Покупка квартиры у юридического лица: на что обратить внимание, чтобы не допустить ошибок?

Российское законодательство устанавливает, что сделки с недвижимостью могут совершать не только физические, но и юридические лица. Нередко на рынке встречается ситуация, когда квартиру продает именно юридическое лицо, то есть компания — и такая сделка имеет свою специфику. Например, покупатель должен быть уверен, что компания имеет право на продажу недвижимости, и не находится в процессе ликвидации или банкротства. Специфику сделки необходимо знать и учитывать, чтобы не рисковать в будущем остаться и без квартиры, и без денег.

Банки неохотно дают согласие на оформление в ипотеку квартиры, собственник которой — юридическое лицо. Исключения — варианты, когда банк сам реализует принадлежащее ему жилье (например, залоговые квартиры людей, которые не смогли обслуживать ипотечный кредит), или когда речь идет о девелопере, продажа квартир для которого — профильный вид деятельности. Во всех остальные случаях банки видят риски для себя и покупателя:

• Действительность прав на продажу. Если право собственности подтверждает свежая выписка из ЕГРН, то для проверки прав на продажу банкам необходимо проверить большой пакет документов. Часто, это корпоративное решение (общего собрания акционеров, совета директоров, общего собрания учредителей) о том, что компания готова продать квартиру. Без этого документа можно обойтись только если по Уставу компании ее генеральный директор или директор может единолично принимать решения о сделках в пределах суммы, в которую оценена квартира. Также в случае, если в сделке участвует не руководитель компании, проверяют доверенность, подтверждающие полномочия лица, которое будет представлять эту компанию.

• Финансовая стабильность компании. Если компания в ближайшие 3 года после сделки с квартирой начнет процесс ликвидации или банкротства, все ее сделки могут быть оспорены — в том числе и продажа недвижимости человеку, оформившему ипотеку. При признании сделки недействительной и возвращении квартиры на баланс юридического лица, банк вместе с покупателем-заемщиком окажется кредитором компании-банкрота. Ожидание возврата денег в этом случае может длиться долго.

В целом можно сказать, что оспорить ипотечную сделку купли-продажи с участием юридического лица легче, чем с участием только физических лиц — и это риск. Так, банкротство физлиц встречается реже, чем банкротство компаний.

Читайте также: Какие документы нужны для получения ипотеки

Начальный этап проверки квартиры, продавцом которой выступает юридическое лицо, не отличается от любой другой сделки. Первое, что необходимо — это получить выписку из ЕГРН, и убедиться, действительно ли объект недвижимости принадлежит конкретной компании.

На что еще следует обратить внимание:

• Существует ли организация, присутствует ли она в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Сделать это можно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС), в разделе «Сервисы и услуги => Сведения из реестров».

• Полномочны ли представители компании проводить сделку купли-продажи. Это подтверждается выдачей доверенности человеку, который будет от имени компании участвовать в сделке, если он не является руководителем компании.

• На основании чего будет происходит продажа. Квартира юридического лица — это его актив, точнее, часть его активов. На отчуждение части активов необходимо получить разрешительные документы. Нередко на это требуется согласие основных акционеров или учредителей. Подтверждающим документом в таком случае станет решение собрания учредителей или акционеров. Если учредитель один, он должен оформить решение единственного учредителя. Без этого документа впоследствии, если сделка с недвижимостью будет признана крупной, учредители или акционеры могут оспаривать ее.

• История пользования квартирой. Речь идет об архивной выписке из домовой книги, которая покажет, кто имеет право проживания в этой квартире, кто был или остается в ней прописанным. Самыми безопасными с этой точки зрения можно считать квартиры в новостройках, если они не имели других собственников, кроме продавца-юридического лица, в них никто не проживал и не регистрировался.

• Есть ли вопросы к финансово-хозяйственной деятельности компании. Отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, «нулевые» бухгалтерские и налоговые отчетности, частая смена руководителей или учредителей — причина отказаться от сделки и не рисковать.Напомню, что если через какое-то время компания будет признана банкротом, то все ее сделки за 3 предшествующих банкротству года могут быть и, скорее всего, будут оспорены. А когда компания уже присутствует в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, то продажа принадлежащей ей недвижимости возможна только через электронные торги.

Также желательно проверить компанию на сайте Федеральной службы судебных приставов чтобы понять, нет ли на нее исполнительных производств.

Хотите купить современную квартиру в новостройке в Москве или Московской области без проблем и рисков? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте.

Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:

1. Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.

2. Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.

3. Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.

4. Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:

• Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.

• Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.

• Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.

• Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Также потребуются:

• Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.

• Копии учредительных документов организации.

• Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.

• Выписка из ЕГРЮЛ.

• Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.

• Паспорт уполномоченного представителя компании.

Покупателю достаточно паспорта.

Читайте также: Квартира на последнем этаже — плюсы и минусы

Плюс в покупке квартиры у юрлица есть только один. Это — цена. Нередко она бывает близка к нижней границе рынка. И это происходит совсем не обязательно потому, что с квартирой «что-то не так». Просто это непрофильные активы для компании, и она ставит на них не самую высокую цену, чтобы быстрее получить средства, которые можно пустить в оборот. Например, если компания была подрядчиком на строительстве жилого комплекса, и девелопер расплатился с ней квартирами в строящемся доме. Также нередко не самую высокую цену на недвижимость устанавливает компания-инвестор, которая выкупила часть квартир у застройщика на этапе котлована для последующей перепродажи.

Как плюс можно упомянуть еще и то, что у юридического лица почти всегда большой опыт проведения сделок и работы с документами; есть и специалисты, которые составят юридически грамотный договор купли-продажи.

К минусам относятся более длительный цикл подготовки к сделке и дополнительные риски в виде претензий, которые могут предъявить компании-продавцу третьи лица.

Также минус — это ограниченные условия кредитования. Не все банки и не во всех случаях готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья у юридических лиц. Как вариант, по таким кредитам будут более жесткие условия — выше процентная ставка банка и больше первоначальный взнос.

• Компания внесена в ЕГРЮЛ

• Компания отсутствует в Едином федеральным реестре сведений о банкротстве

• У компании нет исполнительных производств

• Есть документ, подтверждающий решение собственников/акционеров компании о продаже недвижимости или справка о некрупности сделки

• Назначен представитель компании, который будет участвовать в сделке, и его полномочия подтверждены доверенностью, выданной после принятия решения о продаже.

• Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности компании на квартиру.

Если вы ответили «да» на все пункты чек-листа, то выставленную юридическим лицом на продажу квартиры можно рассматривать для покупки.

Покупка квартиры у юридического лица — ответственная сделка, требующая особого внимания и осторожности. Важно учитывать такие моменты, как проверка юридического лица и отсутствие предпосылок для признания компании банкротом, наличие всех необходимых для сделки документов и подтверждение того, что решение о продажи актива действительно принято собственниками или акционерами компании. На подготовку к сделке в случае покупки квартиру у юридического лица, скорее всего, понадобится больше времени.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.