Зачем нужен нотариус при покупке или продаже квартиры и случаи, когда без нотариуса точно не обойтись

Когда человек покупает квартиру в новостройке, документы для сделки оформляет сам застройщик. Также в оформлении может участвовать и банк, если жилье приобретается в ипотеку. При покупке жилья у собственников на вторичном рынке часто требуются услуги нотариуса. Обращение к нотариусу во многих случаях происходит по желанию продавца и покупателя, но в ряде ситуаций совершить сделку без нотариуса просто невозможно в соответствии с действующими в России законами.

Когда человек покупает жилье на вторичке, нотариальное оформление снижает (хотя и не исключает) риски оспаривания сделки, если участия нотариуса требует законодательство. В остальных случаях привлечение нотариуса может снизить риск приостановки регистрации сделки за счет профессиональной проверки документов. Еще нотариус может подсказать, какие пункты стоит включить в договор, чтобы избежать конфликтных ситуаций между продавцом и покупателем.

При сделке купли-продажи квартиры профессиональные задачи нотариуса:

• Разъяснить обеим сторонам смысл и значение сделки.

• Убедиться, что обе стороны имеют намерение: продавец — продать, а покупатель — купить конкретную квартиру.

• Проверить наличие всех необходимых для купли-продажи квартиры документов, правильность их оформления, сроки действия.

• Проверить принадлежность имущества продавцу, наличие обременений и ареста на квартиру.

• Оценить, не нарушены ли права участников, особенно в случае, когда среди них есть дети и подростки, не достигшие совершеннолетия, или люди, признанные судом недееспособными.

• Визуально проверить дееспособность продавца и покупателя. Отмечу, что других полномочий на проверку дееспособности у специалиста нет. Нотариус — не психиатр, не имеет медицинского образования и не может точно узнать, есть ли у человека психические заболевания. Он может зафиксировать только факт, что человек достиг возраста дееспособности и не находится в состоянии сильного алкогольного опьянения.

В идеале ответственный нотариус должен проверить, присутствуют ли сведения об участниках сделки в Едином федеральном реестре сведений о банкротствах, так как человек, находящийся в процессе банкротства, не имеет права продавать свое имущество.

Все существенные факты нотариус фиксирует, удостоверяя законность купли-продажи квартиры своей подписью. При возникновении вопросов нотариус имеет право запрашивать дополнительные документы и самостоятельно обращаться к федеральным базам данных. В первую очередь к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН).

Нотариус заинтересован в чистоте сделки, так как несет ответственность за возможные ошибки. Он отвечает и деловой репутацией, и материально, в том числе своим личным имуществом.

На сайте компании «Самолет Плюс» вы можете подобрать квартиру и на вторичном рынке.

Продажа квартиры в некоторых случаях без нотариального удостоверения будет недействительной. Когда возникает обязанность обращаться к специалисту:

• Квартира принадлежит человеку, признанному недееспособным. Либо один из собственников жилья или единственный его владелец — несовершеннолетний. Нотариус проверяет соблюдение интересов ребенка или недееспособного человека и наличие согласия органов опеки на продажу.

• Квартира находится в долевой собственности и продается или дарится не жилье целиком, а одна или несколько долей. При продаже всех долей единовременно по одному договору одному покупателю без нотариуса можно обойтись.

• Квартиру покупают муж и жена с выделением долей каждому, если при регистрации брака не был заключен брачный договор с указанием в нем имущественных интересов супругов. В случае, когда квартира покупается в общую совместную собственность мужа и жены, то есть конкретные доли каждому не выделяются, обращаться к нотариусу не обязательно.

• Квартира покупается с привлечением ипотеки в долевую собственность, и на квартиру накладывается обременение — залог в банке. Также нотариальное удостоверение необходимо, если покупатель приобретает в ипотеку долю в квартире.

• Заключается договор не купли-продажи, а ренты: владелец передает свою квартиру другому человеку в обмен на пожизненное содержание.

• В сделке с недвижимостью участвует человек, который в силу физического недостатка (например, слепоты) или болезни не может расписаться в документе самостоятельно (пункт 3 ст. 160 Гражданского Кодекса РФ). В этом случае в документе указывается причина, по которой продавец или покупатель не имели возможности поставить подпись лично, и за него подписывает договор другой человек.

• Подписывается дополнительное соглашение к договору, который удостоверен нотариально.

• Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, а основной договор должен быть удостоверен нотариально.

Во всех этих ситуациях Росреестр имеет право отказать в регистрации сделки, если участники не обратились к нотариусу за ее удостоверением, так как сделка в этом случае будет считаться ничтожной. Она не будет нести никаких юридических последствий — ее словно и не было.

Дополнительно нотариальные услуги нужны, если документы на регистрацию права собственности участники решили отправлять заказным письмом: нотариус удостоверяет их подписи на заявлении.

Если квартира продается или покупается по доверенности, то доверенность тоже должна быть заверена нотариально.

Читайте также: Можно при продать квартиру в ипотеке?

Свою долю в квартире собственник может продать сторонним покупателям только после того, как другим владельцам долей было предоставлено право преимущественного выкупа. Подтверждающие документы в этом случае — либо письменный отказ, либо отсутствие в течение месяца ответа на уведомление о продаже, направленное им по почте.

Продажа долей в недвижимости совершается только через нотариуса. Исключение: если все доли продаются одновременно по одному договору одному покупателю. Причем нотариальное удостоверение сделки необходимо и при продаже доли сторонним покупателям, и при продаже ее кому-то из совладельцев квартиры.

Когда в сделке купли-продажи со стороны продавца присутствует несовершеннолетний, привлечение нотариуса обязательно. Это относится и к случаям, когда ребенок или подросток — продавцы доли, и к случаям, когда от имени несовершеннолетнего продают квартиру полностью.

При покупке жилья на несовершеннолетнего собственника участие нотариуса в сделке не обязательно.

Я относительно недавно продавала квартиру без нотариуса. И вот как выглядит эта сделка глазами продавца. Сначала нужно было дождаться появления человека, который хотел купить именно мою квартиру, и наконец, когда выбор был сделан, началась подготовка и прошла сама сделка без привлечения нотариуса.

Шаг 1. Мы заключили предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Это своего рода соглашение о намерении, подтверждающее их серьезность. Так продавец и покупатель страхуют себя от отказа от сделки. В моем случае было так. В принципе вместо ПДКП можно заключать соглашение об авансе или соглашение о задатке. В этих случаях покупатель передает продавцу небольшую сумму денег, которая при отказе от сделки покупателя либо возвращается ему (аванс), либо остается у продавца (задаток). При отказе от сделки продавца аванс тоже возвращается покупателю, а задаток продавец обязан вернуть в двойном размере.

Шаг 2. Я собрала документы.

Список документов, необходимых для конкретной сделки, может варьироваться. Он зависит от того, кто собственник квартиры, кто покупатель и на какие средства будет покупаться жилье. В случае если покупатель берет ипотеку, собирать документов придется больше. В моем случае список включал:

• Паспорт продавца (паспорт покупателя тоже обязательно будет нужен). Для детей до 14 лет как удостоверение личности рассматривается свидетельство о рождении.

• Договор купли-продажи. Это документ, на основании которого у меня возникло право собственности на квартиру, или правоустанавливающий документ. Правоустанавливающими документами также могут быть договор мены, ренты, дарения, долевого участия в строительстве, договор о передаче квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

• Выписк из ЕГРН. Она подтверждает, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном законом порядке, и показывает, наложены ли на квартиру обременения и аресты.

• Выписку из домовой книги. Нужна, чтобы покупатель (и банк, если речь идет об ипотеке) убедился, что в квартире никто не зарегистрирован. Вместо выписки можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД): он содержит и сведения о зарегистрированных, и сведения о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В этом же документе указано, выплачивала ли я, то есть собственник, деньги на капитальный ремонт дома. Это важно, так как долги по оплате капремонта переходят на покупателя жилья.

• Согласие супруга на продажу. Оно обязательно в случае, когда квартира была куплена в браке, вне зависимости от того, на кого она оформлена. Альтернативным документом мог бы быть брачный договор с установленными имущественными интересами мужа и жены.

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Подтверждают дееспособность продавца. Справки — не обязательный документ. Они предоставляются по согласованию сторон сделки. Как правило, покупатель заинтересован, чтобы таким образом была подтверждена дееспособность продавца. С этими справками есть единственная сложность: они берутся только по месту жительства — варианты из коммерческих медицинских учреждений не принимаются.

• Справки об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ. Они тоже не обязательны для сделки, но снимают возможные риски покупателя. Да и в целом это логично с моей стороны — показать, что за мной, как за собственником, не числится долгов.

Шаг 3. Мы подписали основной договор.

Когда все бумаги были подготовлены, мы с покупательницей подписали договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме. Письменная форма не означает, что договор должен быть написан от руки — это указание на то, что договор изложен на бумаге. Как правило, договор стороны подписывают в том банке, где будут заложены деньги или где покупатель получает ипотечный кредит. Так было и в нашем случае.

Шаг 4. Решили технический вопрос с оплатой.

Вместе с покупателем мы заложили деньги на покупку квартиры в банковскую ячейку (а еще можно было завести их на аккредитив). Чтобы забрать деньги, я должна была принести в банк выписку из ЕГРН после регистрации перехода права в Росреестре — она подтверждает, что теперь у квартиры новый владелец.

Шаг 5. Отправили договор купли-продажи в Росреестр.

Обычно документы сдают в МФЦ, а делать это должны вместе продавец и покупатель. Мы так и сделали: занял весь процесс около часа.

Шаг 6. Состоялся переход права собственности.

После регистрации договора в Росреестре состоялся переход права собственности, и покупательница квартиры получила возможность взять выписку из ЕГРН, подтверждающую ее право на жилье. А я получила возможность забрать из банка свои деньги.

Шаг 7. Подписали акт приема-передачи.

После физического освобождения жилья (вывоз вещей, уборка) мы с покупательницей подписали акт приема-передачи квартиры — это очень важный шаг. Его можно пропустить, только если в самом договоре указано, что квартира передается исключительно на основании этого договора. Если нет ни такой оговорки, ни акта приема-передачи, сделку можно оспорить как незавершенную (ст. 556 Гражданского Кодекса РФ). После подписания документа наша сделка купли-продажи завершилась.

Вы можете выбрать квартиру в новостройке и обойтись без нотариуса при оформлении сделки купли-продажи.

У нотариальной сделки с жильем есть только один минус — дополнительные финансовые затраты участников. Но плюсы обращения к нотариусу перевешивают.

• Нотариус подтвердит законность и легитимность сделки во всем, что касается его полномочий.

• Он подтвердит тот факт, что документы, которые ему предоставили, не имеют признаков подделки.

• Участие нотариуса исключит проблемы, связанные с непрофессиональным составлением документов — в первую очередь договора купли-продажи.

• Нотариус удостоверит добровольность сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

• Он гарантирует, что участники сделки не находились в заблуждении и точно понимали, к каким правовым последствиям приведут их действия.

• При нотариальном оформлении участникам сделки нет необходимости передавать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности — это обязанность нотариуса.

• Поступившие через нотариуса документы Росреестр регистрирует в приоритетном порядке: готовы они будут уже через 1-3 рабочих дня против обычных 10.

• Если в ходе сделки возникнет спор, то ее участнику не придется доказывать в судебном порядке те обстоятельства, которые удостоверил нотариус (ст. 61 Гражданско-процессуального Кодекса РФ).

• Если участник нотариальной сделки не исполняет свои обязанности, например, продавец не освобождает жилище в срок, о котором договорился с покупателем, то добиться исполнения можно без обращения в суд. Достаточно исполнительной надписи нотариуса (ст. 90 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»).

Читайте также: Что влияет на цену вторички?

Так нужен ли нотариус, когда вы покупаете или продаете квартиру? Не всегда. Но привлечение этого специалиста позволяет заметно снизить риски для обеих сторон сделки, когда речь идет о вторичке. Обязательно обращаться к нотариусу при покупке или продаже долей в квартирах при участии несовершеннолетних или недееспособных людей, при заключении договора ренты. Когда в таких сделках не участвует нотариус, то сделки могут оспорить и развернуть. И если продавцу без особенных проблем удастся получить квартиру обратно, то с деньгами покупателя могут возникать серьезные проблемы.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться, продать, купить или арендовать недвижимость по всей России.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.