Управляющая компания или товарищество собственников жилья — что лучше выбрать?

Кому делегировать полномочия по управлению и обслуживанию многоквартирным домом — управляющей компании или товариществу собственников жилья? Этим вопросом задавались, наверное, жильцы каждого многоэтажного дома. Однако однозначного ответа нет, поскольку все зависит того, насколько жильцы готовы принимать участие в решении возникающих проблем, и насколько качественно будет выполнять взятые на себя обязательства управляющая компания.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — объединение собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которое решает вопросы эксплуатации, благоустройства и сохранения общего имущества жильцов. Также правление отвечает за подачу и оплату коммунальных услуг.

В соответствии с жилищным кодексом, ТСЖ должно осуществлять следующие мероприятия:

• следить за своевременным вывозом мусора;

• организовать бесперебойную работу важных коммуникаций;

• оповещать жильцов о предстоящем ремонте и отключениях;

• контролировать техническое состояние оборудования и другого имущества.

Наличие обязанностей подразумевает и наличие прав. Правление и председатель уполномочены устанавливать тарифы, выбирать подрядные организации для выполнения работ, принимать решение о размещении рекламы на фасадах или сдаче в аренду имеющихся свободных помещений.

Прежде всего, что объединение собственников жилья — достаточно сложная структура, реализация деятельности которой требует ответственного подхода, грамотного управления и финансового планирования. Несмотря на некоторые сложности, у ТСЖ есть целый ряд неоспоримых преимуществ.

Плюсы ТСЖ:

• высокая скорость решения возникающих проблем;

• финансовая подотчетность;

• большая благоустроенность придомовой территории;

• самостоятельный выбор подрядчиков.

Минусы ТСЖ:

• разовые работы для ТСЖ стоят дороже;

• занимать руководящие должности могут некомпетентные люди;

• часто деятельности ТСЖ могут препятствовать сами жильцы дома — поэтому одним из важных направлений деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа;

• если кто-то из жильцов не платит обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти месяцы и годы, и все это время ТСЖ не сможет покрыть недостачу ввиду отсутствия собственного капитала.

Управляющая компания — это организация, деятельность которой ведется в коммерческой плоскости. В ее распоряжении имеется полноценный штат специалистов, которые могут осуществлять весь спектр работ и мероприятий по содержанию многоквартирного дома в надлежащем санитарном и техническом состоянии. То есть у управляющей компании есть две основные обязанности — обслуживание дома и взаимодействие с коммунальными предприятиями для организации поставок услуг.

Сотрудничество с управляющей компанией имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Поэтому перед тем, как принять решение о взаимодействии с УК, нужно ознакомиться с плюсами и минусами.

Плюсы УК:

• налаженные отношения с коммунальными службами и субподрядчиками;

• более развитая материально-техническая база в наличии;

• юридическое сопровождение — как правило, управляющая компания своевременно узнает обо всех изменениях в жилищном законодательстве и оперативно реагирует на них;

• контроль со стороны вышестоящих организаций и гос.органов: Роспотребнадзора, жилищной инспекции, прокуратуры, администрации, налоговой инспекции, Ростехнадзора;

• штат квалифицированных сотрудников;

• приоритет участия в муниципальных и федеральных целевых программах в поддержку ЖКХ по возмещению расходов на кап.ремонт, строительство детских площадок, модернизацию лифтов и пр.;

• решением спорных вопросов с коммунальщиками или неплательщиками занимаются сотрудники компании, т.е. собственные юристы в штате, что позволяет не откладывать решение таких проблем в долгий ящик.

Минусы УК:

• отсутствие контроля за расходованием средств — недобросовестные УК могут расхищать средства жителей;

• недобросовестные руководители УК могут принимать решения по эксплуатации дома самостоятельно, не советуясь с собранием жильцов дома;

• сложности в досрочном аннулировании договора.

Можно выделить основные отличия управляющей компании от ТСЖ по ряду признаков:

• по количеству объектов, находящихся под управлением: у УК — несколько домов, у ТСЖ — в большинстве случаев 1 дом;

• по форме организации: УК — на коммерческой основе, ТСЖ — на некоммерческой основе;

• по методу принятия решений по проблемам и вопросам: у УК — руководство управляющей компании, у ТСЖ — общее собрание, правление и председатель.

Чтобы перейти на товарищество собственников жилья, необходимо выполнить несколько действий:

• на собрании жильцов большинством голосов принять решение об отказе от услуг управляющей компании;

• аннулировать действие договора о доверительном управлении имуществом многоквартирного дома УК;

• зарегистрировать товарищество собственников жилья, как это прописано в действующем законодательстве.

Создание ТСЖ также предполагает выполнение ряда действий: сформировать инициативную группу, подготовиться к собранию, принять решение о создании товарищества, зарегистрировать объединение.

После этого нужно открыть счет в банке и уведомить контролирующие органы о создании ТСЖ.

Порядок перехода с товарищества собственников жилья на управляющую компанию следующий:

• созыв собрания, на котором проводится голосование;

• оформление решения о переходе специальным протоколом;

• заключение договора о передачи прав на управление многоквартирным домом выбранной организации;

• передача представителю УК технической документации и ключей от всех технических помещений.

После этого управляющая компания берет на себя обязательства по обслуживанию общедомовым имуществом.

Согласно нормам Жилищного Кодекса РФ собственники помещений многоквартирного дома имеют возможность создать только одну форму управления. То есть по закону это невозможно, однако на практике такое случается. Например, когда ТСЖ выбирает не заниматься управлением дома самостоятельно и заключает договор с УК. В этом случае формально руководит процессом ТСЖ, но фактически на деле функции управления переходят к УК. Функции и обязанности ТСЖ и УК в таком случае определяются договором — договором подряда или договором управления.

У управленческой компании перед товариществом собственников жилья больше преимуществ, поскольку, пользуясь услугами лицензированной компании, жильцы не будут думать о бытовых проблемах. Объясняется это приведенными ниже факторами:

• высокий уровень квалификации руководителей;

• полноценный штат специалистов (сантехники, дворники и др.);

• наличие всей необходимой материально-технической базы.

Однако ТСЖ также может быть эффективным, но, естественно, при определенных условиях. Правление объединения должно обладать управленческим опытом и располагать свободным временем для решения вопросов по техническому обслуживанию дома.

Управляющий — наемный работник, деятельность которого направлена на решение целого ряда задач: организация и контроль над проведением ремонтных и других мероприятий, антикризисное и кадровое управление, а также контроль качества коммунальных услуг.

Председатель — руководитель, который избирается из числа жильцов многоквартирного дома. Два способа назначения: с помощью голосования членами правления или на общем собрании.

Главные отличия между управляющим и председателем:

• уровень ответственности;

• юридический статус;

• сфера прав и перечень обязанностей;

• порядок найма и увольнения.

Различия между управляющим и председателем установлены в гражданском и жилищном законодательстве, включая особенности конкретного взятого ТСЖ.

В заключение нужно сказать, что вне зависимости от формы управления дом и придомовая территория будет поддерживаться в порядке, а жильцы бесперебойно получать качественные коммунальные услуги.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.