ДДУ: что это такое и на что обратить внимание при заключении договора с девелопером

Покупка строящегося жилья — одна из популярных форм приобретения недвижимости в России. Ее основное преимущество — строящееся жилье можно купить дешевле, чем уже построенное. Более низкая цена – своеобразная компенсация времени ожидания покупателем момента получения ключей от своей квартиры и рисков, что застройщик не сможет достроить дом. Покупая именно строящееся жилье, есть возможность выбрать, а иногда и повлиять, на планировку квартиры и на то, какие материалы будут использоваться при отделке жилья, если оно сдается с ремонтом от застройщика. Покупка строящегося жилья происходит не по классическому договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве или ДДУ. Разберемся, на что обратить внимание при заключении такого договора.

ДДУ — это договор, по которому девелопер обязуется в определенный договором срок построить многоквартирный дом и передать дольщику квартиру в этом доме, а дольщик обязуется внести за будущую квартиру деньги. Регулируется ДДУ федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», принятом в 2004 году.

ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре, только с этого момента он вступает в силу. Чтобы сделать это, девелопер и покупатель-дольщик подают документы в территориальное отделение этой организации по месту нахождения строящегося дома или же обращаются в МФЦ.

Раньше девелоперы строили дома, привлекая и используя деньги покупателей, но с 2019 года все изменилось и ДДУ стал лучше защищать покупателя от возможных неприятностей. Так, для обеспечения безопасности денег покупателей и борьбы с недобросовестными застройщиками, в июне 2019 года был принят федеральный закон № 151 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…"» Он вывел на рынок новую модель взаимодействия между девелоперами и покупателями строящегося жилья — эскроу-счета.

Что это значит? Теперь покупатель не передает деньги за купленную по ДДУ квартиру непосредственно девелоперу. Они поступают на особый банковский счет, который называется эскроу-счетом. Средства, перечисленные на него, блокируются и хранятся в банке до завершения строительства.

Девелопер может распоряжаться этими деньгами только после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Это обеспечивает дополнительную защиту интересов покупателей, ведь если застройщик обанкротился или разорвал договор с покупателем, то покупатель гарантированно получит свои деньги обратно. Таким образом, использование эскроу-счетов при покупке жилья по ДДУ снижает риски появления долгостроев. Надежные и добросовестные застройщики, заботящиеся о репутации, сами заинтересованы завершить строительство в срок.

Хотите купить современную квартиру в новостройке Москвы или Московской области у надежного и добросовестного застройщика? Лучшие предложения уже собраны для вас — выбирайте и бронируйте.

Покупка жилья по ДДУ включает несколько этапов. Коротко поговорим о каждом из них:

1. Выбор застройщика. От грамотного выбора застройщика во многом зависит спокойствие покупателя-дольщика. Важно изучить репутацию застройщика, поинтересоваться его предыдущими проектами и отзывами от других покупателей.

2. Получение от банка одобрения выдачи ипотечного кредита. Такое принципиальное одобрение выдается еще до того, как человек найдет подходящий объект.

3. Выбор объекта. Кроме местоположения жилого дома или жилого комплекса рекомендуем изучить проектную документацию и убедиться, что есть разрешение на строительство объекта. Если разрешения на строительство нет, то зарегистрировать договор в Росреестре будет невозможно, а значит, он не будет иметь юридической силы. Важно убедиться, что срок аренды земли (если она взята в аренду застройщиком) не закончится до момента планового завершения строительства, а также проверить договоры на подключение жилого комплекса или жилого дома к коммуникациям с ресурсоснабжающими организациями.

4. Предоставление документов банку и получение одобрения при привлечении ипотечных средств. Если покупатель планирует использовать ипотеку для покупки квартиры, то необходимо предоставить банку все документы по объекту, которые он запросит и получить одобрение именно этого объекта.

5. Изучение ДДУ и согласование условий сделки. Перед подписанием покупатель должен тщательно изучить содержание документа. Необходимо обратить внимание на такие значимые моменты как описание объекта, сроки строительства, стоимость и условия оплаты, ответственность сторон и другие детали.

6. Бронирование квартиры – договоренность между застройщиком и покупателем о том, что конкретная квартира в новостройке на время до подписания ДДУ забронирована, а цена на нее зафиксирована.

7. Подписание договора с застройщиком. Когда все условия согласованы, покупатель и застройщик подписывают ДДУ. Важно проверить каждый пункт и убедиться, что все условия договора полностью соответствуют ожиданиям покупателя и тем договоренностям, к которым они пришли вместе с застройщиком.

8. Государственная регистрация ДДУ в Росреестре. Чтобы договор получил юридическую силу, он должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

9. Оплата полной суммы по ДДУ собственными или кредитными средствами. Деньги поступают на эскроу-счет, открытый девелопером в банке.

Договор долевого участия — сложный и объемный документ, который необходимо обязательно изучить до момента подписания. Вот какие сведения должен включать этот документ:

• Кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться жилой дом. Это гарантия того, что участок зарегистрирован и известны его четкие границы.

• Адрес дома. В ДДУ должен быть указан строительный адрес дома (почтовый появляется только после сдачи дома в эксплуатацию). То есть человек должен точно понимать где будет расположено его жилье. Еще в договоре должно быть указано количество этажей и общая площадь дома, а также предполагаемый номер квартиры. Это необходимо для избежания путаницы, чтобы человек после постройки дома мог осмотреть и принять именно свою квартиру.

• Наименование и характеристики объекта долевого строительства, например, квартиры. Должны быть указаны количество комнат, общая площадь помещения и высота потолков, наличие балкона или лоджии.

• Отделка и ее особенности, включая материалы. Особенно это существенно если квартира сдается уже с ремонтом от застройщика.

• Стоимость. Договор должен содержать и полную стоимость квартиры, и цену за один квадратный метр.

• Срок сдачи в эксплуатацию. Это крайне важная информация для покупателя, которая помогает ему планировать свое будущее проживание в период ожидания окончания строительства.

• Графический план объекта долевого строительства, в котором будет отображено расположение комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также местоположение объекта на этаже.

А вот гарантийные сроки на жилье и сроки устранения строительных недостатков в договоре могут быть и не указаны — застройщики не имеют права сокращать их относительно того, что указано в федеральном законе № 214-ФЗ, а это 5 лет на объект и 3 года – на внутренние инженерные сети объекта и оборудование.

Какие преимущества предоставляет ДДУ:

• Экономия. Квартиры в строящихся домах практически всегда дешевле уже готового и введенного в эксплуатацию жилья.

• Защита денег. Деньги, перечисленные на эскроу-счет, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В соответствии с действующим законом № 177 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», деньги застрахованы в пределах 10 миллионов рублей. Это дает дополнительную гарантию что форс-мажор, например, банкротство застройщика, не приведет к потере средств покупателя-дольщика.

• Возможность вернуть все деньги, если застройщик не выполняет обязательства. В случае нарушений условий договора, покупатель имеет право на возврат уплаченных денежных средств.

• Выплата неустойки. Если сроки строительства затягиваются, то в соответствии с законом № 214-ФЗ девелопер обязан выплатить дольщикам неустойку.

• Государственная регистрация договора в Росреестре. Это исключает возможность двойных сделок и обеспечивает защиту прав покупателя.

• Гарантия. После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, в соответствии с законом № 214-ФЗ (статья 7), действует гарантия сроком 5 лет на устранение строительных недостатков самого объекта. И 3 года — на устранение недостатков инженерных систем и оборудования.

• Невозможность изменить проектную декларацию в процессе строительства. Начиная с 2022 года девелоперам запрещено это делать после заключения ДДУ с первым дольщиком объекта. Это значит, что этажность дома не изменится, как и другие значимые параметры.

Тем не менее, покупка квартиры по ДДУ не лишена и недостатков:

• Ожидание готовой квартиры. Покупатель-дольщик может несколько лет ожидать завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию. Особенно, если ДДУ заключен на ранних стадиях строительства, что называется, на этапе котлована.

• Отсрочка оформления в собственность. Если квартира, купленная по ДДУ, еще не построена, в собственность ее оформить невозможно. Покупатель может сделать это только после того, как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры. Получается, что, уже заплатив деньги, человек еще не получает права собственности на жилье — психологически это может вызывать дискомфорт.

• Обесценивание инвестиций. Если застройщик выбран грамотно и жилой дом сдан в срок, покупатель выигрывает в деньгах, его квартира по факту уже может стоить больше, чем он заплатил по ДДУ. Но если строительство задерживается и покупатель расторгает ДДУ, может получиться так, что купить новое жилье располагая только этой суммой, он уже не сможет. Даже с учетом неустойки. Происходит это потому, что цены на недвижимость активно растут, а средства, находившиеся на эскроу-счетах, могут потерять часть покупательной способности из-за инфляции.

Переуступка права требования по договору долевого участия, это процесс уступки права требовать от застройщика передачи построенного объекта, то есть квартиры, от одного лица другому лицу до момента окончательной сдачи жилого дома в эксплуатацию. Одна из главных особенностей переуступки прав — согласие девелопера на такую сделку в том случае, если сумма по договору ДДУ выплачена не полностью. После того, как человек выплатил всю сумму, он может переуступить права требования уже без согласия застройщика.

Переуступка может быть полезна в следующих ситуациях:

• Изменение жизненных обстоятельств. Например, покупатель переезжает по работе в другой город или релоцируется в другую страну и квартира в конкретной локации для него больше не актуальна. Могут также меняться и финансовые обстоятельства.

• Получение дохода. Нередко жилье на этапе котлована приобретают как инвестиционное — не для проживания, а для получения дохода. По мере строительства дома стоимость квартиры растет и в момент, когда дом уже построен, но еще не введен в эксплуатацию, ее можно наиболее выгодно продать по ДДУ. Почему наиболее выгодно, потому что при переуступке прав по ДДУ не нужно платить налог с продажи квартиры для которой не выдержан минимальный срок владения. А это 13 % для резидентов России и целых 30 % для нерезидентов.

Заходите в нашу базу лучших новостроек Москвы и Московской области и выбирайте комфортные квартиры!

Сам по себе термин «цессия» означает уступку прав требования, оформленную документально договором или соглашением. После заключения такого договора человек, которому уступили права, может требовать выполнения всех обязательств по договору, который раньше был заключен с другим участником. То есть это фактически продажа долга.

В контексте договора долевого участия цессия может означать уступку прав требования на объект в строящемся доме от одного лица другому. Допустим, у вас есть договор долевого участия на покупку жилья, но по каким-то причинам вы решаете передать свое право требовать выполнения договорных обязательств другому человеку. Это и будет цессией. Важно отметить, что застройщик в этом случае уже не будет стороной договора, документ подписывают бывший и новый участники долевого строительства.

Читайте также: Переуступка квартиры — как она устроена и чем полезна.

Можно ли прописаться в объекте, купленном по ДДУ?

Нет. Квартиры физически еще не существует, она еще строится, соответственно, прописка в ней невозможна.

Когда квартира переходит в собственность по ДДУ?

Право и возможность оформления квартиры, купленной по ДДУ в собственность, появляется после того, как дом сдан и подписан акт приема-передачи квартиры от девелопера покупателю. Непосредственно право собственности возникает после того как оно зарегистрировано Росреестром.

Когда можно продавать квартиру, купленную по ДДУ, без налога?

Это можно сделать через 5 лет с момента полной оплаты денег по ДДУ. То есть срок минимального владения фактически исчисляется еще до момента, когда квартира построена и передана покупателю.

Можно ли получить налоговый вычет по ДДУ?

Да, это возможно. Сумма будет такой же, как и при покупке жилья на вторичном рынке, то есть возврат НДФЛ с 2 миллионов рублей или максимально 260 000 рублей. Но подать заявление в ФНС на получение имущественного вычета можно только после того как дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры.

Покупка жилья по договору долевого участия — это хорошая возможность приобрести жилье по более низкой цене, а также отчасти влиять на планировку и отделку квартиры. И при этом получить финансовую защиту за счет «заморозки» денег покупателей-дольщиков на эскроу-счетах банков.

При покупке квартиры по ДДУ важно тщательно изучать условия договора, выбирать надежных застройщиков и регистрировать документ в Росреестре.

Если жизненные обстоятельства или планы изменились, или строящаяся квартира покупалась как инвестиционное жилье, у дольщика есть право продать ее по переуступке требования в любой момент.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.