Что такое общедомовые нужды в квитанции ЖКХ

Общедомовые нужды (ОДН) — это расходы воды, электричества и отопления на содержание в порядке общего имущества. В него входят:

• подъезд, чердак, подвал;

• лифты;

• крыша, стены, фундамент;

• колясочные, комната консьержа и места для досуга;

• помещения с инженерными коммуникациями;

• придомовая территория.

Как будут называется строки содержания ОДН в квитанции — решает управляющая компания (УК). Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты.

В квитанции указан вид и объем услуг, тариф на ОДН. Можно пересчитать и проверить

Иногда в квитанциях ОДН называются СОИ — содержание общедомового имущества.

УК обозначила общедомовые нужды — СОИ. Это то же самое, что и ОДН

Некоторые УК не указывают расчет платы за ОДН, например, ГБУ «Жилищник» районов Москвы. В этом случае УК оплачивает расходы на ОДН из средств на содержание и текущий ремонт дома.

В этом доме затраты на ОДН заложены в строку «Содержание жилых помещений и обращение с ТКО»

Разберем значения строк:

Электроснабжение ОДН.

В эту строку входит работа лифтов, домофонов, насосов, камер видеонаблюдения, свет в подъезде и во дворе. Сюда же включают потери электроэнергии, например, из-за износа электропроводки. 

Если общий счетчик делит тарифы на дневной, ночной и пиковый, то УК обозначает их разными строками: «дн. начисления Т3», «нч. начисления Т2» и «пик. начисления Т1» и указывает тарифы.

УК начисляет плату за электричество ОДН по дневному и ночному тарифу

Горячая вода ОДН.

В квитанциях это строки «ХВС для ГВС ОДН» и «Подогрев ОДН». Первая строка — это плата за холодную воду, которую нагревают до горячей. Вторая — плата за тепловую энергию на нагрев этой воды.

В эту статью расходов на горячую воду входит:

• вода в общедомовых помещениях, например, в комнате консьержа;

• опрессовка, промывка, слив воды — мероприятия, которые проводит УК, чтобы подготовить дом к осенне-зимнему периоду;

• утечки при разрыве трубопроводов.

Холодная вода ОДН.

Управляющая компания использует ХВС, чтобы поддержать домовое имущество в рабочем состоянии:

• моют мусоропроводы;

• поливают газоны и клумбы;

• убирают места общего пользования: подъезды, лифты, лестницы;

• промывают отопительные, канализационные и водопроводные трубы.

Отведение сточных вод ОДН.

Это сброс воды в канализацию. Его принимают как сумму горячей и холодной воды по счетчикам или нормативу.

Отопление.

За тепло в подъезде тоже платят жители. Если в общих помещениях нет батарей, то плату распределяют в процентном соотношении по площади квартир. Если батареи есть, то ставят в квитанции отдельную строку «Отопление ОДН».

Метод начисления платы за ОДН зависит от наличия общедомовых приборов учета (ОДПУ). Если их нет, то УК считает расходы по нормативу.

Общедомовой счетчик есть

В этом случае УК берет показания ОДПУ и вычитает сумму всех показаний счетчиков в квартирах. Такой подход позволяет точнее учитывать реальное потребление.

ОДН =(показания ОДПУ - все счетчики в квартирах) * тариф.

Рассмотрим пример расчета общедомовых нужд по статье электроэнергия.

В доме общая площадь 20 221,4 кв.м, квартира № 138 — 62,3 кв.м.

Рассчитаем коэффициент по площади:

62,3/20221,4=0,00308

Управляющая компания (УК) сняла показания с ОДПУ за апрель и вычла сумму со всех квартирных счетчиков. Получилось, что ОДН электроэнергии — 20632,59 кВТ*ч.

В конце квитанции часто бывает справочная информация, чтобы жители могли проверить расчеты

Посчитаем, за сколько кВТ*ч заплатит квартира № 138: 

20632,59*0,00308=63,57 кВТ*ч

Далее умножаем на тариф за электроэнергию:

63,57*5,05=321 рубль.

Жильцы квартиры № 138 заплатят в апреле 321 рубль за общедомовые нужды по статье «электроэнергия».

Общедомового счетчика нет

Если ОДПУ нет, то управляющая компания рассчитывает стоимость ОДН по нормативам. Их разрабатывают органы местного самоуправления для каждого вида ресурса: отопления, электричества, холодной и горячей воды.

Рассмотрим пример расчета ОДН для холодной воды. 

Жилой дом в Санкт-Петербурге с общей площадью 20 000 кв.м.

Норматив потребления холодной воды для жилого дома в Санкт-Петербурге — 0,055 куб.м на квадратный метр площади здания.

Общий расход ХВС всего дома составит:

20 000*0,055 =1100 куб.м.

Умножаем расход холодной воды на тариф — 40 рублей за куб.м:

1100*40 = 44 000 рублей.

Посчитаем, сколько заплатят за ОДН холодной воды владельцы трехкомнатных квартир площадью 100 кв.м:

Коэффициент от общей площади дома: 

100/20 000= 0,005

Полученный коэффициент умножаем на общую стоимость холодной воды:

0,005*44 000 = 220 рублей

Теперь посчитаем, сколько заплатят собственники студий 20 кв.м:

20/20 000 = 0,001

0,001*44 000 = 44 рубля

Если в доме есть коммерческие помещения без счетчика, например, магазин или кафе, то их владельцы платят также по площади. Исключение — УК в договоре установила другой способ начисления.

«Расчет по счетчику — это разумный и понятный способ начисления платы за ОДН. Но согласно ч. 9.2 ст. 156 Жилищного Кодекса РФ, управляющая компания может делать расчет платы за ОДН по нормативам потребления.

Если в доме есть ОДПУ, а УК считает по нормативу, то в конце года она все равно может сделать перерасчет. Для этого она сравнит все данные квартирных счетчиков с общедомовым. В случае, если УК собрала сумму с жителей меньше, чем показал счетчик за год, то эту разницу распределят на жителей дома и выставляет в квитанциях.

Чтобы платить по ОДПУ за фактическое потребление, необходимо сперва утвердить это решение на общем собрании собственников», — комментирует Александр Сметанин, руководитель правовой помощи ЖКХ.

Стоимость услуг за ОДН может вырасти по нескольким причинам:

1. Рост тарифов. В городе увеличились тарифы на отопление, электроэнергию, воду.

2. Поломки. Произошла течь трубопровода, износ электропроводки. Это увеличивает сумму платежей за горячую воду или электроэнергию.

3. Нет индивидуальных счетчиков. Жители не установили счетчики в квартирах. Тогда УК начисляет оплату за коммунальные ресурсы по нормативу, а это не всегда справедливо. Например, владелец студии сделал из квартиры хостел, а счетчики не установил. Его гости используют воды в разы больше, чем положено по нормативу для студии. Из-за этого происходит перерасход воды, и УК отнесет это в ОДН.

4. Незаконная врезка. Кто-то нелегально присоединился к инженерным сетям здания. Например, часть дома выкупил салон красоты и самостоятельно подсоединил трубу горячей воды в сети здания, но не оформил договор. Тогда расходы ГВС салона будут оплачивать жильцы дома.

5. Высокие теплопотери. У дома плохая теплоизоляция, из-за этого возрастают расходы на отопление.

6. Ошибки в расчетах платежей. Такое может произойти из-за невнимательности сотрудников УК. Например, оператор неверно внес показания счетчиков в программу для расчета квитанций.

«Чтобы проверить правильность начислений за ОДН, нужно обратиться к своей управляющей компании. Она предоставит исходные данные и необходимые разъяснения. 

Если собственник не согласен с размером платы, то он вправе подать жалобу в Жилищную инспекцию, Прокуратуру или в крайнем случае — в суд.

В случае выявленного нарушения, надзорные органы направят в адрес управляющей компании предписание на перерасчет платы. Могут даже привлечь виновных должностных лиц к административной ответственности», — говорит Александр Сметанин, руководитель правовой помощи ЖКХ.

Оплачивать ОДН необходимо по статьям 210, 249 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Если не платить ОДН, то будет копиться долг и пени. Управляющая компания может обратиться в суд с требованием о взыскании.

Снизить плату за ОДН возможно только коллективным решением жильцов дома. Для этого нужно провести собрание собственников, найти причину высоких расходов на ОДН. Затем обратиться в УК, чтобы провести мероприятия. Например:

• установить энергоэффективное освещение с датчиками движения;

• заменить старые трубы на системе отопления и водоснабжения, чтобы они не протекали;

• выявлять и быстро устранять утечки, например, горячей воды;

• установить ОДПУ и счетчики в квартирах, чтобы платить по факту;

• следить за работоспособностью и точностью приборов учета электричества, отопления, горячей и холодной воды;

• утеплить фасады, заменить окна, чтобы снизить плату за отопление. УК обязана это сделать из статьи «Содержание и ремонт».

Управляющие компании начисляют плату за общедомовое имущество по площади квартиры, а не по количеству живущих в ней. Поэтому платить за ОДН придется, даже если вы приезжаете раз в год и вам не особо важен свет в подъезде. Это как если жители первых этажей не будут платить за работу лифтов, потому что он им не нужен.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для покупки, продажи и аренды недвижимости по всей России. Дополнительные услуги: дизайн интерьера, капитальный ремонт квартир, помощь в переезде, оценка недвижимости и многое другое.

Посмотреть услуги

• ОДН — электричество, горячая и холодная вода, водоотведение для общедомовых нужд.

• Схема расчета оплаты за ОДН может быть по общему счетчику или по нормативу.

• Чтобы сумма ОДН была верной, нужно проверять и пересчитывать ее в квитанции.

• Оплачивать ОДН обязательно. Если это не делать, то управляющая компания будет начислять пени и может обратиться в суд.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Анна Щербакова
Эксперт: Александр Сметанин, руководитель правовой помощи ЖКХ