Нужно ли выписываться из квартиры перед ее продажей?

Каждый человек, который живет на территории России, должен зарегистрироваться по месту жительства или по месту пребывания. Такая регистрация в простонародье называется «пропиской»: постоянной или временной. Прописка проставляется в паспорте гражданина РФ на пятой странице в виде штампа с адресом постоянного места жительства и датой регистрации. Выписаться из квартиры — значит сняться с регистрационного учета по адресу этой квартиры. 

Выписываться из квартиры перед продажей нужно, если цель — продать квартиру быстро и на выгодных условиях. При продаже квартиры право собственности переходит к новому владельцу, и согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ члены семьи продавца утрачивают право пользования проданным жильем. Это значит, что зарегистрированным в квартире людям нужно выписаться и выселиться из нее. Стоит отметить, что сделка купли-продажи может состояться даже при наличии зарегистрированных в квартире людей. 

Выписка из квартиры перед продажей дает собственнику ряд преимуществ:

• увеличиваются шансы на скорый поиск покупателя, если в объявлении о продаже указано, что квартира свободна, т.е. в ней никто не живет и не зарегистрирован;
• увеличиваются шансы на положительный исход сделки. Так, покупатели перед совершением сделки просят показать выписку из домовой книги, в которой перечислены зарегистрированные в квартире люди на текущий момент времени. Если в квартире нет таковых, стороны быстрее приступают к сделке;
• сводятся к минимуму возможные причины, по которым новые владельцы квартиры могут подать в суд на бывших собственников. Если не удалось выписаться из квартиры до продажи, то желательно условия и сроки выписки оговаривать заранее и фиксировать в договоре. Это поможет избежать в дальнейшем спорных конфликтных ситуаций между продавцом и покупателем.

Если зарегистрироваться по новому адресу, то снятие с регистрации по старому адресу произойдет автоматически в течение трех дней. Таким образом, можно не проходить процедуру выписки отдельно, а сразу готовиться к регистрации по новому месту жительства.

В случаях, когда собственник еще не запланировал регистрацию по новому адресу, то можно только выписаться из квартиры. Существует несколько способов выписки из квартиры:

Способ №1. Подать заявление через портал Госуслуги.

На портале Госуслуги заявление на выписку из квартиры подается удаленно. Подача заявки через портал Госуслуг интуитивно понятна и не занимает много времени. 

Выписка из квартиры через портал Госуслуги:

Для подачи этой заявки потребуется подтвержденная учетная запись на Госуслугах. В разделе «Паспорта Регистрация» выберите пункт «Регистрация по месту жительства или пребывания», а затем услугу «Снятие с регистрационного учета по месту жительства». Затем заполните пошагово заявление, ответьте на все вопросы системы.

Подача заявления о снятии с регистрации на портале Госуслуг:

После того, как заявление рассмотрят, в личный кабинет придет приглашение посетить региональный миграционный отдел Министерства внутренних дел. В указанный срок посетите отдел МВД. С собой возьмите паспорт — в него сотрудник отделения проставит штамп о снятии с регистрационного учета по месту жительства, т.е. выпишет из квартиры. Также заполните адресный листок убытия, который важно сохранить до дальнейшей регистрации по новому месту жительства.

Способ №2. Посетить региональное отделения МВД.

На сайте ГУ МВД найдите миграционный отдел, который обслуживает нужный регион, и узнайте его график работы, номер телефона и адрес. Затем, либо позвоните и запишитесь на прием, либо сразу посетите отделение в рабочие часы приема. При себе понадобится только паспорт. На месте заполните заявления о снятии с регистрационного учета.

При подаче заявления паспорт изымается, а взамен выдается временное удостоверение личности, действительное в течение 30-ти дней. 

За паспортом нужно прийти по истечении трех рабочих дней. В него поставят штамп о снятии с постоянного регистрационного учета. Также на месте заполните адресный листок убытия.

Способ №3. Посетить офис МФЦ.

Выписку из квартиры также можно оформить в отделении МФЦ. Найдите ближайшее отделение на сайте «Мои документы» и посетите в часы приема. Процедура подачи заявления в этом случае соответствует процедуре через посещение отдела МВД. Только срок снятия с регистрации будет больше — 5-7 рабочих дней, так как сотрудники центра принимают и передают документы в миграционный отдел МВД. Паспорт вернут с отметкой о снятии с регистрации.

Чтобы выписаться из квартиры, подготовьте следующие документы:

• удостоверение личности: паспорт, свидетельство о рождении для детей до 14 лет, паспорт ребенка для детей от 14 до 18 лет;
• заявление о снятии с регистрационного учета по форме №6: форма заявления и образец заполнения. Это заявление состоит из двух частей. Только для выписки заполняйте вторую часть, ниже линии отреза. Если выписка из квартиры происходит автоматически при регистрации по новому адресу — заполняйте обе части;

Образец заполнения заявления на выписку

• адресный листок убытия по форме №7: бланк. Листок сохраняйте до момента регистрации по новому месту жительства. Отсутствие листка не является причиной для отказа в регистрации по новому адресу. Но в таком случае нужно будет письменно объяснить причину отсутствия адресного листка убытия.

Образец заполнения адресного листка убытия

Желательно выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры до продажи, поскольку найти покупателя на квартиру с таким обременением будет сложно. Права ребенка защищаются Жилищным и Гражданским кодексами РФ, и в конфликтной ситуации органы власти встанут на сторону несовершеннолетнего.

Процедуры выписки несовершеннолетнего ребенка без права собственности и с правом собственности на долю квартиры различаются:

1. Процедура выписки несовершеннолетнего, если он — не владелец доли в квартире.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но он — не собственник доли, то снятие с регистрации не требует дополнительного согласия органов опеки и попечительства. 

Несовершеннолетний ребенок выписывается из квартиры одновременно с родителями или одним из родителей, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ дети до 14 лет должны жить вместе со своими родителями или их законными представителями. Перед тем, как снять с регистрационного учета родителя с ребенком, найдите новое место для регистрации, так как их выписка «в никуда» не допускается. 

Процедура выписки и перечень необходимых документов схожи с описанными выше. В заявлении о снятии с регистрационного учета укажите, где будет проживать несовершеннолетний ребенок и его родитель.

Дети от 14 до 18 лет с согласия родителей могут быть зарегистрированы отдельно от них, например, с кем-то другим из родственников — бабушкой, дедушкой, тетей. С 14 лет дети сами подписывают заявления, но кто-то из родителей обязательно должен дать на это согласие.

После выписки несовершеннолетнего из квартиры, займитесь его регистрацией по новому месту жительства. 

2. Процедура выписки несовершеннолетнего ребенка, если он — владелец доли в квартире.

Органы опеки и попечительства защищают имущественные права несовершеннолетних. Сделка с недвижимостью признают недействительной, если ее не одобрили органы опеки и попечительства. Главное, в результате сделки условия жизни ребенка не должны ухудшиться. Это означает, что после переезда ребенок должен получить не меньшую площадь в новой квартире.

Для начала свяжитесь с органами опеки и попечительства, чтобы получить согласие на продажу квартиры. Для подачи запроса соберите пакет документов. Перечень документов регулируется региональным органом опеки и попечительства. Поэтому, перед тем, как начать сбор, позвоните или посетите региональный орган опеки и уточните какие документы потребуются. Примерный список выглядит следующим образом:

• заявление,
• паспорт родителя или законного представителя,
• свидетельство о рождении для детей до 14 лет или паспорт для детей от 14 до 18 лет,
• справка об общем количестве людей, которые зарегистрированы и живут в квартире,
• технический паспорт и выписка из ЕГРН на квартиры, которые продают и приобретают,
• единый жилищный документ или выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги,
• отчет об оценочной рыночной стоимости жилья,
• выписка из банковского счета, которая подтверждает платежеспособность родителей,
• заявление о выдаче разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Ожидайте решение органов опеки — орган обязан ответить в течение 15 рабочих дней. В случае отказа обжалуйте решение органов опеки через суд.

После получения разрешения  на продажу квартиры от органов опеки подготовьте документы для выписки из квартиры:

• согласие органов опеки и попечительства,
• свидетельство о рождении для детей до 14 лет или паспорт для детей от 14 до 18 лет,
• паспорт родителя или законного представителя,
• заявление о снятии с регистрационного учета по форме № 6. Если ребенку менее 14 лет, то заявление заполняет родитель. Дети от 14 до 17 лет должны сами заполнить и подписать заявление, а также прийти со своими родителями для подачи документов,
• адресный листок убытия.

Подайте документы через отделение МВД или ближайший офис МФЦ.

Через 3-7 дней вернитесь в отделение за паспортом. Родителю или законному представителю возвращают паспорт с соответствующим штампом о выписке. Заполните адресный листок убытия.

Далее в обязательном порядке зарегистрируйте ребенка по новому месту жительства.

Перед заключением сделки продавец и покупатель заранее оговаривают сроки выписки и фиксируют их в договоре.

Если стороны в договоре указали, что выписка состоится после регистрации перехода права собственности, но конкретных сроков не установили, то все зарегистрированные в квартире люди должны будут выписаться после сделки по первому требованию нового собственника. Если этого не будет сделано, то новый владелец квартиры вправе обратиться с иском в суд на бывших собственников.

Бывают ситуации, когда нового места жительства нет, например, когда:

• новую квартиру купили в новостройке, но дом пока не сдали;
• полным ходом идет строительство своего нового частного дома;
• запланировали выезд за границу на постоянное место жительства — в этом случае регистрация на территории РФ больше не нужна.

В таких случаях выписаться из квартиры перед продажей можно «в никуда». При выписке «в никуда» должны выполняться следующие условия:

• человек выписывается один, без детей;
• в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети.

После выписки необходимо в течение семи дней встать на регистрационный учет по новому месту жительства.   За нарушение семидневного срока придется заплатить штраф. Но если собственное жилье еще не готово и вы не нашли место для постоянной регистрации, то вы можете оформить временную регистрацию по месту пребывания. В таком случае, штрафы вам не грозят.

В случае, когда невозможно лично обратиться за выпиской из квартиры — в результате длительной командировки, тяжелой болезни или пребывания в другом городе или стране, выписаться из квартиры можно по доверенности. Нужно только оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы.

Процедура выписки из квартиры без личного участия.

Обратитесь к нотариусу, чтобы оформить и заверить:

• Доверенность на имя уполномоченного лица,
• Заявление о снятии с регистрации по месту жительства по форме №6.

Подготовьте пакет документов, который включает в себя:

• Нотариально заверенную доверенность,
• Нотариально заверенное заявление по форме №6,
• Паспорт гражданина, который выписывается из квартиры,
• Паспорт доверенного лица,
• Адресный листок убытия.

Затем:

• Передайте документы доверенному лицу.
• С пакетом документов доверенное лицо обращается в региональное отделение МВД или в ближайшее отделение МФЦ.
• После проверки документов заявление принимается, а паспорт выписывающего изымается.
• Через 3-7 дней доверенное лицо возвращается в отдел для получения паспорта и адресного листка убытия, а затем передает документы владельцу.

Процедура выписки или смены прописки длится три дня с даты подачи заявления в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.07.1955 №713. Если процедура выписки проходит через отделение МФЦ, срок продлевается до 5-7 дней.

Зарегистрироваться по новому месту жительства нужно в течение семи дней с момента снятия с регистрационного учета. За нарушение этого срока выписываются административные штрафы в соответствии с пп.1, 2 ст. 19.15 КоАП РФ в размере:

• от 2 до 3 тыс. руб. в регионах России,
• от 2 до 5 тыс. руб. в Москве и Санкт-Петербурге.

Наличие зарегистрированных в квартире лиц — не препятствие для совершения сделки купли-продажи. Однако выписка из квартиры перед ее продажей — весьма распространенное явление, так как многие покупатели не соглашаются на сделку, пока из квартиры не будут выписаны все жильцы.  Поэтому рекомендуем заранее позаботиться о том, чтобы зарегистрированные люди были выписаны из квартиры перед продажей.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.