Что делать, если квартиранты испортили имущество и уехали

Каждый, кто когда-либо сдавал жилье, думал о том, что делать, если квартиранты испортят ремонт или мебель. Рассказываем, как снизить риски и что делать, если квартиранты испортили имущество.

Правильно составленный договор поможет быстрее урегулировать конфликт и добиться возврата денег. В нем нужно прописать:

Обязанность нанимателя беречь имущество. Статья 616 Гражданского кодекса говорит, что исправность имущества, расходы на его содержание и текущий ремонт — это ответственность нанимателя, если иное не прописано в договоре. Это значит, что по умолчанию арендатор должен поддерживать чистоту, следить, что бытовая техника исправна, чинить потекшие смесители, а арендодатель — производить капитальный ремонт. Поэтому владельцу квартиры выгоднее написать в договоре, что наниматель обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил.

Ответственность. Зафиксируйте, что наниматель обязан возместить убытки в случае порчи имущества в съемной квартире. Пропишите, как вы будете определять сумму ущерба, как и в какой срок квартирант должен будет ее выплатить, определите пени за просрочку.

Порядок разрешения споров. Благодаря этому разделу вы будете точно знать, куда обращаться, если ваше имущество будет испорчено. Можно написать, что все споры решаются в суде, или что стороны будут стремиться разрешить спор путем переговоров и обращаться в суд, только если переговоры не дают результата. Здесь же укажите, в какой суд: по месту нахождения ответчика или квартиры.

Способ связи. Этот пункт позволит не пропустить как рядовые, так и срочные сообщения от нанимателя. Выберите удобный способ связи: по телефону, в мессенджере, по электронной почте, простым или заказным письмом, и укажите контактные данные. Так шанс, что наниматель не получит ваше сообщение или претензию, будет меньше. 

Дополнительно к договору составьте:

Акт приема-передачи. Это документ, который подписывают обе стороны, подтверждая, что наниматель принял, а наймодатель передал помещение. В нем же можно зафиксировать, какое имущество было в квартире и в каком оно состоянии.

«Лучше описать имущество максимально подробно: указать модели и серийные номера техники, дефекты на мебели».

Юлия Кочаровская, юрист, руководитель Юридической фирмы КОДЕСТ

Акт осмотра помещения. Его тоже должны подписать обе стороны. Он может содержать замечания о состоянии квартиры и имущества. Например, «в результате осмотра установлено: электрическая проводка исправна» или «в санузле на левой стенке ванны трещина длиной 3 сантиметра». Приложите к акту осмотра фотографии.

Аренда от «Самолет Плюс» позволяет сдать квартиру быстро и просто. Агент даст объявления, рекламу и займется показами. Ваше личное присутствие не обязательно — вы можете сдать квартиру даже удаленно.

Оставить заявку

Итак, вы узнали, что квартиранты испортили имущество. Об этом могут сообщить они сами или соседи. А иногда наниматели съезжают, оставив квартиру с испорченным ремонтом, мебелью или техникой. Что делать владельцу квартиры в такой ситуации?

Зафиксировать ущерб

Чтобы писать претензию нанимателю, обращаться в суд или общаться с юристом, нужно получить доказательства ущерба. Ими могут стать:

Фотографии и видео. Снимайте с разных ракурсов и при хорошем освещении. Включите в настройках камеры отображение даты и времени. Это самый быстрый и простой способ доказать повреждения, особенно если у вас есть фото «до».

На фотографии должно быть хорошо видно сами повреждения, испорченную вещь и ее габариты

Показания свидетеля. Вы можете заручиться словами людей, которые видели испорченное имущество до или после повреждений. Ими могут быть ваши знакомые или соседи. Свидетели должны быть готовы прийти в суд, если спор дойдет до него. Если свидетель не может присутствовать в суде, его показания можно зафиксировать в письменном виде у нотариуса.

Заключение эксперта. Установить факт повреждений, размер ущерба и стоимость ремонта может оценщик, например, сотрудник компании по оценке недвижимости. Это актуально для существенных повреждений самой квартиры, например, после пожара или затопления, и сложной техники. 

Переписки в мессенджерах и электронной почте. Это могут быть сообщения о поломках и договоренности о расходах на ремонт. Если квартирант перестал выходить на связь, история переписки поможет определить момент, когда это произошло. Сделайте скриншоты сообщений с датами отправки, распечатайте и заверьте у нотариуса.

Определить размер взыскания

Соберите чеки, подтверждающие изначальную стоимость имущества и стоимость работ по его восстановлению: ремонта, замены, клининга. Если стоимость имущества зафиксирована в договоре или акте приема-передачи, вы можете ссылаться на них. Размер взыскания может включать не только сумму фактического ущерба. К ней можно добавить:

• упущенную выгоду, если из-за повреждений квартиру нельзя сдавать до окончания ремонта;

• расходы на уборку и утилизацию мусора, которые возникли из-за действий нанимателя;

• расходы на услуги юриста, чтобы составить претензию или иск;

• моральный ущерб.

Можно ли оставить себе залог и как это сделать

«При сдаче квартиры наниматель чаще всего оставляет залог, обычно в размере месячного платежа. Собственник имеет право не возвращать залог, когда наниматель нарушает условия договора».

Юлия Кочаровская.

Если наниматель не согласен с таким решением, он может написать претензию в ваш адрес. Собственник в ответ должен представить основания отказа от возврата залога. Это пункт договора, который нарушил квартирант, и доказательства суммы ущерба.

Написать претензию-требование

Претензия-требование — это документ, с помощью которого можно попытаться возместить ущерб, не обращаясь в суд. Ее наймодатель отправляет напрямую нанимателю. Претензия-требование должна содержать:

• ФИО наймодателя и нанимателя, реквизиты договора найма, адрес квартиры;

• сведения о том, какие пункты договора нарушил наниматель;

• список испорченного имущества или повреждений в квартире;

• дата и время, когда были зафиксированы повреждения;

• сумму ущерба;

• требование о компенсации ущерба и срок, в который должен быть произведен расчет. Обычно срок составляет 30 дней;

• контактные данные наймодателя: телефон, электронная почта, адрес.

К претензии-требованию приложите доказательства порчи имущества и документы, подтверждающие сумму ущерба.

Направить претензию-требование нанимателю

Если вы можете вручить претензию лично, распечатайте ее в двух экземплярах. Один оставьте нанимателю, а на другом попросите его поставить отметку о получении, дату и подпись. В остальных случаях пригодится раздел договора о способе связи. Самый надежный способ — заказное письмо с уведомлением о вручении, отправленное по адресу жительства или прописки квартиранта. Адрес можно узнать из раздела «Реквизиты сторон» в договоре. Обязательно сохраните чек с номером отслеживания и уведомление, которое придет вам после того, как адресат получит письмо. А если вы отправляете претензию по электронной почте, включите уведомление о доставке.

После получения претензии наниматель может возместить ущерб или ответить на нее, представив свои аргументы. Если он идет на контакт, вы можете продолжать переговоры, пока не получите компенсацию.

Если наниматель проигнорировал претензию или если переговоры не приводят к результату, вы имеете право обратиться в районный суд по месту жительства ответчика. В договоре может быть указано и другое местонахождение суда. Иск можно составить самостоятельно или с помощью юриста или адвоката. Он поможет оценить ущерб с учетом всех дополнительных издержек, проверит формулировки и ссылки на законодательство. Иск содержит ту же информацию, что и претензия-требование, но имеет другую структуру:

1. Наименование суда, в который подается заявление;

2. ФИО, дата и место рождения, адрес заявителя и ответчика, номера их паспортов, СНИЛС, или ИНН;

3. Список повреждений и пунктов договора, которые были нарушены;

4. Обстоятельства и доказательства ущерба: дата, когда вы обнаружили повреждения, показания свидетелей;

5. Цена иска, то есть сумма, которую вы хотите получить, и расчет, из каких расходов она складывается;

6. Сведения о том, что вы пытались урегулировать спор без судебного вмешательства, направив претензию.

Приложите к иску договор найма помещения, акт приема-передачи, акт осмотра, фото и видео, чеки, копию претензии-требования. Суд рассмотрит заявление и примет решение в течение двух месяцев.

• Составьте подробный договор найма квартиры. Условия договора — это ваш план действий в случае конфликта с квартирантами.

• При передаче квартиры важно зафиксировать, в каком состоянии был ремонт, мебель и техника. Сделайте фото, подпишите акт приема-передачи с двух сторон.

• Как только вы узнали, что квартиранты испортили имущество, соберите максимальное количество доказательств: фото, документов, показаний свидетелей.

• Напишите квартиранту претензию-требование: опишите суть проблемы, укажите сумму ущерба, потребуйте возместить ущерб и определите срок.

• Если квартирант проигнорировал претензию-требование, обращайтесь в суд с иском и всеми доказательствами.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Гамова

Эксперт: Юлия Кочаровская, юрист, руководитель Юридической фирмы КОДЕСТ