Как уведомить арендатора о смене собственника по договору аренды

Новый собственник может неожиданно повысить арендную плату, изменить условия договора или даже потребовать освобождения помещения. Но бывают ситуации, когда арендатор не знает о смене владельца и продолжает оплачивать аренду предыдущему. В статье рассмотрим, что делать в таких ситуациях, какие шаги следует предпринять, чтобы избежать нежелательных последствий и какую роль в этом играет уведомление арендатора о смене собственника.

Смена собственника арендуемого помещения без изменения условий договора — это перенаем. Он оформляется договором, по которому первоначальный владелец передает свои права и обязанности новому собственнику. Например, если мистер Х продает помещение, где арендатором является мистер У, то права и обязанности арендодателя переходят от мистера Х к новому владельцу.

Если новый собственник принимает на себя все права и обязанности арендодателя, то заключать новый договор не надо. Переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть если арендатор У согласен продолжить аренду на тех же условиях, что и раньше, с новым владельцем перезаключать договор не требуется.

«Чаще всего новый договор аренды с новым собственником недвижимости заключается не в силу требований закона, а для удобства проведения взаимных расчетов. Как ни удивительно, но часто новый собственник вместо уведомления арендатора требует заключения нового договора, что противозаконно», — говорит Дмитрий Кашинцев, спикер ЮФ «Зеленая Защита».

Если новый собственник предлагает увеличить арендную плату, продлить срок аренды или изменить назначение арендуемого помещения, то потребуется составить новый договор. Этот договор должен содержать информацию о новом собственнике, правах и обязанностях, другие изменения, которые влияют на условия аренды.

Однако новый арендодатель рискует получить иск от арендатора, если изменит условия аренды в одностороннем порядке или потребует досрочного расторжения договора.

Права и обязанности, которые прописываются в договоре аренды, сохраняются для нового собственника

Уведомить арендатора о смене собственника нужно письменно. Можно отправить уведомление заказной или электронной почтой либо вручить лично.

В уведомление включите:

• Данные нового собственника: полное наименование или ФИО, адрес и контактную информацию.

• Дату вступления изменений в силу: конкретную дату, с которой новый собственник вступает в права и обязанности.

• Реквизиты старого и нового договоров аренды: номера и даты подписания текущего и нового договоров, если требуется новый договор.

• Подтверждение передачи документов: перечень документов, которые передали арендатору. Например, новый договор, копия свидетельства о праве собственности.

• Дополнительные инструкции: информацию о том, к кому и каким образом арендатору обращаться при возникновении вопросов аренды после смены собственника.

Факт получения уведомления о смене собственника арендуемого помещения подтверждайте документально: квитанцией об отправке письма или подписью арендатора на копии уведомления или подтверждением получения электронной почты. В таком случае арендатор не сможет заявить, что он не был проинформирован о смене собственника. А в случае судебного спора наличие доказательства поможет арендодателю избежать обвинений в недобросовестности.

Размер арендной платы может измениться при смене собственника арендуемого помещения, если это предусматривается договором аренды или Гражданским Кодексом РФ. 

Обстоятельства, которые влияют на расчет арендной платы:

Изменение рыночных условий. Если общая рыночная стоимость аренды недвижимости в районе изменилась, то арендная плата пересматривается.

Инфляция. Некоторые договоры аренды включают пункты с автоматической индексацией арендной платы с учетом инфляции.

Экономические факторы. Изменения в налогообложении, стоимости коммунальных услуг или другие изменения в экономике влияют на стоимость аренды.

Депозит — сумма, которая передается арендатором арендодателю как гарантия выполнения условий договора аренды.

Порядок передачи депозита:

• Акт приема-передачи депозита. Документ, подписывают обе стороны: старый и новый собственник.

• Копия договора аренды. Показывает условия использования депозита, регистрационный номер и другие детали.

В договоре аренды может быть не указано, что депозит, который внес арендатор, должен передаваться новому собственнику. Поэтому прежний арендодатель удерживает депозит, утверждая, что арендатор нарушил некоторые условия договора: например, оставил повреждения на стенах и мебели. Арендатор, в свою очередь, считает, что он выполнил все условия договора.

Если арендатор не согласен с удержанием депозита предыдущим собственником, то он может:

• потребовать его вернуть;

• потребовать перевести новому владельцу;

• предложить зачесть сумму депозита в счет арендных платежей.

Снимайте квартиру без залога на онлайн-платформе «Самолет Плюс». В каталоге есть удобные фильтры: количество комнат, цена, время до метро, проживание с животными и др. Оплата аренды в приложении без лишних встреч с собственником. Рассрочка комиссии до 6 месяцев.

Посмотреть квартиры

• Уведомление нужно, чтобы арендатор знал, кому платить аренду и к кому обращаться по вопросам о недвижимости.

• Уведомление арендатора о смене собственника оформляется в письменной форме и отправляется почтой с уведомлением о вручении, либо передается лично под подпись арендатора. Электронные способы уведомления также рассматриваются, если предусматриваются договором аренды.

• Смена собственника арендуемого помещения сама по себе не изменяет размер арендной платы, если это не указывается в договоре аренды. Новый собственник обязан соблюдать условия действующего договора, включая размер арендной платы.

• Депозит, который внес арендатор, переходит к новому собственнику. Это озвучивается в уведомлении о смене собственника и документально оформляется.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Софья Катруха

Эксперт: Дмитрий Кашинцев, спикер ЮФ «Зеленая Защита»