Виды коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это имущество, которое используется для ведения частного бизнеса или любой другой деловой деятельности, а также может выступать как источник дохода от сдачи помещения в аренду. К коммерческой недвижимости можно отнести:

• магазины;

• офисы;

• рестораны;

• склады;

• отели;

• медицинские учреждения;

• производственные помещения (заводы) и др.

Коммерческая недвижимость отличается от жилой недвижимости по ряду санитарных и технических норм, определенных административным кодексом РФ.

Основное отличие коммерческой недвижимости от нежилой заключается в том, что коммерческая недвижимость включает в себя различные типы объектов, в то время как нежилое помещение — это конкретная категория помещений, которые не предназначены для проживания. Нежилое помещение — это только часть коммерческой недвижимости, которая не предназначена для проживания. К ним относятся:

• склады;

• офисы;

• торговые площади и пр.

Разделение объектов коммерческой недвижимости в России основывается на их функциональном назначении.

Основные категории коммерческой недвижимости:

• офисные;

• торговые;

• складские;

• производственные;

• гостиничные;

• ресторанные;

• социального назначения;

• земельные участки.

Эти категории помогают понять, для каких целей используется коммерческая недвижимость и какие требования к ней предъявляются.

Разделение складской недвижимости включает несколько типов, основанных на назначении складов и их характеристиках.

Основные категории:

• Класс А — высококачественные складские помещения с современным оборудованием, инфраструктурой и высоким уровнем безопасности. Часто располагаются вблизи крупных транспортных магистралей.

• Класс B — склады среднего уровня, с базовыми удобствами и среднем уровнем безопасности. Расположены на отдалении от центра города.

• Класс C — склады более низкого уровня, часто старые и требующие ремонта. Часто имеют ограниченные удобства, располагаются в отдаленных районах.

• Холодильные — склады, оборудованные специальными системами охлаждения или замораживания.

• Логистические центры — крупные складские комплексы, обеспечивающие комплексное хранение, распределение и логистику товаров.

• Терминалы грузоперевозок — объекты, предназначенные для временного хранения и перегрузки товаров.

В торговой недвижимости можно выделить несколько основных видов, которые используются для продажи товаров и услуг:

• магазины;

• торговые центры;

• уличные рынки;

• торговые павильоны;

• торговые комплексы.

Эти виды торговой коммерческой недвижимости предоставляют разные возможности для предпринимателей, покупателей и могут быть использованы для различных целей.

В России офисная недвижимость делится на несколько категорий, чтобы люди могли лучше понять, какие условия предлагаются.

Основные категории офисной недвижимости:

• Категория А — высококачественные офисы с современными зданиями и удобствами. Располагаются в хороших районах города, имеют комфортный доступ к транспорту, предлагают широкий спектр услуг для арендаторов.

• Категория B — офисы среднего уровня. Расположены в менее престижных районах города, имеют менее современные условия или ограниченные удобства.

• Категория C — офисы более низкого уровня, которым необходим ремонт или косметическое обновление. Находятся в удаленных районах города, имеют скромные условия.

• Категория D — офисы с минимальными удобствами и часто требующие капитального ремонта. Могут быть очень дешевыми в аренде, но могут не подходить для бизнеса, требующего хороших условий.

• Категория E — временные или мало приспособленные помещения, такие как гаражи или подвалы.

Отличия между категориями включают в себя технические условия помещения, его расположение, уровень безопасности и комфорта для сотрудников. Категории A, B и C обычно характеризуются не только качеством и состоянием здания, но и его месторасположением, инфраструктурой и предлагаемыми услугами.

Коммерческую недвижимость свободного назначения можно использовать для различных целей. К ней относятся:

• офисы;

• магазины;

• рестораны;

• склады и др.

Эти объекты не имеют жестких ограничений на свое использование. Владелец может довольно свободно выбирать способ использования помещения в соответствии с потребностями бизнеса, а также адаптировать его под различные виды деятельности. Коммерческая недвижимость свободного назначения может быть использована для разных видов бизнеса без ограничений, что открывает больше возможностей для предпринимателей и инвесторов.

Коммерческая недвижимость социального назначения предназначена для оказания услуг обществу и удовлетворения социальных потребностей людей. Включает в себя такие объекты:

• больницы;

• школы;

• детские сады;

• учреждения культуры;

• спортивные объекты;

• социальные службы.

Эти объекты предназначены для обслуживания общества и улучшения качества жизни населения. Стабильный спрос на услуги привлекает инвесторов. К тому же государство часто оказывает поддержку таким объектам, что может значительно снизить риски.

Такие объекты требуют высокого уровня обслуживания и поддержания, чтобы соответствовать стандартам оказываемых услуг. Работа коммерческой недвижимости социального назначения может зависеть от государственных программ и финансирования, поэтому следует учитывать, что власти могут накладывать ограничения на использование такой недвижимости и ее аренду.

Коммерческая недвижимость производственного назначения в России используется для производства товаров или услуг. Обычно это:

• заводы;

• фабрики;

• цеха;

• склады и др.

Такие помещения предоставляют достаточно места и удобства для производства товаров или предоставления услуг. Они должны быть расположены близко к транспортным магистралям и иным объектам инфраструктуры, чтобы обеспечивать удобство в доставке сырья и готовой продукции. Некоторые объекты могут быть адаптированы под различные виды деятельности, что делает их универсальными для разных форм бизнеса.

Часто коммерческая недвижимость производственного назначения требует особых условий: вентиляции, электропитания, мер безопасности. Она может подпадать под различные нормативные и технические требования, что требует соответствия определенным стандартам и лицензированию. При наличии специализированного оборудования требуется его регулярное обслуживание и замена, что может повысить операционные расходы.

Примеры различий коммерческой недвижимости:

• офисы — отдельное здание или его часть, где организации арендуют помещения для своего бизнеса;

• торговые площади — магазины, торговые центры или павильоны на рынке;

• производственные помещения — фабрики, заводы;

• склады — места для хранения товаров;

• специализированные помещения — рестораны, автосервисы или кинотеатры.

Каждый тип имеет свои особенности и требования, которые важно учитывать при покупке, продаже или аренде.

Цена на коммерческую недвижимость в России зависит от нескольких факторов:

• расположение — в центре крупных городов или на оживленных улицах обычно стоимость выше, чем в отдаленных районах;

• площадь и технические размеры — чем выше и больше, тем дороже;

• тип объекта — офис имеет другую цену по сравнению с торговым центром или складом;

• техническое состояние — сумма меняется в зависимости от того, насколько новым является объект;

• инфраструктура — наличие парковки, подъездных путей, общественного транспорта и других удобств повышает стоимость.

Средние цифры варьируются в зависимости от региона и конкретного объекта.

Большинство экспертов Forbes считают прошлый 2023 г. успешным и видят хорошие перспективы для рынка коммерческой недвижимости в 2024 г. Они замечают снижение числа свободных помещений во всех сегментах. Главной загадкой на 2024 год остается вопрос, насколько сильно и когда замедлится восстановление на фоне роста ключевой ставки. Однако на данный момент активность на рынке остается высокой. В регионах средний уровень свободных помещений составляет 20-30%, с некоторыми исключениями для лучших торговых центров в крупных регионах. В складском сегменте вакансий почти нет, а спрос продолжает расти. Ожидается, что объекты коммерческой недвижимости будут все чаще приобретаться конечными пользователями, включая офисы и склады. Также наблюдается тенденция перехода к малым форматам во всех сегментах, таким как районные торговые центры и стрит-ритейл.

Управление объектами коммерческой недвижимости — это процесс руководства различными коммерческими зданиями и объектами. Оно включает в себя планирование, организацию и контроль различных аспектов, например, аренды, технического обслуживания, финансовых операций и улучшения объектов.

Методы управления объектами коммерческой недвижимости:

• управление арендными отношениями;

• управление операционной деятельностью;

• управление финансами;

• управление обслуживанием объекта.

Они помогают владельцам недвижимости максимизировать доходы, минимизировать расходы и поддерживать объекты в хорошем состоянии.

Этапы управления:

• анализ рынка;

• разработка стратегии;

• планирование;

• построение объекта;

• эксплуатация;

• управление в процессе функционирования;

• реконструкция;

• ликвидация при необходимости.

Участниками управления являются владельцы недвижимости, арендаторы, управляющие компании, агенты по недвижимости, а также различные государственные органы, такие как комитеты по строительству и охране окружающей среды.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.