Нужен ли акт приема-передачи квартиры и когда он подписывается?

Акт приема-передачи квартиры завершает процесс приобретения квартиры и фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. В этой статье расскажем, на что обратить внимание при приемке квартиры.

Акт приема-передачи — это документ, подтверждающий фактическую передачу имущества. Составлять акт отдельным документом необязательно. Но в договоре должно быть указано, как передается имущество: по отдельному акту или без него. Акт подписывается только при передаче имущества. В договоре может быть указано, что передача происходит при подписании договора.

Что именно должен передать продавец:

• квартиру в пригодном для проживания состоянии;

• сантехнику, электрооборудование: розетки, счетчики, осветительные приборы;

• встроенную и бытовую технику, мебель, если стороны согласовали их передачу покупателю.

Продавец обязан передать ключи покупателю

Если стороны подписали акт, значит, у них нет претензий. Они не смогут обвинить друг друга в порче имущества после его передачи. Ответственность за недвижимость и ее содержание переходит к новому владельцу квартиры.

Все недостатки, обнаруженные в квартире, нужно перечислить в акте и зафиксировать, будет ли продавец их устранять и в какой срок. Стороны могут договориться и о компенсации продавцом стоимости ремонта, если устранением недостатков займется покупатель. Покупатель может отказаться подписывать с продавцом акт приема-передачи квартиры, пока тот не устранит недостатки.

Подберем квартиру для вас на выгодных условиях

Купить квартиру

Передаточный акт составляется в письменной форме для каждого участника сделки.

Какие положения должны в нем содержаться:

• дата и место составления акта;

• ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;

• точный адрес квартиры, кадастровый номер;

• показания приборов учета расхода воды, электроэнергии, отопления;

• описание состояния передаваемой квартиры;

• опись мебели, которую продавец оставляет.

Образец: как можно составить акт

Новому владельцу передается не только сама квартира, но и документы:

• расписка продавца о получении денег;

• справка о погашении задолженности по коммунальным услугам, вывозе мусора и взносам на капремонт;

• техплан квартиры;

• акт приема-передачи.

У продавца остается договор купли-продажи и выписка из ЕГРН

Возможна ситуация, когда по договоренности с покупателем, продавцы не сразу съезжают с проданной квартиры. Тогда передаточный акт правильнее подписывать не сразу после сделки, а когда жилье освободится. Если состояние квартиры ухудшилось, у вас будет возможность прописать в акте сроки исправления или сумму компенсации.

Альтернативный вариант — оформить договор коммерческого найма жилого помещения. В этом случае бывший продавец становится нанимателем, а покупатель — наймодателем. Текущий ремонт помещения делает наниматель, а капитальный — наймодатель. При длительности найма до 11-ти месяцев договор коммерческого найма можно заключить в простой письменной форме.

Выберите квартиру на вторичном рынке в каталоге «Самолет Плюс»

Купить квартиру

Застройщик направляет уведомление о приемке квартиры за месяц до срока ее передачи. Если в договоре указан срок начала передачи квартиры, тогда уведомляет за 14 дней до этого срока. Смс, телефонные звонки или направление сообщения электронной почтой не считаются надлежащим уведомлением. Застройщик должен отправить по почте заказное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении. Или вручить письмо лично под роспись.

Подойдет только заказное уведомление по почте

Если будущий собственник в течение двух месяцев или другого срока по договору уклоняется от приемки, застройщик может составить односторонний акт. Но у него должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства. Во избежание таких «недоразумений», дайте застройщику письменный ответ о том, что вы готовы принять квартиру. Ответ отошлите также заказным письмом с уведомлением о вручении.

При приемке квартиры по ДДУ можно дать следующие рекомендации:

• не поддавайтесь на уговоры поторопиться с подписанием. Подписав акт после невнимательного осмотра, будет сложнее заставить застройщика исправить недостатки;

• включайте в акт даже небольшие недоделки. Чем больше их будет выявлено, тем меньше времени потратите на приведение квартиры в адекватное состояние;

• можно воспользоваться услугами экспертов в сфере приемки жилых помещений. Обычно у таких людей большой опыт в сфере проектирования и строительства, поэтому они замечают типовые ошибки строителей, на которые обычный потребитель может не обратить внимания;

• поинтересуйтесь у соседей о выявленных недочетах. С большой вероятностью у вас будут такие же.

Если в договоре купли-продажи есть пункт о том, что квартира передается в день подписания договора, то документы на регистрацию примут и без акта приема-передачи. В этом случае передаточным документом служит сам договор.

Но при таком варианте важно понимать, что если с квартирой что-то случится за время оформления документов, исправлять последствия придется вам. Или, например, в Роскадастре откажут в регистрации перехода права собственности, а вы уже получили ключи, переехали и начали ремонт.

В договоре купли-продажи нужно обозначить срок, в который продавец должен освободить квартиру и подписать с покупателем акт приема-передачи. За несоблюдение этого срока следует установить неустойку и прописать ее размер. В противном случае можно будет рассчитывать только на неустойку по ст. 395 ГК РФ, и только в том случае, если получится доказать, что нахождение продавца в квартире не давало покупателю полноценно владеть и пользоваться ею.

Продать и купить квартиру можно и без акта, в большинстве случаев переход права собственности оформят и без него.

Но в этом случае у продавца могут возникнуть проблемы:

• повредится имущество до того, как в квартиру вселится покупатель. Например, дом рухнет от взрыва газового оборудования. Без подписанного акта приема-передачи покупатель может обратиться в суд за возвратом уплаченной суммы по договору, а продавец должен будет доказать, что он уже не жил в проданном помещении;

• ухудшится состояние квартиры до вселения покупателя. Без акта нельзя определить, в каком состоянии продали жилье. Например, покупатель спустя короткое время после приобретения квартиры залил ее, и электропроводка пришла в негодность. Он подает в суд на соразмерное уменьшение стоимости квартиры, а продавец, опять же, должен доказать, что квартира была передана покупателю в надлежащем состоянии.

Риски для покупателя заключаются в том, что продавец, не подписывая акт приема-передачи, может не выселяться из проданной квартиры, ссылаясь на то, что ее передача еще не завершена.

• Акт приема-передачи или передаточный акт необходим для фиксирования момента передачи квартиры от продавца к покупателю и состояния жилья в этот момент. Акт обезопасит стороны от претензий друг к другу и поможет решить дело в суде, если будет необходимость.

• В акте приема-передачи квартиры необходимо указать: дату, состояние передаваемой квартиры и способы устранения недостатков, передаваемую мебель, технику, счетчики и т.д., определить передаваемые документы на квартиру, зафиксировать факт передачи денежных средств продавцу и указать на отсутствие претензий помимо обозначенных в акте. Акт составляется в простой письменной форме по количеству сторон договора.

• При долевом строительстве застройщик должен уведомить покупателя не менее чем за 14 дней до начала срока передачи квартиры, установленного в договоре, или не менее чем за месяц до истечения срока передачи квартиры. Если дольщик не подпишет акт в течение двух месяцев, застройщик завизирует его только со своей стороны, и в этот момент недвижимость будет считаться принятой дольщиком.

• Квартиру можно купить или продать и без подписания акта приема-передачи, но его отсутствие создает правовые риски для обеих сторон договора.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов.

Эксперт: Светлана Кокотова, юрист для бизнеса.