Что такое отчуждение недвижимого имущества

Если вы хотите продать или подарить квартиру, то нужно сначала отказаться от прав на нее в пользу другого. Поэтому кажется, что сделки с недвижимостью — это сложно. Рассмотрим, что такое отчуждение недвижимого имущества и какие еще способы потери права собственности существуют.

Отчуждение имущества — это законная передача прав собственности от одного лица другому. При этом все права на объект у предыдущего владельца прекращаются. Этот процесс может проходить через продажу, дарение, обмен, наследование и судебное решение.

Ситуации и сделки, при которых право собственности на объект утрачивается у владельца, но не переходит к кому-либо еще, не считаются отчуждением. К ним относятся:

• передача во временное пользование, например, в аренду;

• отказ от имущественных прав, например, прав наследования;

• потеря имущества, например, после пожара или обрушения здания.

«Часто путают понятия «отчуждение» и «отказ от права собственности».

Отчуждение — это законное прекращение прав собственности, после которого бывший собственник не сможет претендовать на нее. А он если отказывается от права собственности на дом или квартиру, то это не означает прекращения обязанностей или прав на имущество до передачи прав на него другому лицу».

Александр Вайс, IT-предприниматель, инвестор в коммерческую и жилую недвижимость с пятилетним стажем

Добровольное отчуждение имущества — это когда собственник самостоятельно решает передать имущество третьим лицам.

Основные виды добровольных сделок: продажа, дарение, пожертвование, завещание и обмен

Продажа. Собственник самостоятельно выбирает покупателя и условия сделки, затем оформляет договор купли-продажи и зарегистрирует его в реестре недвижимости.

Дарение. Владелец безвозмездно передает квартиру или дом другому лицу. Для этого он составляет и регистрирует дарственную.

Пожертвование. Это разновидность дарения, где имущество передают на полезные общественные цели, например, в фонд или некоммерческую организацию. Оформляют так же, как и дарственную.

Завещание. Собственник может завещать свое имущество, которое перейдет по наследству после его смерти. Завещание оформляется письменно и заверяется нотариусом.

Обмен. Этот вид предусматривает заключение договора мены, где каждая из сторон передает собственность другой стороне. Этот договор также подлежит государственной регистрации.

Принудительное отчуждение — это процесс, при котором право собственности на объект переходит от ее владельца к государству или другим лицам без согласия владельца.

Основные виды и условия принудительного отчуждения: конфискация, реквизиция, лишение за долги, выкуп

Конфискация. Это принудительное безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда. Ее применяют как меру наказания за определенные виды правонарушений, чаще всего за тяжкие преступления, например:

• Коррупция — любое имущество, которое получили незаконным путем через взятки или злоупотребление должностными полномочиями.

• Наркотрафик — в доме производили или хранили наркотические вещества.

• Терроризм — дом использовали для подготовки или проведения террористических актов.

Реквизиция. Это изъятие имущества у собственника для общественных нужд в чрезвычайных ситуациях, временно или навсегда. Например, во время войны, стихийных бедствий могут забрать дом, а за это государство предоставит денежную компенсацию.

Лишение за долги. Это вынужденное изъятие имущества, чтобы продать и покрыть долги собственника перед кредиторами. Этот процесс регулируется законом о банкротстве.

«Единственное жилье изъять нельзя. Исключение — когда собственник грубо нарушает права других лиц и значительно ухудшает имущество. Принудительное отчуждение возможно через суд».

Ситникова Екатерина Владимировна, юрист по наследству и недвижимости, член Ассоциации юристов России, г. Кемерово

Выкуп недвижимости, отнесенной к культурным ценностям. Государство имеет право выкупать имущество с особой исторической, художественной или научной значимостью. Этот процесс помогает предотвратить разрушение или нецелесообразное использование таких объектов.

Продавать, дарить или обменивать имущество запрещено, если власти наложили запрет. Это может произойти в случаях:

• незаконченных судебных разбирательств при разводе;

• неоплаченных по кредитам и займам;

• долгов по оплате коммунальных услуг;

• штрафов ГИБДД;

• обременения объекта ипотекой.

В подобных ситуациях владельцу недвижимости необходимо рассчитаться с долгами и только после этого отчуждать имущество.

Имущество ребенка можно отчуждать только с разрешения органа опеки и обоих законных представителей, если они не лишены родительских прав.

Органы опеки могут дать разрешение на продажу, если на имя несовершеннолетнего приобретается новая недвижимость — аналогичная по размерам или большей площади. Если меньше, то на счет ребенка должна быть зачислена сумма, компенсирующая разницу в площади. Эти средства станут доступны для использования после достижения им 18 лет.

«Если в покупку квартиры или дома был вложен материнский капитал, то перед отчуждением необходимо будет совершить целый ряд процедур:

• наделить детей долями;

• найти новую недвижимость, которую будут приобретать;

• получить распоряжение органов опеки и попечительства».

Александр Вайс, IT-предприниматель, инвестор в коммерческую и жилую недвижимость с пятилетним стажем

После 14 лет, несовершеннолетний имеет право самостоятельно заключать сделки по отчуждению недвижимости. Но для этого все равно требуется согласие законных представителей и одобрение органов опеки.

«Если ребенок прописан в квартире, но собственником не является, то прописка — это всего лишь регистрация по месту жительства и никак не влияет на его права и на сделку. Исключение составляет сделка с приватизированной квартирой, где несовершеннолетний не участвовал в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этим имуществом». 

Ситникова Екатерина Владимировна, юрист по наследству и недвижимости, член Ассоциации юристов России, г. Кемерово

При добровольных сделках нужно оформить договор отчуждения недвижимого имущества. Что это такое и какие бывают виды:

• Купли-продажи — самый распространенный вид. Продавец передает недвижимость покупателю за определенную сумму.

• Дарения — собственник безвозмездно передает имущество другому лицу.

• Мены — участники сделки обмениваются друг с другом недвижимостью.

• Ренты — собственник передает имущество в обмен на право получать постоянные платежи или пожизненное содержание.

Эти договоры регулируются статьями 550, 567 и 574 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с пунктом 6 статьи 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, такие сделки обязательно нужно регистрировать.

Провести сделку можно в отделениях банков, которые предлагают такую услугу. Там есть отдельные переговорные, а для безопасности везде установлены камеры и есть охрана.

Сделка проходит в несколько этапов:

• Подготовка документов. Для оформления договора потребуются следующие документы:

1. Паспорта участников сделки.

2. Выписка из ЕГРН.

3. Документы, подтверждающие отсутствие обременений — справку из Росреестра.

4. Кадастровый и технический паспорт объекта недвижимости.

5. Согласие супруга на отчуждение имущества.

• Сбор участников сделки и тщательная проверка. Перед подписанием лучше еще раз перечитать договор и проверить все документы. Бывают случаи, когда в последний момент одна из сторон сделки может поменять формулировки.

• Оформление. В зависимости от выбранного способа расчетов, могут подписываться кредитные договоры, открываться аккредитивы или деньги могут быть помещены в арендуемую заранее банковскую ячейку. Перед этим денежные средства можно проверить на подлинность и пересчитать с помощью счетчика банкнот.

• Передача денег. Хотя продавец получит деньги только после регистрации перехода права собственности, покупатель передает их на хранение банку в день сделки.

• Регистрация сделки. Подача документов в Росреестр.

Чтобы продать квартиру дороже, «Самолет Плюс» предлагает услугу по хоумстейджингу. Наши специалисты полностью возьмут на себя все этапы работы: от создания проекта и привлечения подрядчиков до профессиональной фотосессии для привлекательного объявления. Благодаря тщательному анализу и индивидуальному подходу мы сможем максимально увеличить привлекательность вашего объекта для потенциальных покупателей.

Оставить заявку

• Отчуждение недвижимости — это процесс передачи права собственности от одного лица к другому через продажу, дарение, обмен, наследование или судебное решение.

• Процедура отчуждения завершает все права предыдущего собственника и предотвращает любые претензии на имущество в будущем.

• Добровольное отчуждение: продажа, дарение, обмен. Принудительное: по решению суда или в чрезвычайных ситуациях, например, конфискации, реквизиции.

• Чтобы продать квартиру или дом, где есть собственность несовершеннолетнего, нужно выделить долю в доме или квартире такой же или большей по площади.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Анна Щербакова

Эксперты: Ситникова Екатерина Владимировна, юрист по наследству и недвижимости, член Ассоциации юристов России, г. Кемерово;

Александр Вайс, IT-предприниматель, инвестор в коммерческую и жилую недвижимость с пятилетним стажем