Как и зачем покупать долю в квартире?

Долевая собственность — это когда одна квартира принадлежит нескольким собственникам, каждому какая-то ее часть. Доли могут быть равными и нет. А еще — идеальными и реальными. Например, когда однокомнатная квартира принадлежит троим собственникам по ⅓ доле каждому, это идеальные доли, ведь их невозможно выделить в натуре, и ни один из совладельцев не может сказать какая именно часть или комната квартиры принадлежит ему. А если у двухкомнатной квартиры с абсолютно одинаковыми комнатами два хозяина, это будут реальные доли, потому что собственники могут договориться, кому какая комната принадлежит.

Важно не путать долевую собственность и совместную собственность. Совместная собственность — это когда жилая недвижимость остается в общей собственности, но при этом доли каждого собственника не определяются. По закону совместная собственность на квартиру может быть только у супругов, но в первые годы приватизации администрации иногда оформляли передачу квартиры в общую совместную собственность всех жильцов, поэтому изредка встречаются случаи, когда жилье на таком праве принадлежит не супругам.

Доля в долевой собственности может быть «идеальной» и «реальной». Идеальная доля не выражена в натуральной форме, т.е. нельзя сказать какая часть жилого помещения принадлежит тому или иному совладельцу. 

Реальная или выделенная доля — доля в натуральном выражении. Чаще всего, чтобы выделить долю в натуральном выражении необходимо изолировать определенную часть, создать для нее отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации. А места общественного пользования — кухня, туалет, ванная комната, всегда остаются в общей совместной собственности. В квартире такое сделать практически невозможно.

Иногда бывает, что человек может получить по решению суда или в результате подписания соглашения свою долю в натуральном выражении, т.е. какую-либо конкретную часть недвижимости, например, часть дома с отдельным входом.

Если доля выражена в натуре, т.е. доля реальная, то это означает, что в документах на недвижимость четко определена какая часть помещения и кому именно принадлежит.

Узнать находиться ли квартира в долевой собственности можно по выписке из ЕГРН — в графе «вид собственности» будет указано «долевая», и будет указано количество собственников с указанием доли собственности.

Жилая недвижимость может находиться в долевой собственности по разным причинам, к примеру:

• когда супруги расторгли брак и у них осталось совместно нажитая жилплощадь,
• когда квартира приобретена на средства материнского капитала,
• когда семья приватизировала недвижимость,
• когда недвижимость досталась в наследство или дар нескольким хозяевам,
• когда недвижимость приобретена в складчину, т.е. люди не состоят в браке, но живут вместе и покупают квартиру совместно;  
• когда выделена доля должника по исполнительному производству.

Люди покупают долю в квартире по разным причинам. Такими причинами могут быть:

• Вложение инвестиций, т.к. стоимость жилья со временем растет, и таким образом возможно заработать определенную прибыль.
• Получение постоянной регистрации в определенном регионе, городе или районе, для того, чтобы пользоваться всеми преимуществами и возможностями, которые она дает: прикрепление к определенной поликлинике, оформление определенных пособий, возможность устроиться на работу, оформление детей в детский сад и школу и т.д.
• Собственное проживание — в таких случаях, как правило, покупается доля в двух-, трех- и более комнатных квартирах, чтобы была возможность человеку жить в таком объекте недвижимости самому. Как правило, стоимость на долю в квартире ниже, чем на отдельную комнату в коммунальной квартире, потому что комната в коммуналке — это уже самостоятельный объект недвижимости с отдельным счетчиком и правом собственника сдавать его в аренду и регистрировать в нем своих родственников.
• Выкуп в дальнейшем всей квартиры целиком. Как правило, с такой целью долю в квартире могут приобретать совладельцы этой квартиры, инвесторы или риелторы.

Чтобы выкупить последнюю долю в квартире, имея при этом в собственности все остальные доли, нужно быть готовыми к тому, что собственники последней доли запросят цену выше рыночной и вам придется торговаться. А продажа доли третьим лицам всегда, как правило, проходит по цене ниже среднерыночной, потому что найти покупателя на долю в квартире на стороне достаточно сложно.

У совладельцев долей в недвижимости по закону есть преимущественное право покупки, поэтому собственникам последней доли вряд ли удастся законным способом продать ее третьим лицам. Продажа доли третьим лицам возможна, когда:

• получен нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки от всех остальных собственников долей;
• остальным совладельцам квартиры отправлено письменное уведомление о продаже доли в квартире ценным письмом с описью вложения или вручено лично под расписку. И, если в течение 30 дней после получения такого уведомления, собственники остальных долей не приняли решение о покупке, то тогда долю можно продавать третьим лицам.

Для начала необходимо собрать следующие документы:

• документы, удостоверяющие личности сторон,
• экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
• согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
• документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;

Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:

1. заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
2. обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
3. согласовать все условия сделки;
4. проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
5. подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
6. договориться о дате похода к нотариусу;
7. подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
8. оплатить все необходимые государственные пошлины;
9. подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
10. получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
11. произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.

Преимущества покупки доли в квартире:

1. низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
2. возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
3. последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры; 
4. инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.

Минусы покупки доли в квартире:

1. возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
2. сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
3. условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.

Опасности и риски при покупке квартиры в долях:

1. совладельцы долей в квартире могли не отказаться от права преимущественной покупки, что может повлечь за собой судебные иски о признании сделки купли-продажи недействительной;
2. участие недееспособного продавца может являться фактом признания сделки ничтожной;
3. отсутствие согласия на продажу от супруга(и) продавца;
4. наличие долей квартиры у несовершеннолетних собственников — может возникнуть риск признания сделки недействительной, если не получено согласие на нее от органов опеки и попечительства Однако, без этого документа нотариус не удостоверит сделку. 

Для того, чтобы обезопасить себя от этих рисков рекомендуем:

1. если квартира в долях продается совладельцами одному будущему единоличному владельцу недвижимости, то необходимо организовать личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи;
2. проверить достоверность и полноту всех документов на квартиру;     
3. запросить у продавца справку из нарко- и психдиспансера;
4. если продавец состоит в браке, необходимо запросить у него нотариально заверенное согласие от супруга(и) на продажу жилья;
5. если продается доля в квартире, принадлежащая несовершеннолетнему собственнику, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу;
6. потребовать от продавца документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки было нарушено, кто-то из совладельцев в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о продаже, может подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя;
7. удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.

Прежде чем продавать квартиру с детскими долями необходимо, чтобы их родители или опекуны, нашли им в собственность другое жилье с условиями не хуже, чем у них в собственности сейчас. 

Поэтому перед продажей детских долей в квартире, родители или опекуны несовершеннолетних собственников должны получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Продавать и приобрести долю в однокомнатной квартире закон позволяет. Алгоритм покупки доли в однокомнатной квартире такой же, как описан выше.

Однако стоит помнить, что покупка доли в однокомнатной квартире, где уже проживает один из собственников, или тем более целая семья, не дает право совместного проживания на данной жилой площади. Потому как в такой квартире нет возможности изолированного проживания. В таких случаях вселиться в однокомнатную квартиру будет невозможно даже через суд, т.к. ни один суд не разрешит разместить в однокомнатной квартире две семьи или двух чужих людей разного пола.

Если долю в квартире продает единоличный собственник квартиры, то в таком случае договор купли-продажи не обязательно заверять у нотариуса.

Покупать долю в квартире стоит только в тех случаях, когда это соответствует вашим целям, таким как:

• обзавестись своим жильем, когда денег не хватает на покупку полноценной квартиры или комнаты в коммуналке — в таком случае покупка доли желательна в тех квартирах, где будет возможность изолированного проживания от других собственников, проживающих в квартире. Как правило, это двух- и более комнатные квартиры, к примеру, вы приобретаете ⅓ долю в трехкомнатной квартире. Это должно быть согласовано со всеми собственниками жилья и отражено в регистрационных документах;
• получить регистрацию в квартире, в которой приобретается доля — достаточно приобрести минимальную долю в квартире;
• приобрести долю в квартире с последующим выкупом всех остальных долей;
• использовать покупку доли в квартире в качестве инвестиционных вложений свободных денежных средств.

Перед началом оформления договора купли-продажи нужно убедиться, что все остальные собственники долей в квартире отказались от покупки — либо отказались от права преимущественной покупки, либо не воспользовались им в течение 30 дней, после того как узнали о продаже доли.

Также стоит заказать выписку ЕГРН для того, чтобы проверить право собственности на долю в квартире у продавца, и нанять юриста или профессионального риелтора, который поможет не попасться на мошеннические схемы недобросовестных продавцов.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.