наиболее выгодных условиях. Но при выборе такой схемы важно понимать, что это не просто бытовая хитрость, а — нарушение закона.

Так, по закону подделкой или подлогом считается в том числе составление заведомо ложного документа — под это определение попадают и «липовые» расписки, и сам договор с указанной в нем завышенной стоимостью квартиры. И если человек знает о том, что эти документы ложные — а в нашем случае он на 100 % в этом уверен — это может быть признано уголовным преступлением в соответствии со статьей 327 Уголовного Кодекса Российской Федерации. За совершение такого преступления ответственность может наступить в виде штрафов, принудительных работ и даже лишения свободы.

А статья 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования» предусматривает, что обман банка для получения от него кредитных средств, совершенный группой лиц по предварительному сговору (продавец, покупатель, оценщик) влечет за собой наказание от штрафа до 300 000 рублей, до лишения свободы на срок до 5 лет.

Поэтому при кажущихся выгодах схемы прибегать к завышению цены на квартиру для получения ипотечного кредита не стоит — слишком рискованно, грозит серьезными неприятностями. В отсутствии первоначального взноса намного спокойнее и рациональнее рассмотреть возможность взять потребительский кредит, чем использовать схему с завышением стоимости квартиры.

Планируете взять ипотеку? Заполните анкету, и наши банки-партнеры предложат вам выгодные условия кредитования.

Практика, когда для получения ипотечного кредита указывается завышенная стоимость квартиры, встречается нередко. Но такая схема несет существенные риски для всех сторон сделки, нарушает действующее законодательство и не может рассматриваться как инструмент для решения жилищных проблем. Неприятности, которыми такая сделка может обернуться, слишком серьезны, чтобы не принимать их во внимание.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.