Как выбрать загородный дом: советы, риски, инструкция по проверке

Покупка дома — настоящий квест. Количество предложений очень велико, в каждом объявлении продавцы стремятся подчеркнуть все достоинства дома, но умалчивают о недостатках. Сложно разобраться в предложениях, еще сложнее комплексно оценить и проверить те дома, которые понравились — но делать это необходимо, чтобы избежать проблем в будущем. Как избежать рисков и разочарований при покупке загородного дома — разбираемся.

Общий план выбора и покупки загородного дома выглядит так:

1. Определение цели покупки. Для постоянного жительства, под дачу, для сдачи в аренду — от этого зависит выбор многих параметров дома и земельного участка, на котором он стоит.

2. Определение критериев выбора загородного дома. Для сдачи в аренду важно, какая инфраструктура есть поблизости и насколько дом готов к проживанию, какие вложения потребуются. При сдаче дома только на лето не принципиально наличие отопления, а при круглогодичной аренде это важно. При выборе дома для себя важны статус земли, площадь земельного участка, материал, из которого построен дом, внутренняя планировка, современные коммуникации, близость к городу, где вы живете, расположение ближайших автомагистралей. Еще важный момент — возможность добраться до загородного дома на общественном транспорте если, например, сломался автомобиль. И, конечно, качество самого строения.

3. Определение предельного бюджета. Нужно понимать, на какую сумму вы рассчитываете и будете ли оперировать только собственными деньгами, или и деньгами банка. Учтите, что после покупки в любом случае вас ждут дополнительные затраты на ремонт, обустройство, переезд.

4. Мониторинг объявлений на крупных площадках — Авито, ЦИАН, Домклик. Отбирайте те загородные дома, которые подходят под ваши критерии и укладываются в ваш бюджет.

5. Первый осмотр. Он будет ознакомительным. Осмотрите дом, участок, посмотрите, какие документы есть на руках у продавца. Поговорите с соседями, если это возможно.

6. Выбор перспективных вариантов и второй осмотр. В идеале он должен проходить со строительным экспертом, который поможет проверить качество строительства, и с юристом, который проверит документы.

7. Выбор оптимального варианта. Обсудите цену, заключите предварительный договор купли-продажи, внесите аванс. После этого продавец начинает сбор документов, а покупатель, если это необходимо, получает одобрение ипотеки в банке.

8. Заключение сделки. В назначенный день продавец и покупатель собираются для заключения договора купли-продажи, после чего переход права собственности будет оформлен в Росреестре — через МФЦ или через сервис электронной регистрации сделки.

9. Завершение сделки. После перехода прав собственности продавец получает деньги, и после подписания акта приемки-передачи недвижимости сделка считается полностью завершенной.

Читайте также: Какие документы нужны для получения ипотеки?

В деле выбора загородного дома много тонкостей, которые нужно учитывать уже на первых этапах.

• Не рассматривайте варианты, где при прозвоне вам сразу предлагают другие объекты. Скорее всего, вы отреагировали на объявление-«обманку», которую используют только для привлечения клиентов. Дома, который указан в объявлении, или не существует, или он не продается.

• Сразу узнавайте, кто собственник и как будет вестись продажа. Идеально если собственник один, сделка проводится с его личным присутствием, а не по доверенности. Подводных камней здесь немало — собственников может быть несколько, среди них могут оказаться несовершеннолетние или недееспособные. Или же не все собственники согласны на продажу — с такими объектами дела лучше не иметь.

• Проверьте, не проходит ли собственник дома процедуру банкротства. А также нет ли у него судебных производств или больших долгов, которые могут привести к банкротству в дальнейшем. Для этого существуют сайты Службы судебных приставов и Государственной системы «Правосудие».

• Убедитесь, что на недвижимости нет обременений. Если загородный дом под залогом или арестом, это будет указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также в выписке отражаются ограничения, наложенные в судебном порядке — например, запрет на распоряжение недвижимостью на время бракоразводного процесса.

• Узнайте, каковы ежегодные траты собственников загородного дома. Это земельный налог, налог на недвижимость, тарифы, по которым в поселке или СНТ платят за коммунальные услуги, членские взносы в СНТ, оплата услуг управляющей компании в коттеджном поселке.

• Убедитесь, что было проведено межевание земли. На участок, где не было проведено межевание, ипотеку банк может не выдать. Кроме того, купив такой участок с домом на собственные средства, человек рискует возможностью судебных разбирательств и споров с соседями. Проверить, есть ли межевание, можно самостоятельно, открыв публичную кадастровую карту. Границы участка должны быть выделены красным цветом.

Воспользуйтесь услугами компании «Самолет Плюс» и закажите независимую оценку объектов недвижимости в Москве и Московской области.

На этапе выбора подходящего объекта и на этапе подготовки к сделке очень важно детально проверить загородный дом, оценив прежде всего качество строительства и особенности участка.

На чем есть смысл заострить внимание особенно:

1. Проверьте внешний вид не только жилых комнат, но и подсобных помещений, подвала, чердака. Дело в том, что нежилые пространства без декоративной отделки дадут больше информации о состоянии дома — там могут быть видны протечки, плесень, грибок и другие проблемы.

2. Проверьте вертикальность и горизонтальность основных плоскостей с помощью уровня. Если есть перекосы, это может говорить о проблемах с несущими конструкциями. Устранить их не всегда возможно даже при капремонте.

3. Оцените состояние коммуникаций на работоспособность. Включайте воду и смотрите напор, проверяйте, включаются ли газовый котел и газовая плита, работают ли канализация и система вентиляции. Осмотрите трубы и узлы, начиная с технических помещений. Попросите включить отопление, даже если вы проводите осмотр дома летом.

4. Проверьте участок на избыток влаги и заболоченность. Даже если влаги на поверхности земли нет, растущие камыш или осока — признак возможных проблем, например, с близким залеганием грунтовых вод.

5. Осмотрите подъездные пути. Оцените, пройдет ли и сможет ли разминуться со встречными машинами автомобиль при подъезде к дому. Посмотрите и подумайте, насколько легко будет попасть на участок, в том числе зимой в гололед, и не нужно ли для этого проходить/проезжать по территории соседних участков.

От материалов и технологий строительства зависят качество, безопасность и комфортность проживания, поэтому их нужно учитывать при выборе объекта. Все загородные дома можно разделить на три основных типа — деревянные, каменные и каркасные, каждый со своими плюсами и минусами. Все остальные варианты это производные или комбинации этих типов.

Деревянные дома

Считаются наиболее экологичными и комфортными; летом в них нет изнуряющей жары. Если дома 50-60-летней давности построены из бревен, то дома последних десятилетий чаще возводят из клееного бруса. Это делает процесс строительства более экономичным. К тому же, клееный брус обрабатывается специальными пропитками, повышающими его огнестойкость и защищающим от насекомых-древоточцев. Встречаются также дома из оцилиндрованного бревна, но они менее энергоэффективны по сравнению с клееным брусом.

Каменные дома

30-40-50 лет назад дома в основном строились из кирпича. Сегодня, как правило, применяются блоки — пенобетон, керамзитобетон, газобетон — а кирпич используется лишь в качестве облицовочного материала. Особенность таких домов — отличная энергоэффективность, недорогое обслуживание и хорошая звукоизоляция. Стены современных каменных домов легко сверлить при внутренней отделке, что может быть важно.

Каркасные дома

Это тип конструкции, где несущий элемент отличается от заполняющего его материала. Каркас может быть деревянным или металлическим, заполнение — утеплитель, например, пенополиуретан, полистирол, минеральная вата. Этот тип дома позволяет уменьшить толщину стены, снизить вес дома и затраты на организацию фундамента. Правильный выбор утеплителя поможет уменьшить теплопотери, а вместе с ними и расходы на отопление. Звукоизолирующие материалы в перегородках и перекрытиях обеспечивают хороший уровень защиты от внешних шумов.

Коммуникации — водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение — могут быть заведены в дом, доведены до границ участка или находиться в отдалении от него. В населенных пунктах чаще всего коммуникации проведены в дом, что исключает затраты на их подключение, дает возможность быстро въехать, и жить с комфортом.

При коммуникациях по границе участка затрат на проведение их в дом будет существенно больше. Если участок куплен уже с домом, но коммуникации не заведены, сделать это будет особенно сложно и дорого — придется подкапывать фундамент, пробивать стены, рискуя повредить несущие элементы загородного дома.

Если требуется подведение воды и газа к участку, то подведение воды оплачивает сам владелец дома, а газ (в газифицированном населенном пункте) до границы участка оплачивается за счет инвестиционной надбавки газораспределительной организации.

Очень сложно, если вообще возможно, найти идеальный дом без изъянов в техническом состоянии или в документах. Но есть риски, которые особенно важно предусмотреть — вот наиболее распространенные.

• Нарушения правил строительства. Это ошибки и недочеты при геологических изысканиях, при проектировании дома, в процессе возведения, и их масштабы важно понимать до совершения сделки купли-продажи. Если неправильно установлены окна — это один уровень дополнительных расходов, если с нарушениями обустроен фундамент или конструктивные элементы — совершенно другой. Не все ошибки строительства возможно устранить, когда дом уже эксплуатируется.

• Виды разрешенного использования земельного участка. В объявлениях о продаже этот момент могут опускать, но покупателю критично важно понимать, покупает он дом в СНТ или же на землях, отведенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в коттеджном поселке или в границах какого-либо поселения. Дом в СНТ предназначен для сезонного проживания, в СНТ могут на зиму отключать водоснабжение, возможны проблемы с подключением к дому больших энергомощностей. В дачном доме очень сложно прописаться (только если это единственное жилье). Владелец частного дома на землях ИЖС может без труда зарегистрироваться по месту жительства, и у него намного ниже риск проблем с центральными коммуникациями.

• Неприятное соседство. Если не изучить окружение дома, то можно попасть на очень неприятное соседство. Например, если не дальше 2-6 километров от дома есть свалки или полигоны захоронения, то ветром может приносить запахи, да и в целом экологическое состояние территории хорошим не назовешь. То же самое, если в пределах 25 км от загородного дома находится мусоросжигательный завод.

• Зоны с особыми условиями использования. Если загородный дом расположен в охранной зоне заповедника, национального парка, исторической усадьбы или другого вида зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), то у владельца могут возникать проблемы. В ЗОУИТ обычно запрещено жилищное строительство, а также ограничена хозяйственная деятельность. И даже если дом на такой земле благополучно построен, это не исключает, что в будущем через суд будет затребован его снос.

Читайте также: Как прописаться на даче?

Проверка делятся на две составляющие — это проверка документов и проверка технического состояния дома.

Проверка документов

Покупателю важно убедиться, что сделку заключить возможно — все документы для этого есть. На руках у продавца должны быть:

• Правоустанавливающие документы. Это договор купли-продажи, ренты, мены, дарения, свидетельство о наследстве. К числу правоустанавливающих документах относится также решение суда о разделе имущества и другие судебные решения.

• Документ, подтверждающий право собственности. Сегодня это выписка из ЕГРН. В случае с загородным домом выписок должно быть две — на дом и на земельный участок, на котором он стоит.

• Технический паспорт на дом. Это документ, подтверждающий факт создания объекта, в нашем случае загородного дома. В нем есть описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, поэтажные планы.

• Генеральный план земельного участке. В нем содержится чертеж участка и отображаются все ограничения на землю, связанные с ЗОУИТ — если они есть.

Важно выяснить правомерность всех ранее проведенных сделок с домом и участком — купли-продажи, дарения, наследования или других вариантов перехода права собственности. Эти данные содержатся в архивной выписке из Единого государственного реестра прав.

Проверка технического состояния дома

• Фундамент. Проверить качество фундамента способен только эксперт. Покупатель может только внешне осмотреть подвал и цоколь, чтобы выявить следы подтопления или трещины.

• Стены. Проверять стены важно и снаружи, и изнутри. Если в стенах видны трещины — это свидетельство проблем с фундаментом, а значит, и с надежностью дома в принципе. В доме из дерева растрескивание может говорить о том, что дом когда-то построили из плохо высушенного дерева.

• Перекрытия. Перекрытия не должны «гулять» при ходьбе по полу, деформироваться. Важно, чтобы они были горизонтальны, без перекосов.

• Крыша. Для оценки крыши важно осмотреть чердак — если есть следы протечек, значит, при установке изоляционных материалов кровли были допущены ошибки.

• Водоснабжение. Если дом 2-3-этажный, важно проверить напор на верхнем этаже и убедиться, что вода туда поступает. Если водоснабжение не централизованное и на участке есть скважина, желательно взять воду на анализ чтобы быть уверенным, что она годится для питья и приготовления пищи.

• Канализация. Часто в загородных домах канализация не централизованная, а автономная. Она организуется при помощи септика — особой емкости, которую устанавливают подземным способом в непосредственной близости к дому. Важно понимать емкость септика и то, как устроено его обслуживание. При любом типе канализации в доме, в том числе в санузле, не должны присутствовать неприятные запахи.

• Вентиляция. Работоспособность системы вентиляции можно проверить с помощью обычной зажигалки — пламя должно отклоняться по направлению к вентиляционному отверстию.

• Отопление. Оптимально осматривать дом во время отопительного сезона. Но и летом проверять систему отопления необходимо. Как минимум важно осмотреть котел, чтобы на нем не было следов протечек, и включить отопление в доме на короткое время. Все радиаторы должны быстро прогреться. Рекомендуем также выяснить, как организована разводка отопления.

• Электроснабжение. Для проверки работоспособности энергосистемы можно попросить включить одновременно несколько мощных приборов, например, кондиционер, стиральную машину, если есть — посудомоечную машину. Необходимо попросить поэтажные схемы электропроводки, и понять, кабели какого сечения использованы, есть ли стабилизаторы напряжения, каким образом обеспечивается резервное электроснабжение в случае отключения подачи энергии.

Проводить технический осмотр покупателю в одиночку, если он не эксперт в сфере строительства и инженерных сетей, нерационально — можно купить настоящего «кота в мешке» и получить серьезные проблемы в будущем. Эксперт нужен всегда, но особенно в случае, если речь идет о дачном доме, построенном после 2006 года. Дело в том, что 2006 году началась «дачная амнистия», и стало возможным строительство домов без получения разрешения.

Актуальные предложения домов в Москве и Московской области — на сайте «Самолет Плюс». Удобный фильтр, постоянное обновление информации, объявления с фотографиями.

Покупка загородного дома не ограничивается поиском объявлений и домов, которые внешне вам понравились — все намного сложнее. Будьте осторожны с объявлениями, где при прозвоне вам предлагают другие объекты, узнайте, кто собственник дома и участка, и как будет проводиться сделка.

При проверке дома пригласите строительного эксперта, который поможет вам оценить качество постройки, и юриста для проверки документов. Все это минимизирует риски, помогает сделать осознанный выбор, и в итоге купить дом, который не разочарует и обеспечит комфорт в будущем.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.