Покупка квартиры по договору долевого участия: юридическое сопровождение

Договор долевого участия (ДДУ) при покупке недвижимости — документ, который подписывают застройщик (продавец) и инвестор (покупатель); он регулирует отношения сторон в процессе строительства жилого многоквартирного дома. Суть ДДУ заключается в том, что инвестор приобретает право требования на квартиру в будущем объекте недвижимости, а строительство этого объекта проводит застройщик. Инвестор же обязуется вносить определенные платежи в соответствии с графиком, установленным в ДДУ. Сегодня деньги частного инвестора передаются не напрямую застройщику — они поступают на особые эскроу-счета в банках, где и находятся до завершения строительства. Само строительство девелопер ведет на заемные средства, полученные в банке, или же (реже) на собственные деньги. ДДУ всегда заключается в момент, когда жилье еще не сдано, и в этом его коренное отличие от договора купли-продажи.

В любой серьезной сделке, которая предусматривает заключение договора, желательно участие юриста. Несмотря на то, что сделка по ДДУ регулируется законодательством, необходимо проверять договор — чтобы не было возможности разночтений, и чтобы вся информация в нем была полной и достоверной. Также условия договора с застройщиком — если речь идет о ДДУ с застройщиком — должны быть понятны и устраивать инвестора-дольщика. Поэтому несмотря на то, что юридическое сопровождение сделки и не обязательно в соответствии с действующим законодательством, потенциальному дольщику есть смысл привлечь юриста.

Юрист участвует в сделке с целью обеспечения учета интересов инвестора-дольщика. Вот что входит в его обязанности:

• Проверка застройщика и его истории (актуально, если застройщик недавно на рынке и еще не наработал деловую репутацию).

• Проверка документов на земельный участок, на котором идет строительство жилого дома/комплекса.

• Анализ и оценка рисков. Например, риска затягивания сроков строительства и сдачи жилого дома исходя из истории предыдущих объектов.

• Проверка договора долевого участия.

• Анализ дополнительных документов, таких, как проектная декларация и разрешение на строительство.

• Предоставление заключения, в котором описываются риски и даются рекомендации.

• Участие в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, если такие переговоры требуются и есть пункты договора, которые не устраивают дольщика.

• Сопровождение расчета с застройщиком в банке.

• Проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Юрист оценит, прописана ли в ДДУ обязанность доплачивать за метраж квартиры, если по факту он будет превышать заявленный. Часто застройщики не прописывают доплату, но это положение работает в обе стороны — так, если площадь квартиры по факту окажется чуть меньше, то деньги участнику договора не вернут.

Читайте также: Переуступка квартиры — как она устроена и чем полезна

Общий журнал работ — это обязательный документ, в котором содержатся все ключевые записи о ходе строительства от начала и до его завершения. Подписывает и оформляет такой журнал уполномоченный представитель застройщика. Это сотрудник компании, который уполномочен вести журнал работ приказом или другим внутренним документом. Таким сотрудником часто становится заместитель директора, может им быть так же главный инженер или другой специалист с широкими полномочиями. Именно он отвечает за то, что все заявленные работы действительно произведены.

Заходите в нашу базу лучших новостроек Москвы и Московской области, выбирайте и покупайте комфортные квартиры по ДДУ.

1. Изучите все документы. Перед тем как начать переговоры, тщательно изучите сам ДДУ, техническое задание, планы и проекты строительства, а также любые другие связанные документы, которые вам доступны. Это поможет вам составить полное представление о будущей покупке и у вас будут конкретные вопросы для обсуждения.

2. Определите свои потребности и приоритеты. Например выделите те моменты ДДУ, которые для вас неприемлемы или требуют доработки. Например, это могут быть пункты о неустойке при переуступке прав по ДДУ, или указание на то, что площадь квартиры по факту может быть существенно больше, что потребует доплаты. Такой список поможет понять, что действительно важно, и быть готовым отстаивать свои интересы.

3. Подготовьтесь заранее. Перед встречей с застройщиком подготовьтесь, изучив рыночную стоимость недвижимости в выбранном районе, а также сравните предложения других застройщиков. Имейте наготове свои аргументы и позицию по цене, платежам, срокам и другим условиям документа.

4. Будьте гибким. Ведение переговоров — процесс, который требует гибкости и умения находить компромиссы. Будьте готовы к тому, что у застройщика свои интересы и ограничения. Важно постараться найти решение, которое будет удовлетворительным для обеих сторон.

5. Обратитесь к юристу. При покупке недвижимости по ДДУ рекомендуется обратиться к компетентному юристу, особенно на стадии переговоров. Он поможет вам разобраться во всех юридических аспектах сделки.

6. Не торопитесь. Покупка недвижимости — серьезное решение, и переговоры могут требовать времени. Не спешите с принятием окончательного решения. Тщательно взвесьте все риски и преимущества, обдумайте предложение застройщика.

7. Планируйте переговоры по возможности на первую половину дня. В это время у людей, участвующих в мероприятии, еще не накопилась усталость, и переговоры могут идти динамичнее и результативнее.

8. Фиксируйте результаты. Все договоренности с отделом продаж или с юристами застройщика необходимо зафиксировать письменно, в ДДУ или дополнительном документе. Все, что не зафиксировано, нельзя назвать решениями или договоренностями — это просто слова.

Иногда бывают ситуации, когда застройщик уже распродал все квартиры в строящемся жилом комплексе, но некоторые лоты в продаже все-таки присутствуют. Происходит это потому, что дольщики, заключившие ДДУ, имеют право — и пользуются им — переуступить свои требования к застройщику третьему лицу. Для этого используется переуступка прав по ДДУ — технически это и есть процесс передачи прав и обязанностей, закрепленных в ДДУ, от одного участника к другому.

Инвестор имеет право переуступки в любой момент, пока ДДУ действует, жилой комплекс не сдан, а право собственности на квартиры в нем не зарегистрировано. Иногда для оформления переуступки может требоваться согласие застройщика, в других случаях достаточно просто поставить его в известность.

Основные пункты, которые должны быть отражены в документе о переуступке прав:

• Данные сторон — настоящего и будущего участников ДДУ.

• Описание объекта недвижимости, по которому был заключен ДДУ, его строительный адрес.

• Сумма, за которую владелец передает права в пользу нового инвестора.

• Согласие застройщика на переуступку прав и обязанностей (если такое согласие требуется).

• Сроки проведения процедуры переуступки прав.

• Обязанности и ответственность сторон после переуступки прав.

Юрист, приглашенный на сопровождение сделки, оценит риски затягивания сроков сдачи дома. Также он может запросить свежий акт сверки между начальным дольщиком и застройщиком о том, что у дольщика нет задолженностей перед застройщиком — чтобы избежать претензий в будущем, в случае, если ДДУ был оплачен прежним дольщиком полностью. Если ДДУ полностью не оплачен, долг по договору переходит к новому дольщику.

Обойтись без юридического сопровождения сделки при покупке квартиры по ДДУ можно только в том случае, если застройщик крупный, известный, с большим количеством реализованных проектов, и с хорошей репутацией. В этом случае ДДУ уже выверен, все острые углы сглажены, и застройщик едва ли пойдет на изменения изложенных в нем условий.

Второй вариант — если квартира по ДДУ приобретается в ипотеку. В этом случае все документы застройщика и сам ДДУ проверят юристы банка.

Покупка квартиры по ДДУ — это возможность сэкономить, так как строящееся жилье всегда дешевле уже построенного и сданного. При покупке квартиры по ДДУ у застройщика или по переуступке прав желательно юридическое сопровождение сделки. Опытный и внимательный юрист сможет обеспечить соблюдение интересов покупателя, просчитать риски, удостовериться в том, что в соответствии с действующим законодательством ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Оплачивает услугу юридического сопровождения покупки квартиры по ДДУ тот, кто ее заказывает, то есть покупатель — вне зависимости от того, приобретает ли он квартиру у застройщика или по переуступке у частного лица. Жесткой стоимости этой услуги не существует, ориентировочная стоимость за комплексное юридическое сопровождение покупки квартиры по ДДУ — 40 000-70 000 руб.

Обойтись без юридического сопровождения возможно либо при приобретении квартиры по ДДУ в ипотеку, либо если покупатель взаимодействует с крупным, известным на рынке застройщиком с хорошей историей сдачи объектов и наработанной деловой репутацией.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.