Как получить налоговый вычет за строительство частного дома

Строительство дома — это всегда большие расходы. Но есть хорошая новость: при определенных условиях государство может выплатить вам часть потраченных денег. Для этого нужно оформить налоговый вычет. Если сделать все правильно, можно вернуть десятки или даже сотни тысяч рублей. В статье подробно рассказываем, как получить имущественный налоговый вычет за строительство дома: кому он положен, сколько денег заплатят и какие документы потребуются. Разобраться помогла Ирина Смирнова — профессиональный бухгалтер при ИПБ России и сертифицированный налоговый консультант.

Каждый официально трудоустроенный гражданин России платит налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13%. Работодатель ежемесячно удерживает эту сумму из зарплаты и перечисляет в бюджет.

Чтобы поощрить добросовестных налогоплательщиков, государство в некоторых случаях может вернуть часть уплаченных в казну денег в виде налогового вычета. Он положен за определенные действия, полезные для самого человека или для окружающих. Например, за образование, лечение, занятия спортом, благотворительность. Сумму, потраченную на эти цели, вычитают из налогооблагаемого дохода, и НДФЛ становится меньше. В результате налогоплательщик получает возможность не платить налог какое-то время или получить уплаченные 13% обратно.

Отдельный вид налоговых вычетов — имущественные. Это частичный возврат денег при покупке недвижимости. Имущественный налоговый вычет можно получить и на строительство дома.

Вы можете получить компенсацию, если купили участок под ИЖС и построили на нем дом с нуля или приобрели землю с «недостроем» и закончили строительство позже. В обоих случаях жилье нужно сначала зарегистрировать в Росреестре и только после этого подавать документы на вычет. При этом не важно, как именно вы платите за дом: наличными или взяли ипотеку.

Вычет возможен, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• Вы российский налоговый резидент, то есть находитесь в стране минимум 183 дня в общей сложности в течение 12 месяцев подряд.

• Вы платите НДФЛ по ставке 13%. Если официально работаете в найме или по договору ГПХ, значит, вправе рассчитывать на выплату. А вот самозанятые и ИП на упрощенке вычет получить не могут, потому что платят налог по сниженной ставке — 4% или 6%.

• Дом находится в России. Если построили жилье, например, в Казахстане, вычет оформить не удастся.

• Продавец дома и участка не приходится вам родственником. Если купили жилье и землю у собственного мужа или жены, родителей, детей, брата или сестры, опекуна или подопечного, государство налог не вернет.

• Дом вы построили за свои деньги, а не за счет работодателя или кого-то еще. Если оплатили строительство маткапиталом или субсидией, вычет тоже не сделают: в этом случае считается, что государство уже и так помогло с жильем.

• У объекта строительства есть статус жилого дома, и это назначение указано в ЕГРН. Жилым, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, считается помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе по санитарно-техническим нормативам. За строительство дачи в СНТ вычет не положен, потому что такой дом не признают жилым, даже если он утеплен, в нем проведены вода, газ, канализация и отопление. Все дело в том, что статус земель садового товарищества подразумевает только временное, а не круглогодичное проживание.

  Недостроенный дом тоже нельзя признать жилым. Чтобы получить за него вычет, нужно при покупке земли указать в договоре, что на участке находится объект незавершенного строительства. Потом этот дом можно достроить и зарегистрировать в Росреестре со статусом жилого.

Имущественный налоговый вычет на строительство дома можно оформить только единожды. Построить еще один дом и получить за него возмещение вы не сможете. Но если в первый раз вы не исчерпали весь лимит выплаты, можно снова подать на вычет и забрать остаток суммы.

Сумма выплаты от государства зависит от величины налоговой базы — суммы, которую вы потратили на строительство. Поэтому в нее хочется включить как можно больше расходов: покупку инструментов, аренду строительной техники, услуги риелтора. Но не все так просто: перечень расходов, которые можно включить в налоговую базу, устанавливает Налоговый кодекс. Согласно ст. 220 НК РФ в него входит:

• приобретение жилого дома — готового или недостроенного;

• покупка строительных и отделочных материалов;

• оплата труда рабочих при строительстве и отделке дома с нуля или достройке незавершенного объекта;

• разработка проекта и сметы;

• подключение электричества, газа, водопровода, канализации или создание автономных систем коммуникации.

Допустим, вы с помощью риелтора приобрели участок земли, а потом заказали в строительной компании проект, закупили стройматериалы, нашли подрядчиков и построили с нуля дом, гараж, баню, беседку. В доме установили сантехнику, газовую плиту. На участке разбили сад и огород, обустроили бассейн и детскую площадку. В налоговую базу для вычета войдут затраты на стройматериалы, работу проектировщиков, строителей и отделочников, — но только в той части, что касается дома. Другие постройки в расходы включать нельзя, так же как благоустройство участка, риелторские услуги и бытовое оборудование.

Если вы купили готовый дом, который уже зарегистрирован в ЕГРН, а потом занялись его ремонтом, перестройкой или реконструкцией, эти расходы тоже не войдут в вычет.

Стоимость участка можно включить в расходы, только если на нем есть дом. Отдельно покупка земли в налоговой базе не учитывается. Если вы приобрели пустой участок и хотите получить за него вычет, сначала нужно построить жилой дом и зарегистрировать на него право собственности.

Купить участок под строительство дома удобнее всего с «Самолет Плюс». Агенты подберут объект по вашим критериям, с которым не возникнет проблем при регистрации. Участок можно приобрести и в ипотеку: Самолет Плюс поможет снизить ставку.
Купить участок

Размер налога к возврату составляет 13% от суммы расходов.

Например, вы купили участок за 700 тысяч, 500 тысяч потратили на стройматериалы и 400 тысяч заплатили за работу. Общая сумма расходов составила 1 600 000 рублей. Получается, вы можете вернуть из бюджета 208 000 рублей.

Но закон ограничивает величину имущественного налогового вычета на строительство: она может быть не больше 2 млн. То есть максимальный размер налога к возврату — 13% от 2 млн, или 260 тысяч рублей. Даже если строительство дома обошлось в 5 млн, заплатят только 260 тысяч рублей.

Если вы купили дом в ипотеку или взяли кредит на строительство, кроме вычета за покупку жилого дома, вы сможете получить вычет с суммы уплаченных процентов. Его тоже рассчитывают с учетом лимита — 3 млн: максимальная сумма, которую можно вернуть с уплаченных процентов — 390 тысяч рублей. Получается, при покупке дома в ипотеку можно получить выплату в размере 650 тысяч рублей.

Если вы официально женаты или замужем, сумму выплаты можно удвоить. Каждому из супругов полагается отдельный вычет независимо от того, на кого из них оформлена недвижимость. Так что, если дом купили за наличные, семья получит максимум 520 тысяч, а если в ипотеку — 1,3 млн рублей.

Важный момент: компенсация за год не может быть больше налогов, которые вы заплатили в бюджет за этот период. Если официальная зарплата слишком маленькая, общий размер НДФЛ, возможно, будет меньше, чем вся причитающаяся вам сумма. В этом случае остаток выплаты перейдет на следующий год.

Право на вычет нужно подтвердить документально. Компенсацию дадут только в том случае, если вы докажете расходы на строительство. В этом помогут следующие документы:

• чеки за покупку стройматериалов;

• договор подряда со строительной компанией или самозанятым;

• договор на проектно-сметные работы;

• документы, подтверждающие оплату по договорам — чеки, акты приема-передачи, расписки в получении денег.

Кроме этого, потребуются:

• Справка 2-НДФЛ. Она подтверждает, что вы платите налог 13% от трудовых доходов. Ее можно взять у работодателя или заказать через портал госуслуг, если есть подтвержденная учетная запись.

• Кредитный договор, если вы купили дом и участок в ипотеку или взяли заем на строительство. К нему нужно приложить справку из банка об уплаченных процентах.

• Договор купли-продажи участка. Он необходим, если вы хотите включить в базу для вычета стоимость земли.

• Соглашение о распределении размера вычета, если хотите получить его вместе с мужем или женой.

Выписки из ЕГРН на дом и участок не понадобятся: налоговая может получить необходимые сведения напрямую из Росреестра.

Есть три способа оформить налоговый вычет: подать декларацию в ФНС лично, через работодателя и в упрощенном порядке. Во всех случаях сначала нужно достроить дом и зарегистрировать его в ЕГРН с назначением «жилой».

По декларации 3-НДФЛ. Налоговая перечислит деньги на ваш банковский счет. Но чтобы получить вычет, нужно дождаться конца года. Если вы закончили строительство и зарегистрировали дом, например, в июне, придется подождать до Нового года и только после этого подавать документы.

Форму декларации 3-НДФЛ можно скачать на официальном сайте ФНС. Они часто меняются, понадобится актуальная — за прошлый год. На том же сайте есть инструкция по заполнению. К декларации приложите копии документов, которые подтверждают ваше право на вычет и суммы расходов. Подайте бумаги очно в местное отделение налоговой или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Для второго способа нужна электронная подпись (ее можно сформировать здесь же, на сайте).

Налоговая должна проверить декларацию в течение 3-х месяцев. После этого она зачислит деньги на ваш единый налоговый счет. Оттуда они поступят на ваш банковский счет, указанный в заявлении (оно входит в состав декларации).

Через работодателя. Если вы выбрали этот вариант, можно не ждать конца года и подавать документы сразу после регистрации дома. Но в этом случае не выплачивают всю сумму на руки: работодатель просто не будет удерживать НДФЛ до тех пор, пока вы не исчерпаете лимит компенсации. То есть зарплата на некоторое время станет больше.

Подавать декларацию 3-НДФЛ в этом случае не нужно. Все, что требуется, — уведомить работодателя о праве на вычет. Для этого нужно заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика. Прикрепите к нему сканы документов, подпишите электронной подписью и отправьте. Можно подать заявление и лично, в местном отделении ФНС.

Документы будут рассматривать максимум 30 дней. Дальше налоговая пришлет работодателю уведомление, и он перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты.

Если до конца года вам не успеют вернуть всю причитающуюся сумму налога, остаток перейдет на следующий год. Но уведомление придется подать еще раз.

В упрощенном порядке. С мая 2021 года можно оформить вычет в налоговой упрощенно, без заполнения декларации 3-НДФЛ. Документы, подтверждающие право на компенсацию, тоже не нужны. Все необходимые сведения налоговая получает из банков, которые участвуют в программе обмена информацией с ФНС. Список таких банков есть на сайте налоговой.

Оформить вычет в упрощенном порядке можно при двух условиях:

• у вас есть личный кабинет налогоплательщика;

• банк, через который вы проводили оплату договоров купли-продажи, подряда и других, подключен к сервису обмена информацией с налоговой.

Упрощенный порядок работает так. По сведениям из банков налоговая узнает, что у вас появилось право на вычет. В начале следующего года в ваш личный кабинет направят уже заполненное заявление. Все, что нужно сделать, — подписать его в один клик.

На камеральную проверку отводится месяц, но на практике обычно все происходит быстрее — примерно за 10 дней. В течение следующих 10 дней деньги поступят на ваш банковский счет.

• Налоговый вычет за строительство дома могут получить резиденты России, которые платят НДФЛ.

• Чтобы налог вернули, дом обязательно должен иметь статус жилого и быть зарегистрированным в ЕГРН.

• Из бюджета можно получить 13% от суммы, потраченной на строительство, но не больше 260 тысяч. Если построили дом в кредит — до 390 тысяч.

• В расходах учитываются подготовка проекта, стройматериалы, работа строителей и отделочников, подключение коммуникаций и стоимость участка.

• Расходы нужно подтверждать документально, поэтому нельзя выбрасывать чеки, квитанции, договоры и акты.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова
Эксперт: Ирина Смирнова, управляющий владелец «Центра защиты бизнеса», профессиональный бухгалтер при ИПБ России и сертифицированный налоговый консультант со стажем более 20 лет.