Как выбрать квартиру для покупки на вторичном рынке недвижимости

Вторичный рынок недвижимости — это когда у квартиры, которую хочешь купить, уже имеется собственник, то есть право собственности на квартиру уже зарегистрировано в базе Росреестра. Купить квартиру на вторичном рынке можно как в новостройках, так и в старом жилом фонде. У покупки квартиры на «вторичке» есть большое преимущество — квартира находится в доме, который построен и сдан, а значит можно прийти и посмотреть ее, пообщаться с собственниками, соседями, консьержем. И уже только после этого принимать решение о покупке.

Прежде, чем приступить к поиску квартиры для покупки на вторичном рынке, нужно определиться с критериями ее отбора. Как правило, критерии отбора индивидуальны и зависят от цели покупки квартиры. К примеру, такими критериями могут быть:

• какой бюджет у покупки (сколько готовы потратить на покупку квартиры, и сколько — на ее ремонт),

• в каком район она должна находиться,

• какая инфраструктура рядом должна быть,

• какой должна быть транспортная доступность месторасположения квартиры (насколько близко к дому должны быть остановки общественного транспорта, станции метро, наличие парковок),

• в каком доме она должна находиться (монолитном/кирпичном/панельном, малоэтажным/многоэтажным и т.д.),

• на каком этаже она должна находиться,

• сколько комнат должно быть в квартире,

• квартира должна быть с ремонтом или ремонт будет свой,

• должна ли быть мебель в квартире,

• должен ли быть в квартире балкон или мансарда и т.д.

После того, как отобраны варианты квартир на вторичном рынке, которые подходят под заранее прописанные критерии, необходимо связаться с собственниками или их законными представителями и задать вопросы о выбранном объекте недвижимости.

Ответы на вопросы должны быть не только устными, но и желательно, чтобы были показаны соответствующие документы, подтверждающие ответы собственника:

• кто собственник квартиры, т.е. на кого зарегистрировано право собственности на квартиру в Росреестре? как и когда возникло право собственности у владельца на квартиру: покупка, дарение, наследство и т.д.?

• как собственник может подтвердить свою дееспособность?

• кто зарегистрирован в квартире? и в течении какого времени они смогут выписаться из квартиры?

• есть ли у собственника несовершеннолетние дети (долевые собственники квартиры), и если имеются, то получено ли согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

• разрешил ли собственник продать квартиру его супруг или супруга?

• была ли перепланировка в квартире и утверждена ли она официально?

• имеется ли у квартиры ипотечный долг и одобряет ли эту сделку банк?

• использовал ли собственник при покупке квартиры материнский капитал? и если использовал, то выделены ли доли для его детей в новом жилье?

• какая продажа квартиры: прямая или альтернативная?

• какие соседи в доме?

• какие платежи по коммунальным услугам? если ли какие-либо дополнительные платежи: консьерж, охрана, видеонаблюдение, вывоз мусора и т.п.?

• какую мебель оставляет собственник?

• когда делали в последний раз ремонт и что из систем коммуникаций было обновлено?

Читайте также: Какие документы нужно проверить у продавца квартиры: чек-лист

Ниже распишем подробный чек-лист параметров, по которым стоит оценивать квартиру для покупки на вторичном рынке.

Сначала стоит оценить район, в котором расположена квартира для покупки. Стоит приехать в район расположения квартиры, и пройтись по улице, на которой расположен дом. Нужно оценить:

• Состояние экологии района:

  • уровень озеленения района,

  • наличие парковых и лесных зон,

  • имеются ли рядом вредные промышленные предприятия,

  • имеются ли рядом свалки,

  • уровень загрязненности воздуха;

• Транспортную доступность:

  • насколько близко находятся остановки общественного транспорта, станции метро,

  • количество маршрутов общественного транспорта,

  • сколько хороших автомобильных дорог, связывающих данный район с другими районами города,

  • каково состояние дорог,

  • загруженность дорог в часы пик,

  • наличие парковочных мест (платных и бесплатных);

• Наличие объектов социальной инфраструктуры:

  • имеются ли детские площадки и игровые комплексы,

  • имеются ли рядом обустроенные парки и прогулочные зоны,

  • наличие магазинов и ТРЦ,

  • наличие аптек,

  • наличие детских садов и школ в районе,

  • наличие поликлиник и больниц,

  • наличие салонов красоты, тренажерных залов, химчисток и пр. бытовых услуг,

  • наличие прогулочных зон для домашних питомцев;

• Состояние двора:

  • какова освещенность во дворе и районе в целом,

  • наличие собственной придомовой детской площадки (видна ли она из окон квартиры),

  • наличие скамеек и зон отдыха во дворе,

  • наличие мусорных баков, урн и как часто убирают мусор из них,

  • состояние чистоты во дворе,

  • как часто убирают двор от мусора, осенней листвы, снега и льда,

  • имеется ли видеонаблюдение во дворе дома,

  • закрытый или открытый внутренний двор,

  • какой контингент людей собирается во дворе дома по вечерам.

Читайте также: Что входит в инфраструктуру современного жилого комплекса

Далее переходим к осмотру самого дома, в котором расположена квартира. Дом можно оценивать по следующим параметрам:

• Технология постройки дома, от которой зависит уровень тепло- и шумоизоляции дома:

  • монолитная — дома состоят из прочного железобетонного каркаса, который прочно встроен в монолитный фундамент, а стены состоят из крупных строительных блоков. В таких домах высокая теплоизоляция, но низкая шумоизоляция;

  • кирпичная — строят дома из кирпича, поэтому дома с высокими показателями шумо- и теплоизоляции. В таких домах, как правило, несущими являются стены, поэтому перепланировка в них, зачастую, запрещена;

  • панельная — строят дома из панелей, т.е. готовых железобетонных блоков, которые заранее производят на заводе, а потом собирают из них дома, как конструктор. В панельных домах низкие шумо- и теплоизоляция;

• Наличие придомовой постройки: гаражи, парковка и т.д.;

• Состояние внешнего вида дома — фасад дома должен быть без трещин и других визуальных дефектов.

Читайте также: Какой дом выбрать для покупки квартиры?

Затем переходим в подъезд дома и изучаем его:

1. Как давно был проведен ремонт в подъезде;

2. Насколько чисто в подъезде;

3. Наличие и работа лифтов: пассажирского и грузового — особенно актуально, если планируется перевозка крупногабаритной мебели;

4. Имеется ли место для хранения колясок, велосипедов, самокатов и пр.;

5. Имеется ли мусоропровод и в каком он состоянии, нет ли запаха;

6. Есть ли консьерж и камеры видеонаблюдения;

7. Имеются ли почтовые ящики и каково их состояние;

8. Закрыт ли подъезд от входа посторонних лиц;

9. Запрещено ли курить в подъезде, имеется ли запах табака;

10. В каком состоянии лестница;

11. Освещен ли каждый этаж подъезда;

12. В каком состоянии окна, не разбиты ли стекла;

13. Шумно ли в подъезде.

Обязательно нужно оценить расположение квартиры внутри дома. Расположенность квартиры в определенных не очень удачных местах дома может доставлять будущим собственникам значительный дискомфорт при проживании в ней. Поэтому желательно в этом вопросе разобраться более тщательно. Стоит обратить внимание на:

• На каком этаже расположена квартира:

  • нижние этажи (до 5 этажа) — более шумные и просматриваемые прохожими, но независимы от работы лифтов,

  • средние этажи (с 5 до 11 этажа) — более дорогие, т.к. в них уличный шум минимальный, а вид из окон более красивый, чем на нижних этажах,

  • высокие этажи (с 11 этажа) — большая зависимость от лифтов и наличие рисков, связанных с пожарной безопасностью, но вид из окон более широкий и просторный, шум с улицы практически отсутствует. А этаж под крышей может быть связан с риском протечки кровли в дождливую погоду или сильного нагрева в летний сезон;

  Читайте также: Квартира на последнем этаже: плюсы и минусы

• Какие соседи проживают сверху, снизу и на этаже;

• Расположена ли квартира по соседству с лифтом или лестницей;

• Куда выходят окна квартиры: вплотную на соседние дома, на шумную транспортную магистраль, на мусорные баки или незавершенную стройку;

• Планировка и расположение:

  • угловая — расположена в углу дома и имеет две внешние стены, что может быть причиной прохладной температуры в зимнее время года. Однако, такая квартира, как правило имеет хорошее осветление,

  • распашная — окна квартиры выходят на разные стороны дома (и во двор и на улицу),

  • линейная — наличие смежных комнаты, расположенные по одной линии вдоль коридора, как правило, окна выходят только на одну сторону дома.

Читайте также: Планировка квартиры: секреты хорошей планировки

Затем переходим в квартиру и оцениваем ее внутренне состояние в целом, и каждой зоны в отдельности. Ремонт квартиры стоит оценивать по следующим параметрам:

• Не было ли незаконной перепланировки — для этого необходимо сравнить планировку с техпаспортом квартиры. Если перепланировка была, узнать была ли она узаконена;

• Насколько свежий ремонт в квартире — что менялось в ходе последнего ремонта;

• Наличие следов плесени и грибков в квартире;

• Насколько ровные стены и потолок, имеются ли трещины и подтеки;

• Ровный ли пол, не скрипит ли при ходьбе, необходимо узнать, что находится под напольным покрытием;

• Состояние балкона:

  • имеется ли остекление,

  • имеется ли теплоизоляция,

  • не появляется ли обледенения в зимнее время года;

• Все ли розетки и выключатели работают, нет ли признаков нагара;

• Каков уровень шумоизоляции — для этого необходимо выключить все телевизоры, радио и оценить шум с улицы и между квартирами в вечернее время по будням, или в дневное и вечернее в выходные дни;

• В зимнее время необходимо потрогать батареи и посмотреть, есть ли запирающий вентиль. А также узнать какой вид отопления в зимнее время года в доме (индивидуальное или центральное);

• Проверить приборы учета электричества, газа, воды — исправны ли они и когда в последний раз была проведена их замена;

• Выяснить о наличии насекомых квартире или у соседей: тараканов, муравьев и пр.

Читайте также: Какие счетчики должны быть в квартире?

На окна и двери стоит отдельно обратить внимание. Тут важно:

• Состояние окон:

  • нет ли сколов на стеклах,

  • нет ли дефектов на подоконниках и оконных рамах,

  • стоит проверить работу механизмов крепления, ручек,

  • проверить герметичность — открыть и закрыть все окна и форточки,

  • узнать о наличии москитных сеток на окнах (в особенности на нижних этажах);

• Состояние наружной и межкомнатных дверей:

  • изменились ли дверные проемы: ширина, длина, высота — возможно ли пронести через них предметы мебели или техники,

  • как работают механизмы крепления,

  • как работают замки и ручки,

  • наличие нескольких экземпляров ключей,

  • насколько герметично и плотно закрываются,

  • наличие скрипа и характерного скрежета при открывании-закрывании,

  • нет ли сколов, дефектов, трещин,

  • проверить открываются ли двери до конца.

На кухне стоить обратить внимание не только на наличие кухонной мебели и техники, но и оценить состояние всех объектов:

1. В каком состоянии фасады кухни, есть ли сколы, трещины и пр.;

2. Достаточно ли розеток на кухне;

3. Хорошее ли освещение зоны готовки;

4. Какая стоит техника и ее рабочее состояние;

5. Если нет какой-либо необходимой техники, например посудомоечной машины, узнать имеется ли место для ее встраивания;

6. Если есть газовая плита, то как давно была проверка, либо замена счетчиков и не перекрыта ли труба;

7. Проверить состояние вентиляционных отверстий и вытяжки, выяснить уровень тяги в них.

Затем переходим в ванную комнату и тщательно проверяем санузел и сантехнику. Стоит проверить:

1. Наличие плесени на швах плитки;

2. Состояние плитки и стен — нет ли сколов, отошла ли плитка от стены;

3. Наличие ржавых подтеков около технических соединений, и на сантехнике (унитазе, ванной);

4. Проверить напор, цвет и температуру воды;

5. Как сливается вода в унитазе — нет ли засоров, как быстро заполняется бак — нет ли подтеков в унитазе;

6. Как организован доступ к коммуникациям и их состояние;

7. Состояние кранов, душевых шлангов и леек и пр.;

8. Состояние труб — узнать когда в последний раз производилась их замена;

9. Наличие полотенцесушителя;

10. Наличие и состояние вентиляционного отверстия — наличие тяги в нем;

11. Наличие техники в ванной комнате, например, стиральной и сушильной машин.

Если в стоимость квартиры входит и мебель, которую собственник оставляет в ней, то стоит проверить:

1. Нет ли пятен и дырок на мягкой мебели;

2. Работают ли механизмы трансформации на мебели;

3. Нет ли клещей и прочих насекомых в мебели;

4. Нет ли глубоких царапин и сколов на деревянной мебели;

5. Все ли ящики, дверцы и шкафы хорошо открываются и закрываются.

Выбрать квартиру на вторичном рынке вам помогут сотрудники в офисах Самолет Плюс.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.