Виды жилой недвижимости: квартиры, дома, таунхаусы — что выбрать

Все, что прочно связано с землей — дома, квартиры, участки, магазины или заводы — по закону относится к недвижимости. Но не все объекты одинаковы: у каждого типа свои правила оформления, использования и налогообложения.

Разобраться в этом помогут:

• Гражданский кодекс — объясняет, что именно считается недвижимостью.

• Другие законы — регулируют, как зарегистрировать права, купить или продать объект.

В этой статье простым языком разберем все виды недвижимости и их особенности.

Идея недвижимости зародилась еще в древнем Риме, когда начали активно продавать и делить землю. В России первые правила работы с ней ввел Петр I, чтобы контролировать продажи и наследство. Позже эти законы много раз менялись.

Главное — закон (Закон № 443-1 «О собственности РСФСР» для определения статуса собственности на землю и подтвердили Указом № 1767/ 1993 г. «О регулировании земельных отношений») четко определяет, что можно делать с разными видами недвижимости, а что нельзя. К примеру, владелец недвижимости имеет право:

• для личного, долевого, совместного управление имуществом;

• пожизненного владения;

• аренды на разные сроки;

• суперфицией для застройки на чужой земле;

• сервитутом (личным/публичным) — вещным правом на частичное/ ограниченное пользование чужим имуществом.

Юридические лица после закрепления активов за организацией получают право хозяйственного ведения и управления.

Регистрация прав на недвижимость — это обязательная процедура, которая подтверждает, что теперь вы законный собственник квартиры, дома или участка. Давайте разберёмся, как это сделать просто и без лишних хлопот.

Что нужно для регистрации?

Во-первых, у вас на руках должен быть документ-основание: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или решение суда. Важно проверить, что объект действительно можно продавать или дарить — он не должен быть муниципальным или государственным.

Куда обращаться?

Физические лица (обычные люди) могут подать документы через МФЦ или портал Госуслуги — это удобно и не требует много времени. Юридические лица (компании) обращаются напрямую в Росреестр.

Какие документы подготовить?

• Правоустанавливающий документ (тот самый договор или решение суда).

• Паспорт.

• Заявление на регистрацию (его можно заполнить на месте).

• Квитанцию об оплате госпошлины (размер зависит от типа недвижимости).

Что дальше?

Через 5–7 дней вы получите выписку из ЕГРН — это главный документ, который подтверждает ваше право собственности. В ней будет указано:

• Ваше имя как владельца.

• Тип недвижимости (квартира, дом, участок).

• Есть ли обременения (например, ипотека или арест).

Давайте простыми словами разберем, чем отличаются недвижимые и движимые вещи. По закону (статья 130 ГК РФ) к недвижимости относят все, что крепко связано с землей — дома, квартиры, земельные участки, леса, водоемы. Если объект нельзя переместить без разрушения — это недвижимость.

Главные признаки недвижимости:

• Прочно привязана к земле (дом не переставишь).

• Долговечна (служит десятки лет).

• Имеет конкретное назначение (жилье, магазин, завод).

• Важна для общества (жилье, дороги, парки).

• Уникальна (каждый объект имеет свой адрес и характеристики).

Недвижимость бывает:

• Рукотворная: дома, мосты, дороги.

• Природная: земля, озера, леса.

Все остальное — машины, мебель, техника — это движимое имущество. Его можно свободно перевозить, оно не привязано к месту.

Почему это важно? От типа имущества зависят:

• Как оформлять собственность (для недвижимости нужна госрегистрация).

• Какие налоги платить.

• Как заключать сделки.

Отличить недвижимость от движимого имущества просто: если предмет можно передвинуть (как машину или мебель) — это движимость. Если нет (как дом или земельный участок) — недвижимость. Это важно, потому что для недвижимости требуется обязательная государственная регистрация прав, а налоги и правила сделок с ней особые.

Отдельно стоит сказать о незавершенном строительстве. С 2024 года объекты с фундаментом считаются недвижимостью, но если работы только начались, регистрировать права пока не обязательно. Однако если вы планируете продать такой объект или продлить аренду земли под ним, оформление документов потребуется.

Земельные участки бывают разных видов и могут находиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Особые правила действуют для участков с полезными ископаемыми — они всегда принадлежат государству. Перед покупкой земли нужно проверить ее категорию (для строительства, сельского хозяйства и т.д.) и вид разрешенного использования. Все участки ставятся на кадастровый учет и получают уникальный номер в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).

При малом объеме выполненных работ на кадастровый учет не ставят. Для признания статуса регистрировать право собственности на этом этапе не обязательно. Те, кто планируют продать или пролонгировать аренду земли, оформляют по закону «О государственной регистрации» для определения рыночной стоимости.

Жилая недвижимость представляет собой специально оборудованные помещения или отдельные части зданий, предназначенные для постоянного проживания людей (согласно ст. 141.4 ГК РФ). Такие объекты должны соответствовать строгим строительным нормам (СНиП) и противопожарным требованиям, быть оснащены всеми необходимыми коммуникациями: водопроводом, канализацией, электричеством, отоплением. Законодательство РФ четко регулирует права как собственников, так и арендаторов жилых помещений.

Основные виды жилой недвижимости по Жилищному кодексу (ст. 16):

• Комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях.

• Отдельные квартиры в многоквартирных домах различной этажности.

• Доли в жилых помещениях.

• Малоэтажные жилые дома (до 3 этажей).

• Таунхаусы и коттеджи.

• Специализированные жилые помещения (общежития, дома для престарелых, детские дома).

• Социально-культурные объекты с жилыми помещениями.

Нежилая недвижимость включает в себя:

• Офисные здания и бизнес-центры.

• Торговые площади и магазины.

• Гостиницы и отели.

• Предприятия общественного питания.

• Промышленные объекты (заводы, фабрики, склады).

• Технопарки и логистические комплексы.

• Социальные и культурные учреждения.

Рассмотрим подробнее основные виды жилой недвижимости:

Квартиры — наиболее распространённый тип городского жилья, представляющий собой изолированное помещение в многоквартирном доме. Главные преимущества:

• Развитая инфраструктура (школы, поликлиники, магазины в шаговой доступности).

• Транспортная доступность.

• Охраняемые территории в новых жилых комплексах.

• Отсутствие необходимости заниматься обслуживанием придомовой территории.

Основные недостатки:

• Ограниченная площадь.

• Возможные конфликты с соседями.

• Шумовой дискомфорт.

• Зависимость от качества работы управляющей компании.

Апартаменты — особый вид недвижимости, имеющий смешанный статус. Хотя внешне они напоминают квартиры, юридически относятся к коммерческой недвижимости, так как строятся на землях нежилого назначения. Особенности:

• Более низкая стоимость по сравнению с квартирами.

• Возможность использования в коммерческих целях.

• Повышенные налоговые ставки (0,5-2% против 0,1-0,15% для квартир).

• Отсутствие официального статуса жилого помещения.

Таунхаусы — современный формат жилья, представляющий собой блокированные дома (обычно 2-3 этажа) с отдельными входами для каждой семьи. Особенности:

• Европейская планировка (первый этаж — кухня-гостиная, второй — спальни).

• Небольшой земельный участок (до 5 соток).

• Общие коммуникации с соседними блоками.

• Оформляются как малоэтажные жилые дома (МЖД) или индивидуальное жилье (ИЖС).

Частные дома — отдельно стоящие жилые строения на собственных земельных участках. Преимущества:

• Полная автономность и приватность.

• Возможность создания индивидуальной планировки.

• Собственный земельный участок.

• Отсутствие соседей за стеной.

Недостатки:

• Необходимость самостоятельного обслуживания.

• Проблемы с коммуникациями в удалённых районах.

• Высокие затраты на содержание.

• Удаленность от городской инфраструктуры.

Если дома не подключены к центральному водоснабжению и канализации, владельцы вынуждены устанавливает котлы, автономные насосные станцией, септики. Никто не отменял ответственность за обслуживания крыш, уборку территории, ухода за садом. Жителям пригородов для работы в городе или обучения детей приходиться терять много времени на дорогу.

Выбор недвижимости зависит от целей, финансов, месторасположения, образа жизни, инфраструктуры, юридических аспектов. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, и достоин рассмотрения. Только перед покупкой важно учитывать все аспекты, соразмерять доходы с расходами.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.