Как продать квартиру с обременением по военной ипотеке

Военная ипотека — специальная программа, по которой военнослужащие могут приобрести жилье с помощью государства. Программа действует с 2005 года — срок большой, и за это время жизненные обстоятельства военнослужащих, ставших ее участниками, складывались по-разному. В том числе некоторые военнослужащие решали продать квартиру — сделать это не так-то легко, когда речь идет о жилье, купленном с привлечением военной ипотеки. Вопросы в этом случае возникают в ситуации, когда ипотека еще не выплачена, а продать квартиру необходимо. Разбираемся в нюансах.

Есть два основных отличия военной ипотеки от обычной — это двойная проверка документов при выдаче ипотеки, и двойное обременение в виде залога на квартиру.

Двойная проверка документов.

При покупке квартиры в обычную ипотеку документы проверяет только банк, в который заемщик обратился за кредитом. В случае военной ипотеки добавляется второй поверяющий — государственный орган «Росвоенипотека». Только после проверки в этой структуре сделку по покупке квартиры в военную ипотеку сможет зарегистрировать «Росреестр».

Двойной залог.

Квартира, купленная по военной ипотеке, в некотором роде уникальна — она одновременно находится в залоге и у банка, выдавшего ипотечный кредит, и у государства, которое вносит первый взнос и выплачивает деньги по ежемесячным платежам все время, пока военнослужащий остается в рядах вооруженных сил. То есть — существуют два договора, и два обременения. Чтобы продать квартиру, купленную по военной ипотеке, сначала нужно снять оба эти обременения.

Просто так продать недвижимость, купленную с привлечением военной ипотеки, не получится.

Чтобы сделка состоялась, необходимо выполнить несколько условий. Так, по условиям накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (или НИС) право продать квартиру и не возвращать государству выплаченные деньги возникает в следующих случаях:

• Военный отслужил больше 20 лет, и ипотека погашена.

• Задолженность перед банком и «Росвоенипотекой» полностью погашена раньше срока.

• Военнослужащий продает квартиру по переуступке.

Продажа по переуступке вариант экзотический (мы его тоже рассмотрим в статье), вариант, когда ипотека погашена, ничем не отличается от продажи любой другой квартиры. Самый сложный вариант — сделка со снятием обременений перед продажей.

Снять обременения можно двумя способами — либо погасить остаток долга по займу и вернуть деньги, выплаченные по НИС, из личных средств (или получив нецелевой потребительский кредит в банке), или же, если покупатель уже найден, воспользоваться деньгами покупателя.

Читайте также: Рефинансирование ипотеки: этапы

До заключения сделки необходимо снять обременения. Для этого понадобятся следующие документы:

• Паспорт владельца жилья.

• Выписка из ЕГРН.

• Договор купли-продажи.

• Ипотечный договор.

• Справка от кредитора о закрытии долга.

• Закладная на квартиру.

Все эти документы подаются в «Росреестр» для внесения изменений в ЕГРН.

После этого сделка по продаже жилья с военной ипотекой будет проходить по тем же документам, что и любая другая сделка. Это:

• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений.

• Паспорта продавца и покупателя жилья.

• Правоустанавливающий документ, в данном случае — договор купли-продажи.

• Выписка из домовой книги.

• Брачный договор или согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в официальном браке.

Схема продажи квартиры по военной ипотеке выглядит так:

• Досрочное погашение ипотечного кредита, получение письменного подтверждения погашения долга и закрытия кредитного счета.

• Обращение на сайт «Росвоенипотеки» с тем, чтобы узнать точную сумму долга перед государством по НИС. Информация предоставляется в течение 30 дней.

• Подача заявления в банк о получении закладной на квартиру в связи с погашением долга.

• Возврат суммы, выплаченной государством по НИС. К сведению: выплачивается и первый взнос, и все ежемесячные платежи, внесенные государством. Сумма может быть очень значительной. Кроме перечисленных выше случае обязанности по возврату средств нет в ситуациях, когда человек прослужил более 10 лет и был уволен в запас по достижению предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности, по семейным обстоятельствам, или был признан негодным к военной службе. Также от выплат освобождаются члены семьи военнослужащего в случае его гибели или смерти

• Направление заявления в «Росвоенипотеку» о снятии залога квартиры в пользу государства в связи с исполненными договорными обязательствами.

• Получение выписки из ЕГРН с указанием об отсутствии обременений на квартиру.

• Заключение договора купли-продажи.

• Регистрация сделки в «Росреестре» и получение продавцом денег.

Читайте также: Плюсы и минусы социальной ипотеки

Когда у военнослужащего нет возможности выплатить деньги и снять обременения досрочно, а квартиру продать он все-таки хочет, он может сделать это по переуступке. Это означает фактически «продажу» своего долга покупателю; снимать обременения при этом не требуется, они переходят на нового владельца.

Однако покупателем такой квартиры может стать только другой военнослужащий, участвующий в программе НИС, то есть тоже получатель военной ипотеки. В таком случае у банков, как правило, не возникает вопросов, и они легко одобряют сделку.

Теоретически нет запрета и на продажу квартиры с военной ипотекой любому гражданину, в том числе не имеющему отношения к армии России. Но банки крайне неохотно одобряют такие переуступки права, а долги по НИС военнослужащим-продавцом квартиры должны быть полностью погашены.

Как действовать, если нашелся покупатель-военнослужащий, готовый купить квартиру по переуступке:

• Заемщик и покупатель подают заявку в банк на передачу долга.

• Банк проводит скоринг покупателя, и одобряет сделку.

• Банк приглашает покупателя и продавца для подписания нового кредитного договора, в котором делает пометку о переуступке.

• Покупатель рассчитывается с продавцом, и становится новым владельцем квартиры, купленной с привлечением военной ипотеки.

На практике случае продажи по переуступке квартиры, купленной в военную ипотеку, встречаются крайне редко.

Сделка по покупке квартиры, находящейся в военной ипотеке, снижает риски за счет дополнительного этапа проверки документов на жилье. Но есть и дополнительный риск — если продавец взял у покупателя деньги, но не погасил кредит и передумал продавать ему квартиру, то добиться возвращения денег будет непросто. И еще вот что стоит помнить, когда вы готовитесь покупать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, если продавец будет гасить долги вашими деньгами:

• Заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором пропишите, что продавец получает аванс от покупателя на погашение долгов перед банком и государством.

• Закладывайте не меньше 2 месяцев на подготовку к сделке — процесс снятия обременений вряд ли позволит вам совершить покупку быстрее.

• Внимательно проверяйте все документы, в том числе документы продавца. Любая ошибка может послужить поводом для отказа в регистрации сделки в Росреестре. Но, справедливости ради, это касается не только покупки квартир, которые находятся в военной ипотеке — это относится к любым сделкам с недвижимостью.

Хотите купить современную квартиру в новостройке в Москве или Московской области? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте

Продажа квартиры с обременением по военной ипотеке может быть непростым процессом. Военная ипотека отличается от обычной двойной проверкой документов и двойным залогом на одну и ту же квартиру. Продать квартиру в военной ипотеке можно только при наличии определенных условий, и самый сложный момент сделки — снятие двух обременений (от банка и от государства) перед продажей.

Для успешного снятия обременений с квартиры с военной ипотекой необходимы паспорт владельца жилья, договор купли-продажи, ипотечный договор, справка от кредитора о закрытии долга и закладная на квартиру. Все эти документы подаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. После снятия обременений сделка по продаже квартиры будет проходить по обычным правилам и документам.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 
• продажи недвижимости, 
• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;
• капитальный ремонт квартир;
• помощь в переезде;
• меблировка;
• страхование;
• оценка недвижимости;
• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.