Что такое траншевая ипотека: условия и способы получения

Когда по семейным обстоятельствам жилье нужно покупать сейчас, а ежемесячный платеж тяжело вносить, можно рассмотреть альтернативный вариант — траншевую ипотеку. По ней первые годы платеж будет небольшим, потому что кредит выдают частями.

В 2022 году из-за санкций и повышения ключевой ставки ипотечное кредитование замедлилось. Застройщики придумывали разные ипотечные программы, чтобы помочь клиентам брать кредиты, платежи по которым не станут обременительными для бюджета. Так появилась ипотека траншами. Она работает на рынке новостроек. Такие программы банки предлагают в партнерстве с определенными застройщиками.

Разберемся, как работает траншевая ипотека. В день получения ипотечного займа банк переводит клиенту 10% от одобренной ипотеки. Например, клиент получил в кредит 5 млн рублей. Но в день проведения сделки банк выдаст ему только 10% от 5 млн — 500 000 рублей. На них кредитор и будет начислять процент по ипотеке до выдачи второго транша. Это может быть год или дольше.

За счет того, что сразу заемщику зачисляют не всю сумму займа, а только его часть, до получения оставшихся траншей ежемесячный платеж будет ниже. Например, заемщик купил квартиру за 4 млн рублей. Первый взнос 20%, в кредит 3,2 млн рублей и общий срок кредита 20 лет. Первый транш — 10% от суммы кредита — 320 000 рублей банк выдал на 2 года по ставке 6%. Ежемесячный платеж будет примерно 14 182 рубля. После оплаты первого транша банк выдаст оставшуюся часть кредита — 2 880 000 рублей на оставшиеся 18 лет, тогда ежемесячные выплаты станут 21 835 рублей.

После выполнения условий кредитного договора, например, застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, или заемщик выплатил полностью первую часть кредита, банк зачисляет ему на счет оставшуюся сумму кредита. 

Количество кредитных линий обычно две: первую банк выдает в день подписания кредитного договора, а вторую — после окончания строительства или заранее — за 1–3 месяца до окончания строительства. Либо выдача второго транша будет зафиксирована на определенный день, например, до 31 марта 2025 года.

Уточняйте у застройщика, работает ли он по траншевой ипотеке и на каких условиях

Особенности такой ипотеки устанавливают девелоперы вместе с кредитными организациями.

Какие условия обычно встречаются:

• траншевая ипотека может выдаваться по рыночной или по льготным программам: ИТ-ипотеке, дальневосточной или семейной;

• первый транш может быть 10–50% — на усмотрение застройщика;

• количество траншей обычно два, редко — три и более;

• выдача второго транша может быть до окончания строительства или после полной оплаты заемщиком первого транша;

• может быть надбавка по ставке при использовании траншевой ипотеки.

В остальном она работает, как и любой другой ипотечный кредит. В кредитном договоре банк укажет: размер первоначального взноса, процентную ставку и условия для ее сохранения, например, ежегодное продление полиса страхования, полную стоимость кредита, сумму займа и то, что его выдача будет проходить двумя или тремя траншами и обязательно пропишет условия для выдачи последующих частей.

Перед оформлением такой ипотеки важно понимать ее слабые и сильные стороны.

Плюсы траншевой ипотеки:

• Минимальная нагрузка на бюджет семьи до выдачи второго транша.

• Возможность жить в арендованном жилье, пока дом строится, и платить меньше по первому траншу.

• Цена жилья фиксируется в момент заключения кредитного договора, хотя платить его можно частями.

• Более низкая переплата из-за того, что банк начисляет проценты не на всю сумму кредита, а первое время только на ее часть.

• Для получения последующих траншей не нужно заново подавать заявку на кредит, и банк не будете ее еще раз проверять.

Минусы траншевой ипотеки:

• Ограничено количество банков, кто выдает такую ипотеку. В августе 2024 года программа есть только в ВТБ и Сбербанке.

• Не все застройщики работают по траншевой ипотеке. Программа обычно распространяется на конкретные жилые комплексы. Купить любую квартиру, которая понравится дольщику, не получится.

• Девелопер может не принимать по такому кредиту материнский капитал в качестве первоначального взноса без объяснения причины.

Обратиться за траншевой ипотекой можно напрямую в банк. Но удобнее это делать через застройщика, который направит анкету клиента на рассмотрение в банк. Так, дольщик будет точно знать, что его девелопер предлагает ипотеку траншами по объекту, который он выбрал. В остальном покупка квартиры будет стандартной, как и по обычной ипотечной программе.

Подайте заявку на ипотеку сразу в несколько банков через сервис «Самолет Плюс»

Получить ипотеку

Общий порядок действий такой:

1. Подать заявку на одобрение. Получить решение банка.

2. Направить документы по выбранной квартире на согласование в банк. Такие бумаги кредитору направляет застройщик.

3. Согласовать с банком условия сделки.

4. Провести сделку. На ней заемщик подписывает ДДУ — договор участия в долевом строительстве и ипотечный договор с банком.

5. Подать документ на регистрацию в Росреестр. При покупке квартиры на первичном рынке бумаги обычно подают онлайн в электронном виде.

После получения документов о регистрации ДДУ и обременения права требования по ДДУ в пользу банка, дольщик ждет сдачи объекта и вносит ежемесячные платежи по графику кредитного договора.

Точную сумму платежа после получения следующего транша заемщик узнает от банка — тот пришлет ему обновленный график платежей.

Например, общая сумма одобренного кредита у заемщика — 5 млн рублей на 30 лет. В день подписания кредитного договора банк выдал клиенту первый транш на 500 000 рублей сроком на 2 года по ставке 6%. Ежемесячный платеж получится примерно 22 160 рублей. Через два года, когда банк перечислит второй транш на 4,5 млн рублей, ежемесячный платеж станет другим — примерно 27 680 рублей на оставшиеся 28 лет.

Чтобы банк перевел последующий транш, нужно выполнить условия для его зачисления.

Среди таких требований могут быть:

• вовремя платить по ранее выданному траншу;

• полностью погасить задолженность по первому траншу;

• предоставить документы, которые нужны банку, например, разрешение на ввод в эксплуатацию от застройщика.

Ипотека траншами работает по одинаковому принципу: первую часть кредита заемщик получает при подписании договоров с банком и застройщиком. Второй и последующий транш после выполнения условий кредитного договора. Но может быть разница в том, на какую сумму выдается первый транш.

Ипотека за 1 рубль — разновидность траншевой ипотеки. Ее суть в том, что первый транш, который выдает банк при подписании кредитного договора, — символический и может быть 1–2 тысячи рублей. Из-за невысокой суммы ежемесячные выплаты будут также небольшими, например, 1 рубль в месяц.

Ипотека стандартными траншами. Банк выдает первую часть 10–35% от одобренной суммы кредита. А вторую или последующие разбивают по согласованию с девелопером. Может быть так: первый транш — 10%, второй — 30% и третий — 60%. Или так: первый транш — 35% и последний — 63%.

Вот так может предлагать застройщик оформить траншевую ипотеку

Нет, нельзя. Траншевая ипотека разрабатывается кредитными организациями вместе с застройщиками, и работает она только на рынке первичного жилья — при покупке квартиры по ДДУ. Тот факт, что купленное жилье еще строится, и позволяет отсрочить полные выплаты по ипотечному кредиту. За счет этого застройщики могут привлекать больше покупателей: ту часть аудитории, которая не решается на покупку строящегося жилья из-за того, что живет на съемном и не может выплачивать платежи по кредиту и аренду.

Подберем для вас лучшую квартиру на вторичном рынке

Купить квартиру

С 2019 года большинство сделок по купле-продаже квартир в новостройках проходят через эскроу-счета. Эта безопасная схема расчетов для обеих сторон. Но в первую очередь для дольщика. Застройщик не получит деньги за квартиру, пока не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, так прописано в законе.

По траншевой ипотеке сделки также проходят через эскроу. Одобренная сумма кредита будет там дожидаться девелопера, пока он строит дом. К тому же банк разбивает на части оплату застройщику, и ему важно выполнить условия договора, чтобы получить деньги. Поэтому застройщик заинтересован выполнять все строительные работы в срок.

При таких условиях, даже если застройщик заморозит стройку, банк вернет заемщику все, что он успел заплатить по ипотеке. А если и банк обанкротится, то средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн, и их вернут в пределах этого лимита. Поэтому в большинстве случаем заемщики рискуют только потерянным временем, если дом все-таки не сдадут.

• Чтобы снизить платежи по ипотеке, можно рассмотреть ипотеку траншами.

• Принцип ее работы как у стандартной ипотеки с той разницей, что кредит выдадут частями, и проценты банк также начислит на каждый выданный транш.

• Не все финучреждения работают с таким кредитом, поэтому придется подстраиваться и под их условия, и под требования застройщика. Сегодня такую ипотеку можно рассмотреть в ВТБ и Сбербанке.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, работала в банке, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестированием в фондовую биржу и торгами по банкротству.