Бизнес по сдаче домиков в аренду: затраты на строительство и окупаемость

С каждым годом все больше людей выбирают путешествия внутри страны. Спрос на дома в привлекательных локациях ежегодно растет, как и ставки на аренду. Под арендный бизнес можно приспособить любимую дачу, а можно построить дом с нуля, или даже несколько домиков, либо купить готовый вариант. Все зависит от целей и размера стартового капитала.

Загородный дом — это место, куда люди приезжают отдохнуть от работы и повседневных хлопот. Поэтому арендный дом должен быть комфортным и удобным.

Дом в стиле А-фрейм — популярный и востребованный вариант для сдачи в аренду

Типовой дом для аренды — это небольшой современный коттедж площадью до 100 кв. м, стильный внешне и уютный внутри. Дом укомплектован всем необходимым вплоть до посуды и постельных принадлежностей. Он выглядит так, как будто гости вот-вот появятся.

Локация

Расположение дома — важный фактор, который может как привлекать, так и отталкивать гостей. Если принято решение начать бизнес на аренде домов посуточно, то сначала нужно определиться с локацией. Разберемся, что нужно учитывать при выборе местонахождения дома.

Транспортная доступность. Есть прекрасные природные уголки, до которых сложно добираться. Строить дом для аренды в таком месте не имеет смысла — большую часть времени он будет стоять пустым. Чем ближе к населенным пунктам расположен дом, тем проще его сдать. Также нужно уточнить, чистят ли дороги зимой в этой локации.

Путь до дома должен быть комфортным — желательно трасса или асфальтированная проселочная дорога

Важно, чтобы до дома можно было легко добраться не только личным, но и общественным транспортом, иначе придется организовывать трансфер.

Природное окружение. Участок для строительства арендного дома должен располагаться в живописном месте за городом. Желательно, чтобы рядом был красивый лес, парк, река, озеро или пруд.

Участки с видом на воду и лес привлекают гостей

Достопримечательности. Если недалеко от участка есть туристические, культурно-исторические объекты или природные достопримечательности, то это большой плюс в пользу локации.

Инфраструктура. Дом в лесу — это красиво, но большинству гостей нужны магазины, кафе и развлечения. Кроме хорошей дороги и коммуникаций, рядом как минимум должен быть продуктовый магазин.

Коттеджные поселки с инфраструктурой — выгодная локация для арендного бизнеса

Какой дом выбрать

После выбора локации может быть два варианта:

1. Купить участок и построить дом самостоятельно.

2. Купить готовый дом.

В первом случае нужно определиться с проектом. Хороший вариант — быстровозводимые и недорогие модели каркасных домов. Они стильно выглядят, и их любят арендаторы. Кроме того, они держат тепло зимой и подходят даже для холодного климата с морозами до -30°, можно сдавать дом круглый год.

Популярные стили каркасных домов:

• скандинавский — дом с плоской кровлей, четкими геометрическими линиями и панорамным остеклением;

• барнхаус — практичный дом с двускатной кровлей, название которого произошло от английского слова «амбар»;

• хай-тек — дом с панорамным остеклением, минимумом мебели и декора;

• фахверк — дом с деревянными балками в стиле старинных европейских городов;

• A-frame — компактный домик в виде треугольника или буквы А.

Компактный барнхаус пользуется большой популярностью

На одном участке можно поставить даже несколько домиков, если позволяет площадь земли и бюджет. Например, на десяти сотках можно установить до трех миниатюрных А-фреймов.

Планировка

Планировка должна быть удобной для размещения нескольких гостей — взрослых и детей. Обычно домики арендуют семьи или компании друзей до 5–6-ти человек.

Точка притяжения для гостей — уютная кухня-гостиная с выходом на террасу

Правильная планировка включает в себя просторную кухню-гостиную и пару спален. Одну из спален иногда обустраивают на втором уровне, если позволяет высота потолков, как, например, в А-фрейме или фахверке. Дополнительные спальные места могут быть в гостиной на раскладном диване.

Такая планировка хорошо подойдет для сдачи в аренду: есть большая кухня-гостиная, терраса, 2 спальни и кабинет

«Особую привлекательность загородному дому придает терраса, где можно поставить комплект садовой мебели.

Все чаще на террасе можно увидеть купель, в которой гости могут наслаждаться водными процедурами в любую погоду. Такая опция сразу повышает стоимость аренды».

Татьяна Гончарова, 11 лет работала риелтором

Терраса придает загородному дому особую привлекательность

Коммуникации

Коммуникации могут быть как центральными, так и автономными. Центральные коммуникации в обслуживании обходятся дешевле, но не всегда есть возможность к ним подключиться.

В доме должно быть достаточное для работы приборов напряжение, минимум 5 кВт, хороший напор воды и отопление, если дом сдается круглогодично. Часто на этапе строительства делают теплые полы. Они поддерживают в доме комфортную атмосферу в любое время года, особенно в холодное.

Обустройство участка

Для арендного дома не обязательно покупать большой участок земли, за которым сложно следить. Главное, чтобы он был ухоженным, без зарослей травы. Красиво смотрится аккуратный газон, живая изгородь, декоративные деревья и кустарники. Это могут быть разные сорта туи, ели, карликовые березы.

Ухоженный газон всегда выглядит аккуратно

На участке может и не быть насаждений, только газон и зоны отдыха: мангальная зона, беседка, качели. Это тоже востребованный формат.

Общие затраты на строительство складываются из:

• благоустройства участка;

• подключения коммуникаций;

• стоимости стройматериалов;

• работы строителей и отделочных бригад;

• меблировки.

Приблизительный порядок цен можно прикинуть на примере типичного арендного каркасного дома площадью 60 кв. м с кухней-гостиной, двумя спальнями и террасой. Такой домокомплект с отделкой и разводкой коммуникаций в разных компаниях стоит в среднем около 3-х млн рублей в зависимости от региона. Еще около 500–600 тысяч рублей понадобится на подготовку фундамента, доставку и монтажные работы.

К этой сумме нужно прибавить стоимость земли и подключение коммуникаций. Участок может стоить почти как дом, а может быть и значительно дешевле. Поэтому от цены участка нужно отталкиваться в первую очередь.

Цены на подключение сетей тоже могут различаться в регионах, этот вопрос надо узнать еще до начала строительства на этапе планирования.

Готовый дом нужно обставить мебелью и укомплектовать техникой. Получается, что непосредственно сам домокомплект может стоить примерно половину от общих затрат.

На сайте «Самолет Плюс» есть дачи, дома, коттеджи.

Купить дом

В готовом доме может потребоваться сделать мелкий ремонт, докупить мебель. Если дом построен с нуля, то при ремонте желательно не экономить на напольных покрытиях. Они должны быть прочными и устойчивыми к различным воздействиям: плитка, ламинат от 32-го класса и выше, паркетная доска, кварц-винил.

Стены можно покрасить или оклеить обоями под покраску, чтобы периодически освежать интерьер. Мебель должна быть крепкая, чтобы не пришлось часто ее менять. Сейчас многие предметы мягкой мебели имеют сменные чехлы, чтобы можно было их периодически снимать и стирать.

Панорамные окна, много света и теплые оттенки — беспроигрышное решение для арендного дома

Закажите дизайн дома на сайте «Самолет Плюс»

Подобрать дизайнера

К расходам на содержание дома относятся:

• плата за электричество, воду, откачку септика, если канализация автономная;

• плата за охрану и благоустройство территории, если дом расположен в коттеджном поселке;

• уборка дома и участка;

• оснащение дома всем необходимым для проживания: посуда, бытовая химия, текстиль;

• мелкий ремонт;

• ремонт коммуникаций по мере необходимости.

Обязательные ежемесячные расходы, которые нужно включать в смету — это коммунальные платежи, уборка и подготовка дома к заселению. Желательно заранее отложить сумму для непредвиденных случаев, например, поломки техники или выхода из строя коммуникаций.

Убирать дом можно самостоятельно, нанять помощника или обратиться в клининговую компанию. При посуточной аренде этот вопрос первоочередной, нужно оперативно готовить дом к заселению, чтобы он не простаивал.

Пришлем клинером

Оставить заявку на уборку

Сдача в аренду может быть краткосрочной или долгосрочной. У каждой из них есть как свои плюсы, так и минусы.

Краткосрочная аренда — это посуточная аренда сроком на несколько дней, реже — недель.

Преимущество:

• На такой аренде можно заработать значительно больше, чем на долгосрочной.

Недостаток:

• Повышенные риски порчи имущества и износа недвижимости.

• Сложности с поиском и заселением арендаторов.

Сдавать дом посуточно можно одним из способов:

• самостоятельно — построить дом самому и заселять гостей самим выгоднее всего по деньгам, но придется прилагать множество усилий;

• с помощью доверенных лиц за отдельную плату — при этом важно, чтобы доход от аренды перекрывал расходы на оплату помощникам.

Долгосрочная аренда — это аренда сроком от нескольких месяцев до года и более.

Преимущество:

• Не нужно из раза в раз заниматься поиском арендаторов.

Недостаток:

• Доход от долгосрочной аренды значительно ниже, чем от посуточной. Забот меньше, но и денег тоже.

«Сейчас популярны сервисные апартаменты в загородной недвижимости. Появляются коттеджные поселки в формате загородных отелей с инфраструктурой и управляющими компаниями. На их территории могут быть спа-объекты, рестораны, конференц-залы и т.д.

Вы покупаете дом, укомплектованный всем необходимым для аренды, как гостиничный номер, и передаете его управляющей компании. В обязанности компании входит реклама, поиск арендаторов, заселение, клининг, уборка участка, мелкий ремонт. За услуги компания берет процент от прибыли, обычно 30–50%.

Плюсы:

• это готовый арендный бизнес, вы не занимаетесь им сами, а получаете пассивный доход;

• вы можете пользоваться своим домом как дачей.

Минусы:

• такой вариант стоит значительно дороже дома в обычном поселке, потому что в цену включены затраты на инфраструктуру».

Татьяна Гончарова, 11 лет работала риелтором

Посещаемость загородного дома и средний чек посуточной аренды зависят от сезона. Традиционно самый высокий спрос в летние месяцы, а также на новогодние и майские праздники. В октябре-ноябре и в начале весны, как правило, бывает спад. Недостачи низкого сезона обычно компенсируются доходами от высокого сезона.

В соответствии с сезонностью все дни года можно условно разделить на типы:

• будние дни в сезон;

• выходные в сезон;

• будние дни вне сезона;

• выходные вне сезона;

• крупные праздники — новогодние, майские.

Для каждого из них будет своя арендная ставка, которую нужно определить заранее. Ставка умножается на среднюю загрузку. Точных цифр для расчета загрузки нет, в каждом случае все индивидуально и зависит от многих факторов. Но в среднем в будни дом может быть загружен на 30–50%, а в выходные — на 80–100%. После первого года работы с арендой уже можно достаточно точно прогнозировать загрузку.

Летом такой домик не будет простаивать

Доход от аренды зависит от многих факторов: локации, площади и планировки дома, ремонта, комплектации, других дополнительных опций. Например, баня или купель на участке сразу повышают чек.

Чтобы определить среднюю стоимость аренды в районе, нужно провести аналитику самостоятельно, например, на сайтах-агрегаторах или обратиться к риелторам, например, из «Самолет Плюс».

Проще определить стоимость долгосрочной аренды, тогда как разброс цен на посуточную аренду может различаться даже в границах одного района. В среднем, небольшой домик 50–60 кв. м можно снять за 5–15 тысяч рублей в сутки в сезон или от 50–60 тысяч в месяц.

От всей полученной за отчетный период прибыли нужно отнять расходы на оплату коммуникаций, ремонт и обслуживание дома. Это будет чистый доход. В целом на посуточной аренде можно зарабатывать до 20–30% годовых от стоимости недвижимости и выше.

Срок окупаемости зависит от того, какой вид аренды выбрал собственник. Посуточная аренда сложнее, но выручка от нее больше, а окупаемость — быстрее. К примеру, при доходности 20–30% годовых дом окупится за 3–5 лет.

При круглогодичной аренде окупаемость будет дольше. Например, общая стоимость дома с имуществом и земли — 6 млн. Аренда приносит в месяц 50 000 рублей чистого дохода и, соответственно, 600 000 рублей в год. Срок окупаемости выходит 10 лет.

Организовать непрерывный процесс сдачи дома в аренду как бизнес не так просто. Нужно иметь для этого достаточно свободного времени, чтобы размещать объявления, искать арендаторов, вести переговоры, готовить дом к заселению и встречать гостей. Поэтому многие обращаются к помощи посредников, у которых уже есть аналогичные дома в управлении, база постоянных клиентов и контакты всех необходимых служб, например, клининговых и ремонтных бригад.

Бесплатные способы продвижения

Если собственник планирует заниматься сдачей в аренду самостоятельно, то для этого понадобится качественная фото- и видеосъемка дома и интерьера и привлекательный текст для объявлений на сайтах-агрегаторах. На большинстве сайтов объявления бесплатные, но бывает и платное размещение. На некоторых ресурсах продвижение и поднятие объявления нужно будет оплачивать дополнительно.

Также можно давать объявления в соцсетях на своих личных страницах, в тематических группах и на форумах, где много заинтересованной аудитории.

Платные способы продвижения

Для профессионального продвижения можно обратиться за услугами к риелторам, специализирующимся на аренде. Они помогут сделать качественную презентацию и разместить ее на ресурсах по аренде недвижимости и распространить среди своих коллег.
Найдите ближайший офис, чтобы передать риелтору сдачу дома

При сдаче дома в аренду нужно оформлять договор, так как это дорогое имущество. Если стороны заключают договор дольше, чем на год, то его обязательно регистрируют в Росреестре. Если срок действия договора до года, то достаточно только подписей. Для оформления договора нужны паспорта собственника и арендатора и выписка на дом из ЕГРН. Договор может быть составлен в свободной форме или по шаблону.

В нем обязательно указывают пункты:

• описание объекта аренды;

• данные сторон и реквизиты для зачислений;

• сроки договора;

• условия расторжения;

• размер арендной платы и способ ее перечисления;

• права, обязанности и ответственность сторон.

Можно ли досрочно расторгнуть договор

Долгосрочный договор одна из сторон может расторгнуть досрочно. Арендодатель обычно идет на такой шаг из-за задержек или отсутствия арендной платы. Также поводом к расторжению может стать неприемлемое поведение арендатора или порча имущества.

Бывает, что у арендатора меняются обстоятельства, или его не устраивает качество проживания в доме. Стороны могут попытаться договориться между собой, найти компромисс или расторгнуть договор по общему согласию. Для решения серьезных конфликтов может понадобиться помощь суда.

Аренда дома, особенно посуточная, связана с рисками порчи имущества. Поэтому арендодатель может застраховать свой бизнес. Стоит учесть, что не все страховые компании берут такие объекты в работу, так как риски при таком использовании недвижимости высокие. Поэтому страхование дома для посуточной аренды будет дороже, чем для собственного проживания.

Каждый случай страховая компания рассматривает индивидуально. Стоимость полиса зависит от включенных в него страховых случаев, от состояния дома с имуществом и от правил компании. Чтобы застраховать дом на год, может понадобиться в среднем 15–20 тысяч рублей.

Какие страховые случаи желательно включить в перечень:

• пожар;

• стихийные бедствия;

• коммунальные аварии;

• действия посторонних лиц;

• хищения.

При обращении в страховую компанию нужно заполнить заявление, предоставить фото недвижимости или доступ в жилье страховому агенту для оценки.

Чтобы оформить полис, понадобятся следующие документы:

• выписка из ЕГРН на объект;

• техпаспорт на дом с планом;

• паспорт собственника;

• чеки и гарантии на дорогую технику.

При сдаче дома в аренду по договору доходы обязательно нужно декларировать в Федеральной Налоговой Службе. 

Процент и форма оплаты зависит от того, какой юридический статус у арендодателя:

• физическое лицо один раз в год уплачивает НДФЛ по ставке 13% от дохода, декларацию нужно подавать до 30 апреля по форме 3 НДФЛ. Заполнить 3-НДФЛ можно в личном кабинете налогоплательщика;

• индивидуальный предприниматель может работать по упрощенной системе налогообложения со ставкой 6%. Налоги ИП выплачивает один раз в квартал, а декларацию подает раз в год;

• самозанятое лицо ежемесячно уплачивает налог на предпринимательскую деятельность НПД в личном кабинете сервиса «Мой налог». Если дом сдается физлицу, то ставка налога 4%, если юридическому лицу — 6%.

• Сдача дома в аренду — выгодный бизнес с хорошими перспективами. На посуточной аренде можно заработать больше, чем на долгосрочной, а недвижимость окупится быстрее.

• На стоимость аренды влияет локация, транспортная доступность, инфраструктура, состояние дома, ремонт, наличие бани или сауны, сезонность и другие параметры.

• При строительстве дома в расходы нужно учитывать стоимость земли, коммуникаций, строительно-отделочных работ и меблировки.

• Дом в хорошей локации может окупиться за 3–5 лет на посуточной аренде, при долгосрочном варианте срок окупаемости будет дольше.

• Договор аренды от года и более обязательно регистрировать в Росреестре. Налоговые ставки зависят от юридического статуса арендодателя.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Гончарова Татьяна, риелтор со стажем, копирайтер, автор статей, пишу о недвижимости и инвестициях