Срок исковой давности по договору дарения: когда могут отобрать подаренную квартиру

Дарение квартиры нередко практикуется в случаях, когда владельцы недвижимости хотят избавить своих родных от действий, связанных с вступлением в наследство. Договор дарения оформить проще, однако, в некоторых случаях его возможно и отменить. Разбираемся, с какими подводными камнями может столкнуться человек, получивший в подарок квартиру и в каких ситуациях ее могут отобрать.

Термином «дарственная» в разговорной речи называется договор дарения, то есть безвозмездной добровольной передачи принадлежащего человеку имущества, в рамках нашей темы — квартиры.

Дарственная или, точнее, договор дарения может быть реальным или консенсуальным. При реальном дарении квартира передается новому собственнику сразу. При консенсуальном — в будущем, при наступлении определенных в договоре событий, например, после выезда дарителя на ПМЖ в другую страну.

Дарственная может быть заключена в простой письменной или нотариальной форме. Как правило, в простой письменной форме дарственную пишут при дарении квартиры близкому родственнику или супругу. При дарении квартиры обращение к нотариусу обязательно в случае, если подарок — не квартира полностью, а какая-то ее доля, или же если дарителем выступает несовершеннолетний.

Если квартиру человек получает в дар от близких родственников, например, мужа или жены, родителей, детей, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц или НДФЛ.

В любых других случаях человек, получивший в дар квартиру, должен уплатить 13% ее стоимости в качестве НДФЛ.

Важно, что дарение всегда должно быть безусловным, то есть без каких-либо условий или ограничений по использованию квартиры и распоряжению ею. Договор дарения считается заключенным с момента, когда собственность человека, получившего квартиру в подарок, зарегистрирована в Росреестре.

Читайте также: Завещание на недвижимость — что и кому можно завещать

В российском законодательстве (статья 575 Гражданского Кодекса) указаны группы людей, которые не вправе принимать крупные подарки, в том числе недвижимость, от кого-либо, кроме близких родственников. К таким группам относятся:

• Учителя, врачи, сотрудники организаций, оказывающих социальные услуги, организаций для детей-сирот.

• Люди, занимающие государственные или муниципальные должности, а также служащие Банка России.

В случаях, когда квартиру дарят врачу, учителю, судье, чиновнику это может рассматриваться как взятка — уголовно-наказуемое действие.

В соответствии с российским законодательством законные представители (попечители) несовершеннолетних детей или недееспособных взрослых не могут дарить имущество своих подопечных от их имени.

В ряде случаев дарственная на квартиру может быть признана недействительной, а квартира — вернуться изначальному владельцу. И вот какие основания для этого существуют.

• Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких.

• Одаряемый причиняет ущерб недвижимости, создавая угрозу ее безвозвратной утраты.

• Даритель включил в договор дарения информацию об отмене дарения после смерти одаряемого.

• Даритель подарил недвижимость с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве.

• Даритель не имел права дарить недвижимость или подарил ее лицу, не являющемуся допустимым одаряемым (госслужащему или врачу, не будучи его близким родственником).

• В договоре дарения есть ошибки или недочеты, например, неверно указан адрес или характеристики квартиры, совершены ошибки в именах, фамилиях и паспортных данных участников договора.

• Сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя.

• Даритель не мог осознавать значение своих действий или руководить ими из-за проблем со здоровьем.

Любое из этих оснований может служить поводом для аннулирования дарственной на квартиру.

Хотите купить современную квартиру в новостройке в Москве или Московской области? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте.

Что такое срок исковой давности? Это определенный законом промежуток времени, в течение которого сторона сделки или другое заинтересованное лицо, имеющее законные основания, имеет право подать иск о признании сделки недействительной. Иск о признании договора дарения квартиры недействительным, может быть предъявлен в суд в течение трех лет со дня, когда истец (даритель, наследник, кредитор) стал или должен был стать обладателем сведений о нарушении его прав.

Основаниями для обращения в суд могут быть:

• Передача права собственности привела к ухудшению состояния здоровья и/или материального положения дарителя.

• Задокументированные показания свидетелей о плохом обращении одаряемого с дарителем также могут быть основанием для аннулирования дарения.

• Представлена справка из больницы о побоях и состоянии здоровья дарителя, которая доказывает, что одаряемый применил запугивание или физическую силу для принуждения к сделке.

• В договоре предусмотрено, что при преждевременной смерти одаряемого, подаренное имущество вновь переходит к прежнему собственнику.

• Имеются фотографии, видео или показания свидетелей, подтверждающие, что подаренное имущество не получает должного внимания и разрушается или уже разрушено.

• Даритель находился в преддверии прохождения процедуры банкротства физического лица.

Эти ситуации могут быть рассмотрены в суде в качестве оснований для аннулирования договора дарения на квартиру.

Важно отметить, что срок давности по договору дарения на квартиру нельзя изменить или сократить соглашением сторон. И до истечения этого срока даритель (или люди, которые считают себя пострадавшими от действий дарителя) может обратиться в суд — это единственный вариант чтобы отменить дарственную. Ответчиком в этом случае может быть как тот, кто получил квартиру в подарок, так и его наследники, если человек умер. Однако процедура это непростая и истцу либо третьим заинтересованным лицам придется доказывать, что их права были нарушены.

Иногда складывается ситуация, когда даритель умер, а его наследники считают, что договор дарения квартиры нарушает их права. Они могут обратиться в суд для признания договора дарения недействительным и отмены сделки. На практике чаще всего в суд идут обиженные родственники — дяди и тети, племянники, дедушки и бабушки, супруги, которые надеялись, что после смерти дарителя квартира достанется им. Также истцом может выступить кредитор бывшего владельца квартиры.

Все они имеют право подать иск в суд по месту нахождения объекта недвижимости. В суде придется приводить веские основания для оспаривания сделки:

• В договоре есть условия, которые противоречат законодательству, например, требование предоставить взамен подаренной квартиры какую-то услугу.

• Переход права не зарегистрирован в Росреестре.

• Договор оформлен против воли дарителя или же подписан человеком, который признан недееспособным.

• Квартира подарена лицу, не имевшему права получать такие подарки, например, служащему социального учреждения.

• Дарственная подписана представителем дарителя по доверенности, при этом представитель дарителя превысил свои полномочия.

• Сделка не была подтверждена нотариально если речь шла о доле в квартире.

Алгоритм действий таков:

• Шаг 1. Необходимо собрать документы и показания свидетелей. Например, если наследник считает дарителя недееспособным, это должно подтверждаться результатами прижизненных медицинских экспертиз, а не просто словами.

• Шаг 2. Составить исковое заявление. Оптимально, если это делает юрист. В любом случае иск должен содержать суть претензии, данные истца, умершего дарителя и ответчика, место нахождения, адрес и характеристики подаренной квартиры. Если иск подает наследник, то необходимо указать, в каком родстве он находился с дарителем, если кредитор — указать сумму долга дарителя и историю возникновения этого долга.

• Шаг 3. Отправить пакет документов в канцелярию суда и дождаться заседания. Суд проходит в районном или городском суде по месту нахождения спорной квартиры.

• Шаг 4. Получить судебное решение. Если оно вынесено в пользу истца, то необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру.

Если суд признал, что сделка по дарению квартиры была ничтожной, то бывший владелец квартиры получает свою недвижимость обратно. Переход права фиксируется Росреестром. Поскольку сделка была безвозмездной, то одаряемый после того, как лишился подаренной квартиры, не имеет права на какую-либо компенсацию.

Почитать больше интересных статей о рынке недвижимости можно прямо сейчас в журнале компании «Самолет Плюс».

Дарение квартиры — ответственная сделка, и перед ее заключением необходимо тщательно изучить все нюансы и возможные последствия. Требуется также учесть законодательство, в том числе требования Налогового кодекса РФ по уплате налога на доходы физических лиц при получении подарка в виде квартиры. Важно, чтобы договор дарения был заключен с соблюдением требований законодательства и не содержал ошибок.

Дарение квартиры в некоторых случаях может быть отменено. Во-первых, если даритель подарил недвижимость с целью причинения вреда имущественным интересам кредитора при банкротстве. Во-вторых, если одаряемый причинил ущерб недвижимости или создал угрозу ее утраты. В-третьих, если даритель не имел права дарить недвижимость или она была подарена лицу, недопустимому в качестве одаряемого. В-четвертых, если сделка была совершена под влиянием обмана, заблуждения или при отсутствии возможности дарителя осознавать значение своих действий из-за проблем со здоровьем.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.