Приобретательная давность на недвижимое имущество – как оформить право собственности

Иногда, чтобы приобрести недвижимость в собственность, не придется тратить миллионы. В российском законодательстве есть такое понятие, как «приобретательная давность» — именно она позволяет при определенных условиях получить недвижимость без оплаты. Что это такое и как работает — рассказываем в статье.

Термин «приобретательная давность» восходит еще к римскому праву, где существовало понятие usucapio или «приобретение в результате пользования». Это один из законных способов приобрести права собственности на любую недвижимость – квартиру, гараж, комнату, земельный участок.

Статья 234 Гражданского Кодекса РФ так определяет это понятие:

Простыми словами, это ситуация, при которой человек занял брошенный дом в деревне, открыто жил в нем 15 лет, оплачивал коммунальные услуги и приобрел право получить дом в собственность несмотря на то, какое мнение по этому поводу есть у прошлого владельца.

Что касается такой недвижимости как квартира, дом, гараж, земельный участок, парковочное место, то срок приобретательной давности в соответствии с Гражданским Кодексом составляет 15 лет. Обратиться в суд за признанием права собственности в соответствии со сроком приобретательной давности можно и позже, например, через 20 лет, а вот раньше — нельзя.

Человек, претендующий на давность владения, заявленную основанием для получения собственности, отсчитывает срок владения с момента начала открытого пользования недвижимостью (п.4 статьи 234 ГК РФ). Также он может присоединить ко времени владения весь период, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником он стал (п.3 статьи 234 ГК РФ). То есть, если использовать дом в деревне как свой начал отец, который затем умер, а продолжил сын, то срок приобретательной давности исчисляется с момента, когда в доме поселился отец.

Воспользуйтесь базой актуальных предложении домов в Москве и Московской области — на сайте «Самолет Плюс». Удобный фильтр, постоянное обновление информации, объявления с фотографиями.

Чтобы получить право собственности на недвижимость по сроку приобретательной давности, ситуация владения им должна соответствовать нескольким условиям. Вот они:

Открытость.

У человека нет обязанности всех оповещать о том, что вот эти дом, участок или квартира — его собственность. Но он и не должен скрывать тот факт, что использует недвижимость как свою, включая уплату всех текущих платежей, с которыми владение этим объектом недвижимости связано.

Непрерывность.

15-летний срок владения имуществом должен быть непрерывным. Если человек возделывал бесхозный участок земли 10 лет, потом забросил его на три года, а затем опять начал использовать, — он не получает права приобрести его в собственность по праву давности владения.

Добросовестное владение.

Человек использует недвижимость по назначению и ухаживает за ней, то есть делает ремонт в квартире или доме, культивирует сельскохозяйственные и декоративные растения на участке.

Владение имуществом как своим.

Если человек проживает в квартире по договору аренды или по договору бессрочного пользования, он не может претендовать на получение права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности, так как из природы договора аренды или безвозмездного пользования следует, что человек не имел намерения и возможности владеть имуществом как своим. А вот проживание в квартире без договора в случае, если человек оплачивает коммунальные платежи, такое право теоретически ему дает.

Отсутствие или бездействие титульного собственника.

Если титульный собственник самоустранился от владения недвижимостью и не несет обязанностей по ее содержанию, это достаточное основание для приобретения права собственности другим человеком на основе давности владения. Для этого не обязательно, чтобы титульный собственник как-то официально обозначил свое намерение отказаться от недвижимости.

Судебная практика по теме приобретения права собственности на недвижимость в порядке приобретательной давности начала складываться с начала 2000-х и сегодня уже достаточно обширна. В соответствии с этой нормой люди через суд получают права собственности на квартиры, дома, земельные участки и другие объекты недвижимости. Несколько примеров:

1. Шацкий районный суд Рязанской области 29 декабря 2022 года вынес решение по делу № 2-593/2022 2-593/2022~М-668/2022 М-668/2022, которым признал право собственности на земельный участок с домом на основании срока приобретательной давности. В суд обратилась женщина с иском о признании права собственности на дом и земельный участок, а ответчиком выступала администрация муниципалитета. Истица на протяжении 20 лет оплачивала коммунальные платежи, ремонтировала дом, использовала участок для ведения личного подсобного хозяйства: сажала овощи и плодово-ягодные насаждения, следила за ним в целях противопожарной безопасности. В результате суд признал за ней право собственности на недвижимость.

2. Шарыповский городской суд Красноярского края 22 декабря 2022 года вынес решение по делу № 2-1194/2022 2-1194/2022~М-994/2022 М-994/2022 о признании права собственности на гараж в соответствии со сроком приобретательной давности. Истец — физическое лицо, ответчик — администрация города Шарыпово. Истец много лет, с 2001 года, использовал гаражный бокс в кооперативе «Железнодорожник-1». Владел им открыто и добросовестно, нес расходы по его содержанию, а также являлся членом гаражного кооператива и платил членские взносы. Суд встал на сторону истца.

Читайте также: Как провести межевание земельного участка

Для получения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности необходимо обращаться в суд. В соответствии с Конституцией России только по решению суда прошлый владелец может быть лишен своего имущества. Но даже если прежний собственник имущества неизвестен и спора о праве собственности нет, то все равно для получения права собственности придется обращаться в суд в порядке особого производства. А первое, что необходимо для обращения в суд — грамотно составленный иск о признании права собственности на основе давности владения квартирой, домом, землей.

Иск о признании собственности на основании давности владения предполагает, что ответчиком будет бывший владелец, а если его нет или он неизвестен — орган местного самоуправления. Также в качестве заинтересованного лица привлекается территориальное управление Росреестра.

В исковом заявлении непременно должны быть указаны:

• Фамилия, имя, отчество, паспортные данные претендента.

• Местонахождение и адрес недвижимости, в отношении которой подается иск.

• Другие сведения об имуществе — площадь, кадастровый номер.

• Адрес и наименование суда, в который будет подано исковое заявление.

• Данные ответчика, физического лица или органа местного самоуправления.

• Основания. То есть то, с какой даты человек стал пользоваться имуществом и в чем это пользование заключалось.

• Исковое требование. А именно — признание права собственности на объект недвижимости в соответствии со сроком приобретательной давности.

• Опись приложенных к исковому заявлению документов, например, квитанций об оплате услуг ЖКХ по квартире или дому, чеки на материалы, приобретенные для ремонта.

При подаче искового заявления необходимо уплатить государственную пошлину. Ее сумма рассчитывается в соответствии со статьей 333.19 Налогового Кодекса РФ и зависит от стоимости имущества, на которое претендует истец. В исках такого типа считать пошлину необходимо от кадастровой стоимости объектов. Максимальная сумма пошлины составляет сегодня 60 000 рублей.

Когда судебное решение о получении права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности вступит в силу, новый собственник должен обратиться в Росреестр, например, через ближайший МФЦ. После регистрации права собственности в этой организации необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой истец будет указан в качестве нового владельца — решение суда и выписка будут документами, подтверждающими его право собственности.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться, продать, купить или арендовать недвижимость по всей России.

Приобретательная давность — нестандартный способ получить право собственности на недвижимость без оплаты ее рыночной или кадастровой стоимости. Практическое применение нормы о приобретательной давности базируется на открытом и непрерывном использовании объекта недвижимости в течение 15 лет или более. При этом претендент на право собственности должен соблюдать несколько условий: открытость, непрерывность, добросовестное владение и владение имуществом как своим, а не, например, на основании договора долгосрочной аренды.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.