Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке

Бывает так, что человек купил квартиру в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ), но у него изменились планы, или же он изначально покупал недвижимость как инвестиционную. Он хочет продать квартиру, но собственность на нее еще не зарегистрирована. Сделать это человек все равно может, но только с помощью продажи по переуступке прав.

Пepeycтyпкa — этo продажа не квартиры как таковой (помним, что ее физически или по документам еще может и не существовать), а права требования этой квартиры от застройщика. Юридическим языком продажа по переуступке называется одним из видов договора цессии. Все, что относится к договору цессии, регулирует 214-ФЗ «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти…» В соответствии с этим законом дольщик (он же участник ДДУ) может продать жилье по переуступке либо после оплаты ее полной стоимости, либо с одновременным переводом долга на нового цессионария — участника договора цессии, иными словами, покупателя.

После этого девелопер будет обязан передать построенное жилье не тому, с кем заключал ДДУ изначально, а новому участнику долевого строительства, который приобрел квартиру по переуступке. А новый цессионарий получит право требовать у застройщика передачи ему квартиры после того, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Оформить продажу по переуступке можно только до того момента, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и квартира передана дольщику по акту приема-передачи. Чтобы оформить договор цессии потребуется собрать пакет документов, в который входят:

• Договор долевого участия.

• Паспорта покупателя и продавца.

• Согласие на продажу, покупку от супругов, если стороны договора находятся в браке.

• Разрешение на переуступку прав от девелопера, если это прописано в договоре ДДУ. Если не прописано, а также если сделка проходит без перевода долга на нового дольщика, девелопера достаточно просто письменно уведомить о сделке.

• Справка о погашении задолженности перед девелопером нужна, если вся сумма по договору ДДУ выплачена.

• Разрешение от банка на переуступку. Требуется, если жилье по ДДУ изначально приобретено с привлечением ипотечных средств. Без такого разрешения сделку могут признать недействительной.

Когда документы собраны, разрешение от застройщика получено, заключается договор цессии, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. При этом покупатель дополнительно оплачивает госпошлину за регистрацию — 350 рублей. После этого необходимо уведомить застройщика о том, что теперь права требования на недвижимость перешли к другому человеку.

Договор переуступки прав составляется как минимум в двух экземплярах — по одному будут храниться у продавца и покупателя. Также дополнительно экземпляры договора может запросить девелопер, а если право переуступки покупают с привлечением заемных средств, то и банк.

Читайте также: Удачное время для покупки квартиры — разбираем первичный и вторичный рынок.

Если коротко, то сделать это можно. Но процедура будет несколько сложнее, чем провести обычную переуступку права требования на квартиру с использованием только собственных средств покупателя. Договор цессии согласовывается не только с застройщиком, но и с банком, что займет дополнительное время. Кроме получения одобрения ипотеки и одобрения конкретного объекта от банка, в этом случае нет отличий покупки квартиры по переуступке в ипотеку от покупки квартиры по договору цессии с использованием собственных средств.

Если же с привлечением ипотеки покупку совершал первый дольщик, сейчас выступающий в роли продавца, он должен предъявить покупателю документы, подтверждающие либо погашение, либо частичные выплаты по ипотеке. Если объект все еще находится в ипотеке и на него наложено обременение, сначала придется получить согласие банка на переуступку прав требования. Покупатель может сразу выплатить всю сумму ипотеки и тогда банк снимет обременение, а может переоформить ипотеку на себя и выплачивать ее постепенно. Конкретный порядок переоформления ипотеки каждый банк определяет самостоятельно.

Необходимые условия для продажи квартиры по переуступке — разрешение или уведомление застройщика о том, что в ДДУ меняется дольщик. Дом обязательно должен находиться на стадии строительства, после введения дома в эксплуатацию продажа возможна только по договору купли-продажи, но никак не переуступки.

С точки зрения продавца и покупателя у договора цессии будут разные плюсы и минусы.

Для продавца.

Плюсы договора переуступки:

• Можно получить хороший доход если купить жилье по ДДУ в самом начале строительства или даже на этапе публикации проектной декларации. А продать, когда дом уже построен и готов к сдаче.

• На сумму договора переуступки продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом -- снизить сумму дохода, которая облагается НДФЛ.

Минусы договора переуступки:

• Для продажи права требования нет минимального срока владения жильем (как нет и самого жилья), поэтому платить НДФЛ придется обязательно.

• Не всегда просто найти покупателя, особенно если объект проблемный, например, первоначальный застройщик разорился и достраивает дом другая компания.

• Застройщик может вносить запрет на переуступку в ДДУ и тогда заключить договор цессии не получится.

• Сами подготовка и проведение сделки занимают больше времени по сравнению со сделкой купли-продажи, особенно если требуется получение разрешения на сделку от застройщика — срок на его подготовку может доходить до 30 дней.

• Сделка возможно только если у застройщика нет претензий по оплате к дольщику.

Для покупателя.

Плюсы продаж по переуступке:

• Человек может приобрести строящееся жилье, которое всегда дешевле готового и таким образом сэкономить.

• Иногда физические лица-участники договора ДДУ продают право требования на квартиру даже дешевле, чем сам застройщик — это неплохой вариант сэкономить дополнительно.

Минусы продаж по переуступке:

• Период ожидания передачи квартиры может затянуться. Не всегда строительство идет строго по графику, возможны и отклонения. В этом случае момента получения ключей придется ждать дольше, чем планировалось (но можно требовать с застройщика неустойку).

• Небольшой выбор. Найти интересующий человека объект именно по договору цессии не так легко, ведь продажа по переуступке явление не массовое. У застройщика выбор квартир часто бывает намного больше.

Хотите купить современную квартиру в новостройке Москвы или Московской области? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте.

Квартиру по переуступке лучше всего продавать в момент, когда строительство дома уже завершено, но он еще не введен в эксплуатацию. Если человек приобрел недвижимость в самом начале строительства, то именно в этот момент он может перепродать ее с максимальной наценкой. Дело в том, что когда дом уже построен, покупатель понимает, что ему не придется ждать передачи квартиры годами и нет риска недостроя или долгостроя.

Договор цессии можно заключить как в простой письменной форме, так и через нотариуса. В любом случае в договоре должны быть указаны:

• Паспортные данные и адреса участников договора, а также город и дата подписания договора.

• Данные о договоре ДДУ с его номером, датой заключения, основными сведениями о сторонах — застройщике и первом участнике долевого строительства.

• Технические характеристики и строительный адрес объекта (так как обычного почтового адреса у дома еще нет). Так, для квартиры должны быть указаны метраж, общее количество комнат, балконов или лоджий, и все эти характеристики должны соответствовать заявленным в проектной декларации.

• Оценка права требования, то есть та сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу.

• Реквизиты и порядок расчета, например, указание на то, что деньги будут переданы через аккредитив или банковскую ячейку.

• Перечень документов, которые получает покупатель (основной ДДУ, первичные платежные документы, подтверждающие оплату застройщику от первого участника долевого строительства).

• Права и обязанности обеих сторон договора.

• Ответственность застройщика перед дольщиком, например, за срыв сроков строительства – указывается в случае, когда застройщик дал письменное разрешение на продажу.

• Подписи обеих сторон договора.

Если каких-то основных условий в договоре нет, он считается незаключенным.

Общая схема продажи квартиры по переуступке выглядит так:

• Поиск покупателя. Это можно делать, размещая объявления о продаже квартиры по переуступке на Avito или на специализированных площадках, таких как ЦИАН или Домофонд.

• Получение разрешения от застройщика, если это предусмотрено ДДУ или сделка совершается с переводом долга на нового дольщика. Если разрешения не требуется — направление застройщику письменного уведомления о готовящейся сделке.

• Подготовка полного пакета документов. Включает все необходимое для проведения сделки, как это подробно описано выше.

• Заключение договора цессии в простой письменной или нотариальной форме. Строгих требований, когда договор переуступки оформляется именно через нотариуса нет, это исключительно вопрос договоренности сторон.

• Регистрация договора переуступки в Росреестре. Без такой регистрации новый участник долевого строительства не получает никаких прав требования на строящееся жилье.

• Уведомление застройщика о смене дольщика. Это обязательный этап совершения сделки продажи квартиры по переуступке.

• Подача декларации. У дольщика, продавшего свои права требования на недвижимость, появляется обязанность подать декларацию по итогам налогового года и указать в ней полученный по сделке доход.

Да, платить налог на доходы физических лиц, продавая квартиру в строящемся доме по переуступке, нужно. Договор цессии облагается налогом так же, как и любые другие сделки с недвижимостью. Заплатить придется 13 % от суммы полученного дохода, то есть от разницы между ценой покупки и перепродажи жилья по ДДУ.

Почитать больше интересных статей о рынке недвижимости можно прямо сейчас в журнале компании «Самолет Плюс».

Переуступка — это продажа не самой квартиры, а права требования на эту квартиру от застройщика. Для оформления продажи квартиры по переуступке необходимо собрать пакет документов, включающий договор долевого участия, паспорта продавца и покупателя, разрешение на переуступку от застройщика, справку о погашении задолженности перед застройщиком и разрешение от банка в случае использования ипотеки. Далее заключается договор цессии, который регистрируется в Росреестре, а застройщик информируется о переходе прав требования.

Основные условия для продажи квартиры по переуступке — разрешение от застройщика или уведомление застройщика о смене дольщика, и то, что дом должен находиться еще на стадии строительства. После ввода дома в эксплуатацию продажа возможна только по договору купли-продажи.

Договор при продаже квартиры в строящемся доме по переуступке необходимо регистрировать в Росреестре, иначе право требования на квартиру не перейдет к новому дольщику.

Для продавца и покупателя договор цессии имеет разные плюсы. Некоторыми преимуществами для продавца можно считать возможность реализации недвижимости до регистрации прав собственности и перевод долга на нового покупателя. Для покупателя несомненные плюсы – это стоимость строящегося жилья, она ниже, чем цена готовых квартир, а также возможность получить налоговый имущественный вычет после покупки.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.