Виды сделок с недвижимостью

На рынке недвижимости постоянно совершаются сделки или операции с недвижимостью с целью приобретения права собственности или права пользования.  В зависимости от правовой природы выделяют такие сделки, как:   

1. Купля-продажа — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю взамен на уплаченные деньги. 
2. Дарение — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от дарителя к одаряемому безвозмездно и без каких-либо дополнительных условий. 
3. Наследование — это односторонняя сделка, в результате которой наследник вступает в наследство на имущество, оставшееся после смерти наследодателя. Наследование бывает по закону или по завещанию. По закону наследовать имущество могут только родственники и супруги, наследником по завещанию может стать любой человек, выбранный наследодателем.
4. Рента — это сделка между собственником недвижимости (рентополучателем) и плательщиком ренты. В результате этой сделки владелец передает свою недвижимость второй стороне в собственность, т.е.плательщику ренты, в обмен на регулярно получаемый доход, т.е. ренту. Рента может быть представлена в виде определенной суммы денежных средств, либо в виде оказываемых услуг, к примеру, регулярный уход за рентополучателем. Рента может быть постоянной или пожизненной.
5. Аренда и найм — это сделки, при которой объект недвижимости передается собственником арендатору или нанимателю во временное пользование за определенную арендную плату в случае аренды, и во владение и/или пользование за плату в случае найма.

Если посмотреть на все объявления о продаже на рынке недвижимости, можно выделить два основных вида сделок:

• свободная или прямая сделка — это сделка купли-продажи объекта, не связанная с другими сделками. То есть продавец не связывает продажу своей недвижимости с одновременной покупкой другого объекта. 
• альтернативная сделка — это по сути цепочка сделок, поскольку продавец намерен не только продать свой объект недвижимости, но и приобрести для себя альтернативную недвижимость. В итоге, сделки зависят друг от друга. Иногда такая цепочка может увязывать три-четыре взаимосвязанные сделки.

Свободная сделка — это самый простой вид сделок с недвижимостью. Еще такую сделку называют «чистой» или «прямой» продажей.

Если в объявлении указано, что продажа свободная или прямая, то это значит, что продавец выставил свою недвижимость на продажу без намерения приобрести что-то взамен. А это значит, что покупателю не придется подстраиваться под последующую покупку продавца.

Продавцы в тексте своих объявлений, как правило, указывают, что продажа свободная. Это существенно повышает шансы быстро найти покупателя на недвижимость.

Плюсы свободной сделки:

1. Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
2. Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
3. Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры. 

Минусы свободной сделки:

1. Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением.. 
2. Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.

Бывают ситуации, когда продавец продает недвижимость, которая выступает в качестве залога по договору займа между ним и кредитной организацией, как правило, банком. То есть недвижимость ранее была приобретена в ипотеку. Такую залоговую (ипотечную) недвижимость владелец также может выставить на прямую продажу. Но есть определенные нюансы:

• прямая продажа продавцом залоговой недвижимости может быть осуществлена только с согласия кредитной организации, т.е. банка, в котором данная недвижимость находится в  качестве залога;
• покупатель залоговой недвижимости сначала должен перечислить деньги на счет в банке для погашения долга продавца. Когда приходит погашение по остатку долга, банк снимает обременение с недвижимости. А оставшуюся сумму по сделке покупатель вносит в тот же день, когда получает от банка закладную с записью о погашении всей суммы долга.

Но нередки случаи, когда покупатель по предварительному договору дает продавцу аванс или задаток в размере суммы, нужной для погашения кредита, и продавец гасит кредит и снимает обременение. Затем стороны подписывают договор купли-продажи, и продавец получает оставшиеся деньги, а покупатель объект недвижимости. Тогда банк в таком случае никакого отношения к сделке не имеет.

Альтернативная сделка — это сделка, в которой продавец, собирается покупать себе взамен другую недвижимость на деньги от этой сделки. То есть у продавца нет «живых» денег на приобретении для себя нового жилья в текущем моменте, поэтому он планирует приобрести или частично оплатить новую недвижимость за счет денег от продажи имеющегося у него жилья. Следовательно, в такой сделке участвуют несколько продавцов и покупателей, которые одновременно параллельно продают и покупают квартиры.

На российском рынке вторичной недвижимости значимая часть сделок — это альтернативные сделки. Это связано с тем, что многие собственники, продавая свою текущую недвижимость, намерены взамен приобрести другую.

Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры. 

Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.

В альтернативных сделках  могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.

Существует несколько видов альтернативной сделки:

• сделка без доплаты —  продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги; 
• сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
• разъезд (или съезд) —  продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .

Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними: 

• оценка объектов недвижимости;
• поиск и привлечение покупателей;
• проверка юридической чистоты и владельцев  объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
• выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
• составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;   
• подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса:   соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
• регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи,  правоустанавливающие документы на продаваемые объекты,  квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
• получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.

Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.

Основные сложности альтернативной сделки с недвижимостью:

• сложно организовать процесс, требуются усиленные координация и контроль из-за большего количества участников и необходимости оформить несколько сделок,
• процесс сильно затягивается во времени, из-за чего кто-то из участников может передумать и выйти из цепочки,
• возрастают расходы по обслуживанию сделки за счет большой комиссии риелтора, вознаграждений юриста или ипотечного консультанта. Однако стоит отметить, что каждый участник сделки платит за свою часть расходов.

Так как альтернативная сделка  — это сложный процесс, то и риски выше. К основным рискам альтернативной сделки можно отнести:

• риск выхода из процесса одной из сторон. Если в процессе оформления кто-то из участников откажется от подписания договора, высок риск, что остальные сделки тоже  сорвутся;
• риск регистрации в Росреестре только прав собственности по одному договору и отказ по другому.   Для того, чтобы такое не случилось, в двух договорах нужно указать, ссылаясь на ст.157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием» , что переход права собственности в Росреестре на объекты недвижимости осуществляется при одновременной регистрации переходов права собственности по остальным сделкам;
• сделка может затянуться на неопределенный срок из-за процесса поиска альтернативной недвижимости.

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок: 

1. сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
2. сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.

Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки,  — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.

К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:

1. договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
2. договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
3. договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
4. договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
5. соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
6. соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:

1. сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
2. сделки по договорам ренты,
3. сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
4. сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки, 
5. сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
6. брачные договоры,
7. наследственный договор и отказ наследодателя от него.

Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.

Любая сделка с недвижимостью должна быть законной и правильно оформленной. А для этого прежде чем выходить на сделку, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту объектов недвижимости, а также самих продавцов. Разобраться во всех нюансах и юридических тонкостях, в особенности в сложных альтернативных сделках, бывает нелегко, а поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к профессионалам. 

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.