Что такое переменная и постоянная части арендной платы и как их оформить

Арендную плату нужно заранее обсудить со съемщиком и прописать в договоре, чтобы в будущем не возникло споров. Но есть такие расходы, которые из месяца в месяц меняются: например, коммуналка или клининг. Самое сложное — решить, как учесть их в арендной плате, чтобы не потерять деньги.

Есть два варианта: установить фиксированную сумму платежа или включить эти расходы в переменную часть арендной платы. Рассмотрим каждый вариант на примере оплаты коммунальных услуг.

Это самый простой способ: не нужно каждый месяц рассчитывать суммы платежей и оформлять лишние документы. Но минусов у этого варианта больше.

Коммунальная плата зависит от сезона: зимой она выше из-за счетов на отопление, а летом — ниже. Точно рассчитать фиксированный платеж невозможно. Поэтому обычно в договоре прописывают максимальный платеж за ЖКУ. Но даже в этом случае арендодатель может потерять деньги.

• Если квартиросъемщик платит одну и ту же сумму, ему незачем экономить ресурсы: он может подолгу принимать душ, оставлять включенным свет. Если арендатор — юрлицо, он может нанять новых сотрудников: тогда вырастут расходы на электроэнергию и связь.

• Тарифы на коммунальные услуги регулярно растут сами по себе и предсказать уровень повышения нельзя.

Все, что накапает сверху зафиксированного лимита, придется оплачивать арендодателю. Он может внести изменения в договор или заключить допсоглашение, но, согласно ст. 614 ГК, размер арендной платы нельзя менять чаще одного раза в год.

Есть еще нюанс. Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Когда коммуналку добавляют в фиксированную арендную плату, доход предпринимателя растет, и некоторым арендодателям придется заплатить больше налогов. Кому именно, зависит от статуса и вида налогообложения. Например, налоги точно вырастут у арендодателей-самозанятых, ИП или ООО на УСН «Доходы». Поэтому часто такую схему использовать невыгодно.

Постоянную часть арендатор платит за пользование помещением, эта сумма фиксированная.

Переменная часть меняется каждый месяц и зависит от фактических затрат на воду, тепло и электричество. Такая схема оплаты удобна обеим сторонам: арендатор не переплачивает, а арендодатель не покрывает чужие расходы. В договоре прописывают не конкретную сумму переменной части, а правила ее расчета. Поэтому, несмотря на то что переменная часть постоянно меняется, требования закона соблюдаются.

Важно заранее предусмотреть, кто именно будет рассчитываться с управляющей компанией. Удобнее, если это будет делать съемщик, не передавая деньги арендодателю. Это выгоднее для собственника: нет переплаты по налогам. Но придется контролировать, чтобы арендатор вовремя передавал показатели по счетчикам, не занижал их показатели и своевременно вносил платежи. Если он накопит долги, отвечать придется собственнику помещения.

Чтобы обезопаситься, можно прописать в договоре условие, что арендатор обязуется вносить коммунальную плату за арендодателя. В ГК РФ это называется «исполнением обязательства третьим лицом». Но лучше обратиться к юристу, чтобы он подробно прописал в соглашении все нюансы.

Другой способ — предложить арендатору заключить договор с поставщиками коммунальных услуг напрямую. Тогда ответственность за все платежи будет лежать на нем. Но не факт, что ресурсоснабжающая организация согласится на это, а заключать такой договор — долгая и сложная процедура.

Если сдаете коммерческую недвижимость

Обычно для расчета постоянной части аренды перемножают площадь помещения и арендную ставку за квадратный метр. Предположим, вы сдаете офис площадью 100 кв.м со ставкой 2 000 рублей. Значит, постоянная часть арендной платы составит 200 тысяч рублей в месяц.

Ставка арендной платы зависит от вида недвижимости: производственные помещения дешевле, торговые — дороже. Важно расположение, состояние объекта и другие условия. Например, стоимость аренды помещения в популярном торговом центре несопоставимо выше, чем у магазина на окраине. Чтобы точно рассчитать ставку, лучше обратиться к оценщику: он учтет все факторы ценообразования.

Если сдаете жилую недвижимость

Стоимость аренды квартиры обычно определяют по рынку: сравнивают объекты с похожими характеристиками. Учитывают такие критерии:

• Район города. Обычно квартиры дороже в центре и элитных районах.

• Инфраструктура: есть ли поблизости магазины, детских сады и школы, поликлиник, салонов красоты, спорткомплексов, прогулочных зон.

• Транспортная доступность. Жилье возле метро можно сдать дороже.

• Площадь.

• Количество комнат.

• Состояние квартиры — актуальный дизайнерский ремонт или уставшая отделка десятилетней давности.

• Качество мебели и бытовой техники.

Сдать в аренду квартиру проще и быстрее с помощью агентства. Мы в «Самолет Плюс» возьмем на себя все хлопоты: сделаем красивые фото объекта, организуем показы и поможем оформить сделку безопасно. Разбираться в юридических тонкостях процедуры и беспокоиться, что что-то пойдет не так, не придется.

Сдать квартиру быстро и без проблем.

Переменная часть состоит из стоимости коммунальных услуг. Ее рассчитывают каждый месяц, суммируя данные из документов поставщиков ресурсов. Есть два основных способа расчета:

• на основе показаний счетчиков — они определяют точный объем потребленных воды, тепла и электроэнергии;

• примерное количество и стоимость ресурсов на квадратный метр умножают на площадь помещения (такой способ подходит, если нет приборов учета или один счетчик показывает расход сразу по нескольким объектам с разными арендаторами).

При составлении договора нужно прописать:

• Условие о том, что арендная плата состоит из двух частей.

• Правила расчета переменной части арендной платы.

• Список документов, подтверждающих данные для расчета. К таким документам относятся копии счетов или актов от поставщиков коммунальных услуг и сам расчет по формуле, указанной в договоре.Эти документы арендодатель должен каждый месяц отправлять арендатору вместе со счетом-фактурой за аренду.

• Включать переменные расходы (коммуналку, клининг, охрану или что-то еще) в фиксированную арендную плату не всегда выгодно. К примеру, если арендатор будет лить слишком много воды, собственнику придется доплачивать. Изменить условия договора можно, но есть ограничения: по закону это можно делать не чаще раза в год.

• Удобнее разбить арендную плату на постоянную и переменную. Тогда арендатор будет платить фиксированную сумму за использование помещения, и переменную — за услуги ЖКХ или другие расходы. Для этого в договоре прописывают правила расчета размера переменной части.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова, пишет юридические тексты с экспертами