Что такое титульное страхование недвижимости и как оно устроено

Оформить страхование недвижимости — это способ защититься от последствий, из-за которых собственник может лишиться жилья. Страховка может быть от риска повреждения недвижимости — она называется имущественной. А еще от утраты права собственности — это титульное страхование.

Вы купили квартиру, но суд признал сделку недействительной. Если покупатель оформил титульное страхование на купленную недвижимость, то страховая компания вернет деньги покупателю — так работает титульное страхование.

Например, продавец не имел права проводить сделку, потому что, он по решению суда считается ограниченно дееспособным. Продать имущество он может только с разрешения попечителя, который согласия не давал или вовсе не был в курсе такой сделки. Суд на этом основании признает сделку недействительной. А страховая компания вернет покупателю деньги за квартиру, если тот оформил титульное страхование.

Другой случай, при котором работает титульное страхование — обременение права собственности. Например, продавец скрыл, что квартиру получил по договору ренты. В ней имеет право жить человек, который передал квартиру по ренте, до своей смерти. За это он получает рентные платежи на содержание. Такую сделку признают недействительной и покупателю вернут деньги.

Отличие титула от сертификата защиты сделки

Некоторые банки предлагают сертификат защиты сделки, который выдают по приобретаемому объекту недвижимости после юридической проверки.

Сегодня такой сертификат предлагает оформить Сбербанк. Но по условиям оказания услуги сертификат банк выдаст также на основании оформления титульного страхования, если компания примет объект на страхование после его проверки.

Сервис указывает, что выдаст клиенту сертификат, при условии оформления на недвижимость титульного страхования, если объект подходит под условия договора

Сертификат защиты сделки также есть у дочерней компании банка ВТБ — ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный». Он не считается титулом — компания дает гарантию клиенту, что возместит убытки, связанные с признанием сделки по купле-продаже недвижимости недействительной. Но только при условии, что по объекту провели юридическую экспертизу и дали согласие на оформление такой гарантии.

Основные отличия такого сертификата от титульной страховки следующие:

Выдача сертификата считается гарантией выплаты, поэтому его оформляют не по каждому объекту недвижимости и только после проведения юридической проверки. Если объект не подходит, его не примут на гарантию и не выдадут сертификат.

Полный перечень страховых случаев, при наступлении которых клиенту выплатят возмещение, зависит от условий страховой компании.

Основные риски, от которых защищает титул, такие:

• сделку признали недействительной, потому что ее совершили под влиянием обмана, насилия, угрозы или под заблуждением, либо гражданин не понимал значения своих действий, например, из-за психического расстройства или нервного потрясения;

• сделку признали недействительной, потому что ее провело лицо, ограниченное судом в дееспособности и без согласия попечителя. Например, лицо с алкогольной или наркотической может быть признано судом ограниченно дееспособным, если его привычки создают угрозу для семейного бюджета, в таком случае все сделки, кроме мелких бытовых, он может совершать только с согласия его попечителя;

• сделку провел несовершеннолетний в возрасте до 14-ти лет или подросток с 14-ти до 18-ти лет без согласия его законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей;

• в отношении покупателя суд вынес решение о прекращении или ограничении прав собственности на купленную недвижимость по спорам из-за брачно-семейных или наследственных правоотношений, например, квартиру, купленную в браке, супруг продал без согласия супруга;

• сделка недействительная, потому что продавец совершил ее в процессе прохождения банкротства или накануне подачи заявления о несостоятельности. Например, продавец понимает, что не справляется с обязательствами и собирается подать заявление о признании его несостоятельным, но не подает такое заявление, пока не продаст имущество, чтобы оно не попало в конкурсную массу, и его не продали на торгах для оплаты долгов перед кредиторами.

При этом страховая компания всегда может отказать в оформлении титула. Такое может случиться, если, например, продаваемая недвижимость в собственности продавца менее трех лет — общего срока исковой давности. Например, продавец купил участок, оформил в собственность и продает его уже через месяц после покупки. Или по объекту проходило много сделок по продаже за короткое время. Например, квартиру за последние три года продавали больше пяти раз.

Для того чтобы договор считался заключенным и имел юридическую силу, в нем важно указать основные параметры.

К ним относятся:

• реквизиты сторон: страхователя — клиента и страховой компании;

• описание имущества, которое выступает предметом соглашения, его кадастровый номер, адрес местонахождения, общая площадь и другие сведения, позволяющие его идентифицировать;

• перечень страховых случаев, при наступлении которых компания выплатит возмещение;

• размер страховой суммы, тариф и сроки для оплаты;

• срок действия договора и условия его продления;

• права и обязанности сторон;

• порядок обращения в компанию при наступлении страхового случая.

Дополнительно к договору страхования клиент заполняет анкету, в которой также важно сообщить достоверные сведения. Здесь страховая компания попросит указать данные о покупаемом объекте, информацию о продавце и истории предыдущих сделок.

Страховая компания назначает тарифы индивидуально по каждому клиенту. Чем выше риски, тем выше будет и тариф. Его установят после рассмотрения предоставленных клиентом документов по покупаемой недвижимости. В среднем он обычно от 0,2% до 1% от страховой суммы — размера выплаты при наступлении страхового случая. Например, клиент приобрел квартиру за 10 млн рублей и решил оформить по ней титульное страхование на всю сумму покупки. Страховая премия по договору на один год при тарифе 0,5% будет 50 000 рублей.

На сайте многих страховых компаний можно рассчитать тариф на онлайн-калькуляторе. Но он покажет предварительный расчет, точную сумму установит сотрудник компании после проверки документов по объекту.

Для оформления полиса титульного страхования нужно предоставить документы по страхователю и недвижимости. А еще попросят заполнить заявление. 

Для обращения в компанию можно использовать разные варианты:

• онлайн на сайте страховой — оставить заявку, потом с клиентом свяжется сотрудник и запросит нужные бумаги, которые можно выслать ему на электронную почту;

• приехать в офис лично и там подать необходимые документы.

Список документов

Точный перечень бумаг страховая компания установит по каждому объекту индивидуально. 

В общем порядке нужно предоставить:

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого продавец стал собственником недвижимости — договор дарения или купли-продажи.

2. Правоподтверждающий документ — выписку ЕГРН.

3. Отчет об оценке, проведенной независимой оценочной компанией.

4. Кадастровый паспорт на квартиру.

5. Бумаги, подтверждающие оплату по предыдущей сделке, в результате которой продавец стал собственником объекта.

6. Технический паспорт.

Полный пакет бумаг зависит от конкретного объекта. Так, если продавец в браке и квартира считается совместной собственностью, то от него запросят согласие супруга на продажу. Если в продаваемой недвижимости кто-то из собственников несовершеннолетний — разрешение органов опеки на проведение такой сделки с указанием условий. Также продавец физическое лицо предоставляет страховой организации паспорт и еще от него попросят документ, подтверждающий его дееспособность, например, справку из психоневрологического диспансера. Если квартиру продает юридическое лицо, то потребуются: учредительные документы, паспорт представителя компании и доверенность при наличии, справку о том, что сделка не считается крупной и другие бумаги по запросу страховой компании.

Когда банк выдает ипотеку, он просит застраховать покупаемую недвижимость.

Виды страховок обычно такие:

• личное страхование — для защиты жизни и здоровья;

• имущественное — для защиты квартиры от повреждений или потери, например, из-за пожара или наводнения;

• титульное страхование — от утраты или ограничения права собственности на жилье.

Разные виды страхования недвижимости защищают от разных рисков. Кратко рассмотрим их.

Титульное страхование не считается обязательным при оформлении ипотеки.

Но банк может установить свои правила:

• повысить ставку по кредиту при отсутствии титульного страхования, если у банка такая страховка обязательная для сохранения минимального процента. Повышение обычно составляет 0,5–1 процентных пункта. Например, банк одобрил клиенту ипотеку под 8%, но с обязательным оформлением комплексного страхования — всех трех рисов вместе с титулом. Если заемщик не сделает страхование титула, например, потому что организация не примет объект на страхование по такому риску, то ставка будет выше — 8,5%;

• отказать в выдаче ипотеки, например, если заемщик покупает квартиру продавца-банкрота, и банк при одобрении сделки выставил условие по обязательному страхованию такой покупки. Если заемщик откажется, банк не выдаст ему кредит.

У одних банков оформление титульного страхования считается необязательным, но желательным, чтобы кредитор сохранил минимальную ставку. А для других банков достаточно оформить две страховки: имущества, а также жизни и здоровья заемщика. А страховать титул не нужно.

У каждой страховой компании свои правила и исключения из страхового покрытия — ситуаций, при наступлении которых она не выплатит возмещение.

Самые частые поводы для отказа в выплате, если покупатель:

• был признан судом недобросовестным, например, он знал, что продавец не считается законным владельцем продаваемой недвижимости, или что на квартиру есть другие претенденты, но все равно согласился на сделку;

• не уплатил установленные законом налоги или сборы, например, госпошлину за регистрации права собственности на покупаемую недвижимость или налог на имущество;

• сделал перепланировку, которую нельзя узаконить, и по решению администрации такое жилье выставили на торги;

• потерял право собственности, потому что на недвижимость обратили взыскание, чтобы возместить долг по кредиту, по которому эта недвижимость была обеспечением;

• утратил собственность по решению администрации региона, которая выставила недвижимость на торги из-за нарушения прав и интересов соседей, потому что бесхозяйственно содержал помещение;

• утратил недвижимость, потому что ее конфисковало государство из-за стихийных бедствий или чрезвычайной ситуации.

При наступлении страхового случая, когда суд признал сделку недействительной, клиенту важно доказать свою добросовестность. Страховщик откажет в возмещении, если в ходе проверки выяснится, что сделку аннулировали по любому обстоятельству, о котором покупатель знал на момент подписания договора с продавцом и не сообщил страховщику.

На рынке страховых услуг много разных компаний. Но работать лучше с самыми надежными.

Закажите полис страхования на сайте «Самолет Плюс»

Выбрать страховую компанию

Подбирать такого партнера можно по следующим параметрам:

• рейтинг компании от ruА — высший рейтинг надежности, который страховым присваивают рейтинговые агентства. Он может быть ruА или выше — до ruААА. Одно из таких агентств — ЭкспертРА;

• страховая компания прошла аккредитацию в банке — кредитные организации дополнительно проверяют партнера, который может оформлять ипотечное страхование на приобретаемую в кредит от банка недвижимость. Это считается дополнительной гарантией надежности страховой. Перечень таких компаний банки указывают в разделе, посвященном ипотечному кредитованию.

У разных компаний тарифы будут отличаться. Поэтому лучше выбрать несколько организаций и запросить у них расчет. Также не каждая страховая компания оформляет титульное страхование не по ипотечным сделкам, об этом важно уточнять заранее. Многие организации делают его только по ипотеке. И обычно — на сумму ипотечного кредита.

Рассчитать страховку можно отдельно по каждому виду страхования — титулу или недвижимости, или сразу по всем

Точный порядок действия при наступлении страхового случая — потери или обременения права собственности, страховая компания определяет в договоре и правилах страхования.

Если наступил страховой случай, клиенту нужно:

1. Незамедлительно уведомить об этом страховщика. Каким способом — это также укажут в договоре.

2. Предоставить документы, подтверждающие наступление страхового случая, например, решение суда о признании сделки недействительной.

3. Заполнить заявление на страховое возмещение.

Также от заявителя потребуются и другие документы, например, подтверждающие оплату страховки и сам страховой полис.

• Титульное страхование защищает покупателя, если сделку аннулируют по суду. При наступлении страхового случая компания выплатит клиенту возмещение на страховую сумму, которую стороны укажут в соглашении.

• При страховании титула покупатель должен предоставить достоверные сведения и любую информацию об объекте или продавце, известную ему на момент проведения сделки.

• Перед оформлением страховки важно уточнить у компании точный перечень страховых случаев и ситуаций, когда клиент не получит возмещение.

• Тарифы могут сильно отличаться, поэтому при выборе партнера лучше сравнить условия хотя бы 3–5 компаний.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, работала в банке, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестированием в фондовую биржу и торгами по банкротству