24 октября 2024
Время прочтения: 9 мин.
Где искать арендаторов на коммерческую недвижимость
По данным Налоговой службы, рентабельность арендного бизнеса составляет 32%. Это один из самых высоких показателей, но на деле добиться того, чтобы чистая прибыль составляла треть от всего дохода, получается не у всех. Если арендаторы часто меняются или не платят по счетам, а арендные площади подолгу простаивают, есть риск скорее уйти в убыток, чем заработать на объекте.
Как найти арендатора, который станет надежным партнером на годы, спросили у экспертов по коммерческой недвижимости — Василия Кроерова, Анастасии Клевчик и Арины Матвеевой.
Какие бывают арендаторы
Всех арендаторов можно условно разделить на четыре типа. Рассмотрим их плюсы и минусы.
Торговые сети
Крупные сетевые магазины широко известны на рынке, стабильны и прибыльны, а значит, не расторгнут договор через два месяца и платить будут вовремя.
Торговым сетям нужны большие площади, поэтому их доля в доходе арендодателя обычно высокая. А еще они часто становятся якорными арендаторами и генерируют трафик посетителей в торговый центр.
Но такие выгоды от сотрудничества для арендодателя понимают и сами сетевые магазины, поэтому часто диктуют свои условия. Например, требуют повысить уровень пожарной безопасности или расположить точку напротив входа в торговый центр.
«У сетевых магазинов длинная цепочка коммуникаций, и процесс согласования часто затягивается. Сложно выйти на сотрудников, от которых зависят условия арендной сделки. Также у каждой торговой сети есть своя форма договора аренды, которая редко подлежит корректировке и преимущественно учитывает интересы арендатора».
Арина Матвеева, консалтинговая компания «НЭО»
Предприниматели с опытом
На втором месте по степени привлекательности для арендного бизнеса идут опытные предприниматели и компании, которые на рынке уже не первый год. Чаще всего они ищут помещение для открытия филиала или хотят увеличить площади основного офиса.
Это необязательно крупные компании. Возможно, вторую точку захочет открыть местный салон связи или небольшое ателье. Главное, что руководитель такого бизнеса принимает обдуманные решения и полагается на расчеты.
«Обращайте внимание на профиль деятельности таких арендаторов. Лучше заключать договоры с компаниями, у которых поблизости нет конкурентов. Потому что если в одном ЖК открывается сразу четыре салона красоты, то два из них обычно не выживают».
Арина Матвеева, консалтинговая компания «НЭО»
Франчайзи
Следующий тип арендатора — компании, которые работают по франшизе. В отличие от торговой сети, это может быть совсем маленькая точка, например, кофейня в островке.
Даже если такая компания только открывает первый магазин, то начинает бизнес не с нуля. У нее есть преимущество известного бренда, четкий план действий и поддержка франчайзера. Поэтому франчайзи редко имеют провальные результаты и могут стать стабильными арендаторами, но с ними бывают и сложности:
«Франчайзи имеют жесткие требования к помещению, рекламным возможностям и бюджету, поэтому негибкие в принятии решений».
Арина Матвеева, консалтинговая компания «НЭО»
Стартапы
Еще один вид арендаторов — это предприниматели-новички. У них мало опыта в бизнесе, а их решения часто импульсивны и необдуманны. Например, такие предприниматели могут арендовать помещение, которое им не по карману, или открыть точку в локации, где нет их целевой аудитории.
«Наименее стабильные арендаторы — неопытные предприниматели. Предпочитают краткосрочные договоры аренды, часто не выдерживают конкуренции».
Арина Матвеева, консалтинговая компания «НЭО»
Самые востребованные для аренды виды коммерческой недвижимости сегодня — это складские и офисные помещения, а также набирают популярность помещения на первых этажах жилых домов. Читайте о том, что такое стрит-ретейл и какому бизнесу он подойдет.
Как найти арендатора коммерческой недвижимости
Ищите клиентов для арендного бизнеса самостоятельно или с помощью коммерческих агентств. В первом случае можно сэкономить деньги, а во втором — время. Остановимся подробнее на каждом способе.
Самостоятельно
Чтобы найти арендаторов собственными силами и не терять их долгое время, нужно действовать по определенной стратегии, которая состоит из последовательных шагов.
Проанализируйте рынок. Перед тем как искать арендаторов, проведите анализ локации и конкурентной среды вокруг. В каком районе находится ваше здание или торговый центр? Это густонаселенный спальный район или деловой центр? Какие магазины есть поблизости, а каких — не хватает. Каким типам арендаторов подошел бы объект?
Например, для жилого района выгоднее искать арендаторов среди продовольственных и бытовых магазинов, парикмахерских, салонов, небольших кафе. Подобный бизнес в деловом центре города не будет иметь такой же успех. Здесь помещения лучше сдать в аренду под офисы.
Дайте объявления. На этом этапе разместите объявления о сдаче недвижимости в аренду во всех возможных каналах. Самые действенные из них сегодня — это интернет-ресурсы:
специализированные площадки и форумы;
социальные сети;
отраслевые телеграм-каналы.
В Telegram есть десятки каналов, в которых размещаются объявления об аренде коммерческой недвижимости. Можно найти группы по крупным городам или отраслям
Расскажите о себе потенциальным клиентам. Хороший эффект дают и альтернативные способы поиска. Например, разместите баннер «аренда» на самом объекте, разошлите презентации потенциальным арендаторам, поучаствуйте в профильных выставках.
Работайте над репутацией. Чтобы не приходилось часто искать арендаторов, зарекомендуйте себя, как надежного партнера, действующим клиентам. Пойдите на уступки там, где можете себе это позволить. Например, установите удобную арендатору дату платежа. Проявите заботу о своих клиентах — помогите им с мелким ремонтом или организуйте удобную зону для выгрузки товара. Будьте всегда на связи — наймите администратора, который будет решать организационные вопросы.
С помощью специалистов
На рынке есть коммерческие агентства-брокеры, которые специализируются на поиске арендаторов для коммерческой недвижимости. Чаще всего такие брокеры берут оплату за результат — заключенный договор аренды или предоставленного клиента. Поэтому арендодатель не тратит деньги впустую.
«В агентства обращаются, если стоит задача сдать недвижимость быстро, так как у брокеров ресурс по скорости и охвату целевой аудитории намного больше. Объектом занимается целая команда, объявление регулярно обновляется и автоматически продлевается в поисковой выдаче».
Василий Кроеров, эксперт по коммерческой недвижимости
Если вы хотите купить коммерческую недвижимость, чтобы вести арендный бизнес, воспользуйтесь сервисом «Самолет Плюс». Собрали свежие предложения по всем российским городам, добавили фильтры, сортировку и локацию на карте для того, чтобы искать недвижимость было удобно.
Какие могут быть сложности
Бывает, что на поиск арендаторов уходят целые месяцы и даже брокеры не помогают ускорить процесс. Обычно такое происходит по нескольким причинам:
Слишком специфичный объект. Помещение большой площадью или производственный цех, который подойдет только для некоторых видов бизнеса, сдать намного труднее. Размещением объявлений на известных площадках здесь не обойтись. Клиентов чаще находят в специализированных отраслевых группах и через базы брокеров.
Завышенные финансовые ожидания. Реальные арендные ставки всегда ниже, чем средняя цена предложения на популярных площадках. Отсюда ожидания арендодателей часто не соответствуют действительности, и они не могут найти арендаторов, которые согласятся на их условия.
Особенности работы площадок и агентств. Все известные сервисы коммерческой недвижимости продвигают и поднимают в выдаче платные объявления. Поэтому большинство размещенных на площадках объявлений не показываются пользователям на первых страницах. Поэтому, если найти арендаторов нужно быстро, лучше оплатить объявления и увеличить просмотры.
Читайте в статье о том, как выгодно сдать в аренду жилую квартиру.
Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов
Чтобы не потерять на сдаче в аренду объекта больше, чем можно заработать, уделите внимание заключаемому договору аренды. Клевчик Анастасия, эксперт по коммерческой недвижимости агентства «Место», помимо стандартных условий рекомендует включать в такой договор следующие пункты:
Условия расторжения договора. Чтобы иметь возможность расторгнуть договор досрочно, включите пункт об одностороннем внесудебном отказе от аренды. Но пропишите четкие основания такого отказа. Например, задержка арендных платежей на несколько месяцев или порча имущества арендодателя.
Согласование сдачи помещения в субаренду. Можно прописать, что согласования требует вид деятельности субарендатора или сам факт сдачи объекта в субаренду.
Индексацию арендной ставки. Укажите право пересматривать ее один или два раза в год, чтобы договор аренды оставался выгодным для вас даже в случае высокой инфляции.
Страховой депозит. Включите в договор гарантийный платеж или депозит, который арендатор должен внести до пользования помещением. Четко обозначьте условия, при которых депозит не возвращается. Например, задержка платежа. Такой депозит частично покроет издержки в случае досрочного расторжения договора аренды и временного простоя помещения.
Помните, что устные договоренности, которые не прописаны в договоре, часто становятся причиной невыполнения условий и споров —Клевчик Анастасия, эксперт по коммерческой недвижимости
Делаем выводы
Среди арендаторов коммерческой недвижимости выделяют сетевые магазины и франчайзи, опытных предпринимателей и стартапы.
Сдать объект быстрее помогут платные объявления на специальных площадках, соцсети и отраслевые телеграм-каналы.
Если найти арендаторов самостоятельно не выходит, можно обратиться в агентство, которое работает с коммерческой недвижимостью. У такого агентства есть собственные базы и ресурс для поиска арендаторов больше.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
Автор: Ольга Керро
Эксперты: Василий Кроеров, эксперт по коммерческой недвижимости;
Арина Матвеева, партнер практики оценки коммерческой недвижимости и инвестиционных проектов консалтинговой компании «НЭО»;
Анастасия Клевчик, эксперт по коммерческой недвижимости агентства «Место»
Автор текста
Ольга Керро