Придомовая территория: стоит ли оформлять в собственность и как это сделать

На основании статьи 36 ЖК РФ владельцам квартир принадлежит придомовая территория, и они могут распоряжаться этим участком.

В большинстве случаев жильцы квартир становятся собственниками земли возле дома автоматически после приобретения жилой площади. Но иногда, чтобы официально зарегистрировать право собственности на придомовую территорию, нужно подать заявление, подготовить пакет документов и выполнить ряд обязательных шагов. Рассмотрим процесс оформления придомовой земли в собственность, преимущества и недостатки этого статуса для владельцев квартир.

Придомовая территория многоквартирного дома — это земельный участок, на котором находится сам многоквартирный дом МКД, а также зоны озеленения, благоустройства и площадки под хозяйственные нужды.

По закону площадь придомовой территории с зелеными насаждениями должна составлять не менее 6 кв м. на человека или не менее 25% площади территории квартала.

Что относится к придомовой территории:

• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом;

• пешеходные дорожки и проезды для автомобилей;

• отмостка;

• автомобильные стоянки;

• детские и игровые площадки;

• площадки для отдыха, спорта и выгула собак;

• места для размещения контейнеров для сбора мусора;

• участки, где расположены котельные, подстанции и другие объекты инфраструктуры.

Кому она принадлежит

Собственникам квартир принадлежит на праве общей долевой собственности участок земли, на котором расположен МКД, с объектами озеленения, благоустройства и хозяйственными зонами.

При покупке квартиры в МКД покупатель приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, включая придомовую территорию.

Когда человек покупает квартиру в многоквартирном доме, он получает долю в праве собственности на общее имущество этого МКД, включая придомовую территорию.

«Если земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, то он находится в собственности муниципалитета. Жильцы дома, как и любые другие граждане, вправе без ограничений пользоваться таким участком и элементами его благоустройства: проездами, автопарковками, пешеходными дорожками, детскими и спортивными площадками. 

Если земельный участок оформлен в общедомовую собственность жителей, то именно они определяют порядок его использования. Принимают решение о благоустройстве и ремонте, в том числе вправе использовать придомовую территорию многоквартирного дома под коммерческие цели либо ограничить доступ во двор посторонних лиц», — рассказал Сметанин Александр Леонидович, руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ».

На детской площадке жильцы МДК могут выбрать детские игровые или спортивные комплексы на свое усмотрение.

Границы и размер придомового участка земли определяет законодательство: земельное и о градостроительной деятельности. В среднем границы придомовой территории многоквартирного дома составляют 3–6 метров от жилого здания.

При расчете размера придомового участка земли учитывается:

• площадь дома (суммарная общая площадь всех квартир, нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в доме);

• территории, необходимые для обслуживания МКД;

• территории благоустройства;

• плотность застройки.

Способ расчета указан в п. 5, 6 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 N 153/пр.

Многоквартирный дом в реестре дворовых территорий в ГИС ЖКХ. Источник: gosuslugi.ru

Если до 1 марта 2005 года придомовая территория не была оформлена, любой владелец помещения в многоквартирном доме может обратиться в государственные или муниципальные органы, чтобы сформировать земельный участок под этим домом.

Когда земля перейдет в собственность жильцов, они смогут совместно принимать решения относительно нее. При этом у каждого собственника будет своя доля земли, но не в виде конкретного участка.

Инициаторами приватизации может стать:

• строительная компания, которая занимается возведением дома и благоустройством прилегающей территории;

• владельцы жилых или коммерческих помещений в многоквартирном доме;

• лица, наделенные полномочиями от собственников квартир;

• управляющая организация;

• объединение владельцев жилья.

Сметанин Александр Леонидович, руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ», рассказал про приватизацию земли, которая находится рядом с МКД:

«Провести кадастровый учет земельных участков рядом с домом должен уполномоченный орган государственной власти. Любой владелец помещения может подать заявление в органы государственной власти, чтобы оформить земельный участок под многоквартирным домом (Постановление от 28 мая 2010 года N 12-П). 

Собственники на общем собрании вправе выбрать лицо, уполномоченное от их имени, вести работу по оформлению земельного участка, и определить порядок финансирования таких работ (наем кадастрового инженера, сопутствующие услуги). Данная процедура может занять несколько лет, если дом находится в стесненных условиях сложившейся застройки, наличия охранных зон или инженерных сетей».

Перед началом приватизации лучше уточнить, есть ли участок в кадастровом учете. Это можно сделать в онлайн-реестре территорий, публичной кадастровой карте или в МФЦ.

Шаг 1. Принять решение о приватизации

Собственник квартиры в одном лице не сможет приватизировать участок земли возле дома. Нужно провести общее собрание владельцев квартир и на нем решить этот вопрос (ст. 44 ЖК РФ).

Чтобы собрать всех жильцов, можно распечатать объявление и повесить его на доску возле подъезда или передать уведомление лично в руки под подпись. Обычно это делает инициатор собрания — владельцы одной или нескольких квартир.

Когда владельцы приходят, и их имена вносятся в список регистрации участников собрания, затем:

1. Обсуждают вопрос о приватизации придомовой территории многоквартирного дома.

2. После обсуждения проводят голосование, в ходе которого выбирается представитель, который будет действовать от имени всех собственников во время приватизации.

3. Подсчитывают голоса, после чего составляют протокол, в который вносят результаты голосования.

4. Решения общего собрания собственников квартир в МКД принимаются большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Итоги голосования заносят в протокол.

Шаг 2. Составить протокол

Протокол оформляйте по требованиям, которые указаны в приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Он должен содержать:

• наименование документа;

• дату и номер протокола общего собрания собственников МКД;

• дату и место проведения общего собрания;

• заголовок к содержательной части общего собрания;

• содержательную часть протокола;

• информацию о месте хранения протоколов.

Чтобы результаты собрания считались законными, нужно обеспечить кворум. Кворум — количество владельцев, которым в общей сложности принадлежит более 50% площади дома.

Шаг 3. Обратиться в администрацию

Инициатору собрания нужно обратиться с заявлением о формировании придомового земельного участка в местную администрацию. Когда муниципалитет рассмотрит заявление, то выдаст постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Это нужно, чтобы поставить земельный участок на кадастровый учет.

Шаг 4. Определить границы участка

Сотрудники органа госнадзора разрабатывают и утверждают проект межевания (приказ Минстроя РФ от 07.03.2019 №153/пр). Еще нужно согласовать межевой план с собственниками соседних участков и утвердить его в муниципалитете. Затем межевой план будет вынесен на публичные слушания. После всех обсуждений кадастровый инженер предоставит итоговый вариант межевого плана.

За разработкой проекта межевания земли можно обратиться в специализированную геодезическую организацию. Для собственников это будет платно, но так схему межевания сделают быстрее.

Шаг 5. Поставить на кадастровый учет

Дальше местная администрация обращается с заявлением в Росреестр о государственном кадастровом учете придомовой территории (ч. 4 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ).

Если собственники квартир делали проект межевания самостоятельно в геодезической организации, то представитель с готовым планом и заявлением обращается в Росреестр или МФЦ, чтобы поставить придомовой участок земли на кадастровый учет. Процесс занимает примерно десять рабочих дней. Подтверждается регистрация выпиской из ЕГРН.

Шаг 6. Зарегистрировать право собственности

Когда придомовая территория, на которой расположен МКД и хозяйственные постройки, ставится на кадастровый учет, она переходит в общую долевую собственность владельцев квартир (ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ). Так, территория, прилегающая к дому, становится собственностью жильцов квартир сразу после ее регистрации в кадастровом учете.

При оформленном праве владения на участок земли возле многоквартирного дома жильцы могут:

• Самостоятельно решать, что будет размещаться во дворе. Например, общим собранием жильцы могут запретить открывать магазин или кафе с алкоголем.

• Выбирать декоративные и технические элементы, которые будут находиться возле МКД.

• Выбирать, какие и где будут площадки для спорта и отдыха.

• Сдавать в аренду участки придомовой земли и получать от этого доход, который можно тратить на ремонт МКД, благоустройство двора, оплату ЖКУ.

• Если МКД попадает под снос из-за аварийного и ветхого состояния, жильцы могут получить компенсацию в большем размере, так как в их собственности, кроме квартиры еще и придомовая земля.

Основные минусы владения участком земли возле многоквартирного дома:

• Увеличение расходов на ЖКУ. Собственникам придется платить не только за содержание квартиры, но и за придомовой участок земли. Его нужно будет убирать, благоустраивать и очищать от снега. Эти расходы будут оплачивать владельцы земли.

• Риск повышения кадастровой стоимости жилья. Если придомовая территория станет более благоустроенной, это может привести к увеличению ее кадастровой стоимости. А это, в свою очередь, повлияет на размер налога на недвижимость, который собственники платят каждый год.

• Все необходимые разрешения и допуски при строительстве на дворовой территории придется получать владельцам самостоятельно.

• Жильцы не смогут возвести коммерческие строения на свое усмотрение, только те, что разрешает закон. Нельзя размещать во дворе автомойки, мастерские, производственные строения, киоски, павильоны, рынки.

Сметанин Александр Леонидович, руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ», рассказал о нюансах владения земельным участком возле МКД:

«Содержание, ремонт, уборка участка — все эти работы обычно поручаются управляющей компании, а собственники помещений их оплачивают. При этом на общем собрании можно утвердить различные тарифы для разных видов помещений (жилые и нежилые), автовладельцев, арендаторов.

Кроме этого, управляющая компания в случае нарушения местных правил уборки и благоустройства может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафа, а в случае причинения вреда здоровью пешехода (гололед в зимнее время, поломка элементов благоустройства) или транспорту (дефекты дорожного покрытия) возможно взыскание ущерба в судебном порядке».

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко и быстро разобраться в них. «Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для покупки, продажи, аренды недвижимости.

Посмотреть услуги

• Владельцы квартир в многоэтажном доме, оформившие в собственность участок под домом и прилегающую территорию, сами распоряжаются этой землей.

• Они могут благоустраивать территорию, высаживать растения, устанавливать детские и спортивные площадки, ограждения и шлагбаумы. Часть общего имущества можно сдать в аренду и использовать полученные средства для ремонта здания.

• Если собственники квартир являются владельцами земли возле дома, они должны поддерживать порядок во дворе, убирать его и ремонтировать.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Юлия Федорович

Эксперт: Сметанин Александр Леонидович, руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ»