Зачем нужна справка о дееспособности в сделках с недвижимостью

При продаже квартиры покупатель может попросить у вас справку от психиатра. Разбираемся, зачем это нужно и где получить справку о дееспособности.

Справка о дееспособности — это документ, который подтверждает, что участник сделки принимает решения самостоятельно и понимает их последствия. 

Обычно в роли такого документа выступает:

• Справка из психоневрологического или наркологического диспансера. Это подтверждение того, человек не обращался за помощью и не наблюдается в диспансере.

• Справка-заключение об отсутствии психических расстройств. Ее выдает врач-психиатр по результатам освидетельствования.

Обычно справка психиатра и нарколога нужна гражданам старше 60 лет. Остальных отправляют на освидетельствование, если есть сомнения в том, что они в полной мере осознают свои действия.

Понятие дееспособности есть в статье 21 Гражданского кодекса. Согласно ему, дееспособный гражданин может заключать договоры купли-продажи, аренды, трудовые договоры, получать наследство, открывать банковские вклады и получать кредиты. В России гражданская дееспособность в полном объеме наступает с 18 лет, или раньше, если подросток уже работает по трудовому договору, занимается предпринимательством или вступает в брак. 

При этом суд может ограничить дееспособность или признать человека недееспособным. Ограничение дееспособности применяют к тем, кто:

• вредит материальному положению своей семьи из-за азартных игр, алкоголя или наркотиков. После ограничения дееспособности они могут совершать только мелкие бытовые сделки: покупать продукты, оплачивать проезд;

• не всегда понимает значения действий из-за психического расстройства. После ограничения дееспособности они могут совершать мелкие бытовые сделки и распоряжаться своими доходами.

В обоих случаях гражданину назначают попечителя, без согласия которого нельзя совершать более крупные сделки, например, продавать квартиру, машину или брать кредит.

Недееспособным могут признать того, кто не понимает значения своих действий из-за психического расстройства. Сделки от его имени должен совершать опекун.

В законе нет списка заболеваний, с которыми человек становится недееспособным или ограниченно дееспособным. Для каждого случая суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу. Чаще всего к ограничению или потере дееспособности приводят нарушения памяти, умственная отсталость, шизофрения.

«Обычно справку о дееспособности покупатель квартиры просит у продавца. Так он пытается защитить себя от потери недвижимости, денег и времени на заключение сделки. Продавцу не стоит обижаться на просьбу предоставить справки, — говорит адвокат по семейным и наследственным делам Ирина Дементьевская. — А вот покупатель должен насторожиться, когда продавец настаивает на том, что справка от психиатра при продаже квартиры не нужна».

«Покупка квартиры у недееспособного человека считается ничтожной сделкой. Это значит, что покупатель и продавец не могут требовать друг от друга исполнения ее условий», — объясняет кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации и генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр» Оксана Васильева.

Если же один из участников сделки ограниченно дееспособен, ее может признать недействительной суд. Для этого туда должен обратиться попечитель ограниченно дееспособного гражданина. Тогда покупателю придется отказаться от квартиры, а продавцу — вернуть деньги.

Быстро и безопасно продать квартиру можно с «Самолет Плюс». Наш агент поможет собрать документы, разместить объявление, найти покупателей и заключить сделку по закону. На все вопросы ответим в чате.

«Признать человека недееспособным может только суд после экспертизы», — говорит Ирина Дементьевская. Поэтому наличие справок может ничего не говорить о дееспособности человека. Он может не состоять на учете в диспансере и быть недееспособным, но может состоять на учете и быть дееспособным. И даже врач-психиатр на освидетельствовании не может установить факт недееспособности.

Психиатр на обследовании может выявить психическое расстройство, но не может признать человека недееспособным

Справку о том, что человек не состоит на учете, можно получить бесплатно в психоневрологическом диспансере по месту жительства или постоянной регистрации. В Москве диспансеры, как правило, обслуживают несколько районов. В других крупных городах обычно один ПНД, а в малых городах и в сельских поселениях есть психиатрические кабинеты.

Психиатрическое освидетельствование можно пройти не только в ПНД, но и в другой государственной или частной клинике, у которой есть лицензия на деятельность в области психиатрии. Это платная услуга. По результатам осмотра врач-психиатр выдает заключение. Оно может иметь произвольную форму, но обязательно содержит:

• ФИО гражданина;

• наименование медицинского учреждения;

• специальность, подпись и печать врача;

• печатью медицинской организации;

• дату выдачи.

«В некоторых поликлиниках в справке даже напишут, что противопоказания для сделок с недвижимостью отсутствуют», — говорит Ирина Дементьевская.

Предоставление справки о дееспособности при продаже квартиры — это право, а не обязанность. Она не входит в список обязательных документов для сделки. Но покупатель-физическое лицо имеет право запросить ее, чтобы убедиться в том, что продавец имеет право совершить сделку, говорит Оксана Васильева. Другие люди, например, риелтор, могут помочь получить справку, но не имеют права запрашивать их без согласия клиента.

Как еще подтвердить дееспособность

«Когда суд признает человека недееспособным или ограничивает его дееспособность, информацию об этом вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому вместо справки о дееспособности продавец может предоставить письмо из Росреестра об отсутствии таких сведений», — объясняет Ирина Дементьевская. Выписку может получить собственник квартиры или нотариус, который удостоверяет сделку.

Можно запросить и выписку из ЕГРН, и справку от психиатра или из диспансера. Ответ Росреестра подтвердит, что продавец дееспособен. А справки — что перед сделкой у него не было психологических расстройств.

• Полная дееспособность — это право осуществлять все возможные сделки с имуществом. Обычно она наступает в 18 лет.

• Справка о дееспособности продавца защищает покупателя от признания сделки недействительной.

• В роли справки о дееспособности может выступать справка из психоневрологического, наркологического диспансера, справка о психиатрическом освидетельствовании или выписка из ЕГРН об отсутствии сведений о недееспособности.

• Покупатель квартиры имеет право запросить справку у продавца, а продавец может, но не обязан ее предоставить.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Гамова

Эксперты:Ирина Дементьевская, адвокат по семейным и наследственным делам;

Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации и генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр»