Земли для ЛПХ — как их оформить и что можно строить

Заниматься фермерством или выращивать сельскохозяйственную продукцию для себя или на продажу без уплаты налога можно на земельном участке под ЛПХ. Выясняем, как получить в пользование государственные или муниципальные земли под ЛПХ, каким образом происходит оформление земли ЛПХ.Если бы вы хотели заниматься фермерством или выращиванием сельскохозяйственной продукции не только для себя, но и для продажи и при этом быть освобожденным от уплаты налогов – стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка под ЛПХ, т. е. ведения личного подсобного хозяйства.

Все земли в России делятся на категории, которые зависят от их целевого назначения. Разделение на категории — это система классификации земель и установление их правового режима использования.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, существует семь категорий земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли населенных пунктов;

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Узнать, к какой категории относится земельный участок, можно через бесплатный сервис Росреестра Публичная кадастровая карта.

Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, под какую деятельность можно использовать участок и можно ли на нем что-либо построить. Перечень всех ВРИ установлен Классификатором ВРИ, который утвержден Приказом Росреестра РФ № П/0412 от 10.11.2020 г.

Личное подсобное хозяйство — это вид деятельности, связанный с производством сельскохозяйственной продукции для обеспечения нужд своей семьи. По закону ЛПХ не относится к коммерческой деятельности, если в нем заняты члены только одной семьи.

Участок под ЛПХ — это земельный участок, у которого видом разрешенного использования (ВРИ) является ведение личного подсобного хозяйства.

На землях ЛПХ можно:

• выращивать и перерабатывать любые сельскохозяйственные культуры: овощи, фрукты, ягоды;

• содержать сельскохозяйственных животных, домашнюю птицу и пчел;

• устанавливать теплицы, загоны и сараи.

На ЛПХ можно выращивать овощи и зелень на продажу

Вести ЛПХ можно на участках двух категорий:

• землях населенных пунктов — приусадебных участках;

• землях сельскохозяйственных назначений за пределами границ населенного пункта — полевых участках.

Что можно построить на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства зависит, от категории земель, на которых находится ЛПХ. Это определяется статьей 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Если ЛПХ находится на землях населенного пункта, то можно возводить индивидуальные жилые дома и различные хозяйственные постройки. При этом параметры жилого дома должны соответствовать параметрам дома, возводимом на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС):  не более трех этажей и 20-ти метров в высоту, дом предназначен для проживания и удовлетворения бытовых потребностей граждан и не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости. В жилом доме на приусадебном земельном участке можно оформить постоянную регистрацию (прописку).

На ЛПХ можно построить дом для семьи до трех этажей

Если ЛПХ находится на землях за пределами населенного пункта, то капитальное строительство на нем не допускается. Но можно возвести теплицы, загоны или сараи без фундамента. Ни о какой прописке в данном случае речи быть не может.

Согласно ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» максимальная площадь земель ЛПХ, которые могут быть в собственности у одного гражданина, составляет 0,5 Га (50 соток). Субъекты РФ могут самостоятельно увеличивать максимальный размер общей площади земель ЛПХ в собственности не более чем в пять раз. Исключением из этого правила являются земли ЛПХ, предоставляемые по программе «Дальневосточного гектара»: ДФО, Сибирь, а также в арктическая зона России. В этих регионах ограничений по площади нет.

Если общая площадь земель ЛПХ превышает максимально допустимые размеры, их владельцы должны оформить ИП или зарегистрировать крестьянское (фермерское) хозяйство. Либо придется оформить отчуждение лишней площади: продать или подарить землю.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства можно купить у государства или другого собственника. Либо получить их от государства в безвозмездное пользование сроком на 6 лет, а в аренду — сроком на 20 лет.

Кому бесплатно дадут земли ЛПХ:

• героям СССР и России, Героям Социалистического труда и Героям Труда, полным кавалерам орденов Славы и Трудовой Славы;

• семьям с тремя и более детьми, а также иным категориям граждан, если это установлено законом субъекта РФ, например, специалистам соцсферы, инвалидам, ликвидаторам аварии на ЧАЭС — зависит от региона.

Тем, кому участок ЛПХ предоставляют в безвозмездное пользование, могут оформить его в собственность, но только через пять лет и при условии использования по назначению.

Государственные и муниципальные участки ЛПХ могут продать заинтересованному лицу, если только он один подал заявление о том, что хочет купить определенный участок. Но если подано два и более заявлений от разных лиц в отношении одного земельного участка, проводится аукцион. Цену сделки определяет государственный или муниципальный орган.

Чтобы получить государственный или муниципальный земельный участок под ЛПХ в собственность, безвозмездное пользование или аренду необходимо:

1. Найти несформированный участок. Нужно обратиться в профильный орган муниципального образования, либо через сервис Публичной кадастровой карты Росреестра.

2. Подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Ее заказывают у кадастрового инженера.

3. Обратиться в администрацию муниципалитета, на территории которого расположен участок, с заявлением об утверждении схемы. В заявлении указываются личные данные, площадь участка и цель дальнейшего использования земли — ведение личного подсобного хозяйства.

4. После утверждения схемы, либо же сразу, подать заявление в местную администрацию на предварительное согласование передачи земельного участка в пользование.

5. В случае положительного ответа нужно с помощью кадастрового инженера провести кадастровые работы и поставить новый согласованный земельный участок на кадастровый учет. После этого границы земельного участка должны отобразиться на кадастровой карте.

6. Подать заявление в местную администрацию о предоставлении земельного участка в аренду, в безвозмездное пользование или в собственность.

7. Затем уполномоченный орган составляет извещение о назначении процедуры рассмотрения. Документ публикуется различными способами по местонахождению участка, например, в местной газете и на официальном сайте местной администрации. Если после 30-ти дней с момента публикации извещения ни от кого более не поступило заявок на земельный участок, то местная администрация выносит решение передать участок единственному заявителю. Далее заключают договор купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования с местной администрацией.

8. Зарегистрировать сделку в Роскадастре на основании акта органов государственной власти или местных органов самоуправления о предоставлении земельного участка.

Если в течение 30-ти дней заявки все-таки поступили, органы госвласти или органы местного самоуправления должны в течение семи дней вынести отказ о передаче земельного участка без торгов и назначить аукцион по регламенту муниципального образования.

Так как ЛПХ не относится к предпринимательской деятельности, следовательно, регистрировать его в качестве юридического лица не нужно. А заниматься садоводством, огородничеством и разведением птиц и животных можно с момента получения права на землю — покупки, аренды или получения в безвозмездное пользование. Регистрация в качестве ИП или самозанятого тоже не нужна.

Но для того чтобы официально реализовывать свою продукцию и участвовать в федеральных и региональных программах поддержки, нужно обратиться в местную администрацию для внесения данных в похозяйственную книгу — реестр первичного административного учета населения, наличия у него земли, скота и прочего имущества.

Для этого потребуются следующие сведения:

• паспортные данные владельца (арендатора) земли и всех членов его семьи;

• размеры и кадастровый номер участка;

• количество голов животных и птиц, количество ульев (при наличии);

• данные о сельскохозяйственной технике, транспортных средствах и др. специальном оборудовании.

Чтобы торговать на рынке или ярмарке, нужна справка

После постановки на учет владельцу ЛПХ нужно будет получить справку. С таким документом можно легально торговать на ярмарках и рынках, через социальные сети, мессенджеры и онлайн-площадки. Но запрещено сбывать продукцию у выхода из метро и вдоль дорог. Также не получится продавать в магазинах и торговых сетях, потому что на такие товары невозможно получить декларации соответствия. Важный плюс справки — с ней продавец ЛПХ-продукции имеет право не уплачивать налог с полученного таким образом дохода.

В справке указывается, что сельхозпродукция произведена гражданином и его семьей без использования наемного труда. Документ можно получить лично в местной администрации или через МФЦ, либо онлайн через портал Госуслуг. Важно: если разово продать излишек урожая без справки, то нужно заплатить НДФЛ с полученного дохода. Если же торговля будет регулярной, то без справки не обойтись, но и налог платить не придется.

Можно ли сменить ВРИ с ЛПХ на ИЖС, зависит от того, какие виды разрешенного использования уже были закреплены за данным участком. Эти виды прописывают в градостроительных регламентах и правилах застройки и землепользования. Регламенты публикуют на официальном сайте муниципального образования.

Чтобы сменить приусадебный земельный участок на ИЖС, собственник участка должен обратиться в Роскадастр с заявлением, в котором укажет новый вид ВРИ из числа разрешенных к использованию. Если среди них есть ИЖС, то в течение пяти рабочих дней изменение будет внесено в ЕГРН. С этого момента можно будет использовать участок в соответствии с новым ВРИ.

На приусадебном участке ЛПХ чаще всего нет смысла менять ВРИ, ведь на нем уже разрешено строить жилые дома. Но если ЛПХ полевой, то, вероятнее всего, потребуется смена категории земельного участка, ведь возводить жилые строения на полевых участках нельзя.

Как сменить ВРИ:

• собственник обращается с предложением в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки, которую формирует глава местной администрации;

• в течение 25-ти дней с момента обращения комиссия вносит или отклоняет изменения и передает решение главе администрации;

• глава вносит их в правила, отклоняет, либо передает на рассмотрение в представительный орган: думу или собрание муниципалитета, если правила застройки и землепользования утверждены актом этого органа;

• если изменения согласовали, собственник подает заявление в Роскадастр, и ВРИ меняют.

Если же на вашем ЛПХ ИЖС является условно разрешенным ВРИ земельного участка, то потребуется согласование со стороны местной администрации.

Как проходит процедура:

• собственник участка подает заявление в местную администрацию лично, по почте или через МФЦ;

• местная администрация проводит публичные слушания или общественные обсуждения по этому вопросу. Для этого в течение семи рабочих дней муниципалитет направляет собственникам смежных земельных участков приглашения к участию в слушаниях. Они должны быть запланированы не позже чем через месяц после уведомления и проведены за счет собственника земельного участка, желающего сменить его ВРИ;

• по результатам слушаний глава администрации принимает решение согласовать изменение ВРИ на условно разрешенный или отказать;

• если разрешили, собственник обращается в Роскадастр с заявлением о смене ВРИ, приложив к нему опубликованный акт главы местной администрации о согласовании изменения.

Земельный налог на земли ЛПХ составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка. Также узнать сумму налога на землю можно на сайте ФНС с помощью сервиса Налоговый калькулятор. Для этого необходимо только ввести кадастровый номер участка.

Налоги на доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, отсутствуют, если:

• есть справка на торговлю продукцией;

• площадь земельного участка не больше установленной законом — 0,5 Га, или, если законом субъекта РФ это допускается, не более 2,5 Га;

• личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.

Кроме того, члены ЛПХ могут быть освобождены от транспортного налога на зарегистрированную на них сельхозтехнику, если предоставит такую же справку от органов местного самоуправления. Предоставлять ее необходимо ежегодно, иначе техника будет облагаться налогом.

Участки ЛПХ сами по себе не ограничены в обороте: их можно покупать и продавать. Особенно если земельный участок ЛПХ находится в границах сельхозземель, и на него не действуют ограничения оборота для такой категории земель.

Но есть ряд особенностей:

• если вы продадите один участок ЛПХ, на который получали господдержку, и купите другой, эта поддержка сгорит, придется получать ее снова;

• продать можно земельный участок, который стоит на учете в Роскадастре. Если у участка нет кадастрового номера, он необоротоспособен. Чтобы его продать, сначала придется сформировать его кадастровые границы;

• если в период владения ЛПХ максимальные размеры участков законодательно изменились в меньшую сторону, то продать такой участок целиком не получится. Например, у Семена был участок ЛПХ площадью в 2 Га. Но муниципалитет решил, что гражданин теперь имеет право владеть участком ЛПХ площадью не более одного гектара. В этом случае Семену придется разделить участок на два по 1 Га и продать один из них или оба, но разным людям.

Для того чтобы определиться с потребностью в получении ЛПХ, приведем сравнение достоинств и недостатков этого статуса.

К плюсам относятся:

• Упрощенная схема оформления и отсутствие необходимости в налоговой регистрации предпринимательства.

• Получение доходов от продажи сельхозпродукции, выращенной на землях ЛПХ, и их освобождение от налогов при соблюдении определенных условий.

• Возможность освобождения от транспортного налога для техники, участвующей в производстве сельхозпродукции.

• Невысокая ставка земельного налога.

• Возможность строительства жилого дома на приусадебном участке ЛПХ и регистрации в нем.

К минусам ЛПХ можно отнести:

• Площадь земельного участка для ЛПХ ограничена законом.

• Чтобы не уплачивать налоги с доходов, запрещается прибегать к наемному труду.

• Усложнено получение бизнес-кредитов, ввиду того что деятельность на земельных участках ЛПХ не является предпринимательской.

• На продукцию с ЛПХ нельзя получить декларации соответствия, следовательно, она не может продаваться в магазинах и торговых сетях.

• Если участок под ЛПХ находится вне границ населенного пункта, на нем запрещается строительство индивидуального жилого дома.

• Личное подсобное хозяйство — это деятельность по производству сельхозпродукции для обеспечения себя и своей семьи. ЛПХ не является предпринимательской деятельностью, но излишки урожая можно продавать и не платить при этом НДФЛ. Но есть требование: придется получить справку и нельзя использовать наемный труд.

• Земельные участки для ЛПХ делятся на приусадебные и полевые. Приусадебные участки находятся в пределах границ населенных пунктов и на них можно возводить жилые или дачные дома. На полевых участках, расположенных вне населенных пунктов, жилое строительство запрещено — можно возвести только хозпостройки без фундамента.

• Законом установлен максимальный размер всех участков ЛПХ в собственности одного лица — 0,5 Га (или 50 соток). Часто субъектами РФ этот размер увеличивается, но не может быть больше 2,5 Га. При ведении ЛПХ на большей площади придется оформить предпринимательство.

• Участки ЛПХ можно купить, арендовать или получить в безвозмездное пользование от органов власти.

• Участок ЛПХ можно перевести в участок для ИЖС при наличии такого вида разрешенного использования. Если его нет, придется инициировать изменения.

• Участок ЛПХ, даже полученный бесплатно от государства в собственность, можно продать. Но придется соблюдать требования к предельному размеру такого участка.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов.