Удачное время для покупки квартиры: разбираем первичный и вторичный рынок

Как и на любом рынке в сфере недвижимости есть периоды высокого и низкого спроса. Мы собрали общие советы по выгодной покупке квартиры на первичном и вторичном рынке.

Есть пять универсальных советов по выгодной покупке недвижимости:

1. Определите бюджет. Обозначьте, сколько вы готовы потратить на покупку квартиры. Учтите свои текущие финансовые обязательства, есть ли долги, кредиты. Выбирайте жилье с учетом расходов и на него тоже. Например, при покупке в ипотеку оцените размер ежемесячных платежей. Узнайте, какие коммунальные платежи в новом жилье. Включите в смету примерную сумму на ремонт и покупку мебели, если это необходимо.

2. Исследуйте рынок в выбранных районах. Лучшие предложения по вторичному рынку и новостройкам есть на сайтах агрегаторах и у риелторов, например, Самолет Плюс. Узнайте, что находится рядом с домом, например, на сервисе near2me.ru. Карта покажет школы, магазины, спортивные объекты, остановки и т.д.

3. Следите за акциями и скидками. Многие застройщики предлагают скидки и акции на квартиры в зависимости от выполнения планов продаж. Акции часто бывают в конце года.

4. Оцените ипотечные предложения. На новостройки банки совместно с застройщиками предлагают адресные субсидированные ипотечные программы, траншевые ипотеки и другие способы расчета.

5. Смотрите за изменениями ключевой ставки ЦБ РФ, если планируете брать жилье в ипотеку. Ключевая ставка оказывает прямое воздействие на банковские проценты. Если ЦБ повышает ставку, брать ипотеку становится менее выгодно, так как ставка в банке тоже растет. Наоборот, при понижении ставки кредит становится доступнее.

При поиске квартиры в новостройках обращайте особое внимание на предложения с акциями

Также определите, под какую категорию ипотечных заемщиков вы попадаете. Можете ли воспользоваться программами с господдержкой. Например, сотрудники IT-компаний могут получить жилищный кредит по ставке до 6%. А родители новорожденных могут воспользоваться материнским капиталом в качестве первоначального взноса. Если вам нужна консультация по индивидуальному случаю, то специалисты «Самолет Плюс» могут сделать индивидуальный подбор объекта.

Заполнить заявку на индивидуальный подбор

Можно выделить следующие обстоятельства, которые формируют цену на недвижимость:

1. Циклы роста и падения рынка недвижимости. Например, в кризисные периоды спрос на жилье падает, и цены на него снижаются. Но рынок неизбежно вернется к докризисному периоду, а цены вырастут. Так можно успеть купить жилье подешевле или потом заработать на купле-продаже объектов.

2. Экономические факторы. В экономический подъем цены растут. А в экономический спад, чрезвычайные ситуации, повышение ключевой ставки цены могут немного снизиться, как и спрос. Например, во время пандемии коронавируса в 2020 году спрос на городские квартиры просел. При этом наблюдался резкий рост спроса на загородную недвижимость.

3. Индивидуальные обстоятельства. Сюда относятся все ситуации, когда людям нужно срочно решить личные вопросы. Например, семья переезжает с детьми в другой регион посреди учебного года. Нужно быстро продать квартиру, чтобы не пропускать школу, и цену сбивают.

4. Программы господдержки. Государство субсидирует адресные программы для определенных категорий населения. Люди начинают больше покупать, и цены на жилье растут. Например, семейная ипотека стала одним из основных драйверов роста продаж квартир на первичном и вторичном рынках.

«Перспективная локация — еще один фактор роста цен. Например, недвижимость на черноморском побережье всегда в цене. Квадратный метр растет с каждым годом. Появляются новые курорты, инфраструктура.

В крупных городах на цену может влиять открытие транспортной развязки. Например, запуск новой станции метро или трамвая сразу увеличивает стоимость квадрата в районе.

Нужно узнать, какая инфраструктура будет строиться рядом. Так можно прогнозировать рост цен в ближайшем будущем».

Татьяна Гончарова, 11 лет работала риелтором

Сезон продаж квартир на вторичном рынке не имеет строгих временных рамок. Важно учитывать, что конкретные даты начала и окончания сезона продаж могут варьироваться в зависимости от региона и состояния местного рынка недвижимости.

Например, на юге сезоном активных продаж считается начало осени, это сентябрь-октябрь. Многие хотят успеть решить вопрос с недвижимостью и переехать на юг до зимы. Также рынок традиционно оживляется весной, особенно в майские праздники. Покупатели из других регионов приезжают на несколько дней, чтобы совместить весенний отдых и покупку квартиры.

В осенние месяцы с сентября по ноябрь рынок тоже активен. Люди возвращаются из отпусков и продолжают заниматься квартирным вопросом. Перед Новым годом также бывает всплеск активности. И продавцы, и покупатели стремятся решить жилищные вопросы в уходящем году.

В некоторых регионах нет ярко выраженной сезонности. Это связано с тем, что нет такой активной миграции, как на юге или в крупных городах. В мегаполисах и густонаселенных городах продажи идут непрерывно, но рост часто связан с пиками деловой активности: март, апрель, сентябрь и октябрь.

Если обобщить, в большинстве регионов России активность на рынке недвижимости возрастает в периоды с сентября по ноябрь и с марта по май. В эти периоды на рынке много предложений, но и спрос тоже высокий. Поэтому ждать массового снижения цен не стоит.

Наиболее выгодные предложения на рынке недвижимости чаще всего появляются зимой. Это связано с тем, что в этот период застройщики и собственники стараются быстрее продать свои объекты.

Например, застройщики устраивают перед Новым годом распродажи и акции по нескольким причинам:

• предновогодний ажиотаж, когда покупательская активность традиционно высока. Люди стараются завершить такое важное дело, как покупка недвижимости, в текущем году;

• выполнение плана годовых продаж, поднятие показателей;

• впереди январь — месяц с длинными выходными и низким спросом после праздников;

• возможность продать неликвидные квартиры — крайние этажи, неликвидные планировки.

Акции могут продлевать и на январь. На вторичном рынке зимой тоже можно найти скидки. Так как покупателей мало, и собственники сбивают цены.

Зима — лучшее время, чтобы выгодно купить квартиру

Летом из-за отпусков спрос на недвижимость обычно снижается, как и активность рынка в целом. Поэтому продавцы снижают цены, если продажа срочная. Это больше касается вторичного рынка, где продавцы зачастую ждать не могут. Застройщики стараются держать цены, ожидая восстановления спроса к осени. Но иногда в этот период они привлекают покупателей акциями, например, ремонтом в подарок. В плане новостроек также имеет значение окончание кварталов. Строительные компании в эти периоды обычно дают скидки и бонусы для закрытия планов.

Как мы и говорили выше — все зависит от региона покупки квартиры. Если судить по общим закономерностям, то можно выделить два наиболее выгодных месяца для первичного и вторичного рынка:

1. Январь. Спрос после долгих праздников временно снижается. Продавцы недвижимости на вторичном рынке вынуждены корректировать цены, чтобы найти покупателя. Застройщики тоже дают дополнительные скидки и акции, чтобы стимулировать продажи.

2. Июль. В разгар сезона отпусков спрос замедляется. У покупателей отпуска, то есть другие заботы. Продавцы на вторичном рынке, которые не могут ждать восстановления спроса, снижают цены. На рынке новостроек летом тоже нет ажиотажа, можно провести ипотечную сделку в спокойной обстановке до всплеска осенней активности.

• Для выгодной покупки квартиры нужно сопоставить все возможные переменные: располагаемый бюджет, локацию, ключевую ставку и ипотечные условия.

• Лучшее время для покупки или продажи квартиры зависит от общих тенденций, экономических факторов, региона и индивидуальных обстоятельств. Лучшие сезоны для покупки — зима и лето, а месяцы — январь и июль.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор:  Гончарова Татьяна, копирайтер, автор статей, пишу о недвижимости и инвестициях