Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Если у вас квартира в ипотеке, это не значит, что вы обязаны в ней прожить весь срок кредита. Допустимо продать жилье до погашения задолженности.

Ипотека — это кредит на срок до 30 лет. За это время в жизни заемщика могут измениться обстоятельства: родились дети, и нужна площадь побольше, супруги развелись, слишком дорого платить ипотеку.

Частая причина продажи жилья в ипотеке — нужна квартира побольше

В таких случаях ипотечное жилье продают и закрывают долг перед банком до окончания срока платежа по кредиту.

Ипотека — это залог. Квартира находится в залоге у банка, как обеспечение того, что клиент вернет выданный ему кредит. Если такого не случится, банк имеет право наложить взыскание на залог, и по решению суда квартиру продадут на торгах, чтобы вернуть банку его средства.

Основные сложности с продажей такой недвижимости:

• квартира в залоге, ее нельзя подарить или продать без разрешения банка;

• продажа проходит дольше, потому что сначала придется снять обременение и только потом зарегистрировать право собственности на покупателя, не каждый согласится ждать;

  «Сделка по продаже такого объекта может занять несколько недель, так как любая схема будет сложнее стандартной. Почему? Банк дольше готовит документы, а в сделке появляется несколько дополнительных процессов по снятию обременений перед продажей. Это тоже влияет на цену, так как сужает спектр покупателей, которые к таким сложностям готовы».

  Владислав Мацина, партнер «Самолет Плюс» в Орехово-Зуево

• из-за обременения, возможно, придется делать скидку по цене, чтобы покупатель согласился на такую сделку.

  «Для продавца эта сделка будет менее выгодна с точки зрения цены объекта, так как на объекте есть обременение. По сравнению с аналогичными объектами без обременений квартира с ипотекой будет менее привлекательной, соответственно, цена на такой объект будет ниже».

  Владислав Мацина, партнер «Самолет Плюс» в Орехово-Зуево

Когда банк выдает ипотеку, у него есть несколько целей: получить выданный кредит обратно и заработать на процентах, которые он начисляет на выданный заем. Чем раньше банк вернет деньги, тем быстрее сможет заново на них заработать — выдать новый ипотечный кредит другому человеку. Поэтому банки соглашаются на продажу залогового имущества до окончания срока кредита, чтобы получить остаток долга.
Некоторые банки так и работают: выдают ипотеку, чтобы потом продать ее другому банку. Для такой сделки у банка должна быть закладная на объект — это именная ценная бумага, подтверждающая права кредитора на залог, если должник не вернет кредит. Закладную продают другому кредитору, который становится залогодержателем. На вырученные деньги банк выдает новый ипотечный кредит другому человеку, а кредитор получает проценты по купленной ипотеке. Крупнейшим ипотечным агентом, которому банки обычно продают закладные, сегодня считается «Дом.рф».

Есть несколько вариантов продажи ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки и продажа

Заемщик досрочно возвращает банку долг за свою ипотеку и продает квартиру. Досрочное погашение возможно с первого дня оформления ипотеки. Для этого важно заранее уведомить кредитора — за 30 дней по закону или за более короткий срок, если это разрешается кредитным договором. Большинство банков сейчас предлагают досрочное погашение за 5–15 дней до даты платежа, а некоторые — в день подачи заявления.

Работает такая схема просто:

• Заемщик подает заявление банку на досрочное погашение. Получает от кредитора расчет, сколько осталось доплатить, и когда деньги должны быть на счете. Накануне даты списания клиент вносит деньги — свои или будущего покупателя ипотечного жилья и гасит ипотеку.

• Банк списывает деньги со счета, кредит закрывается. После погашения задолженности банк или заемщик снимает обременение с квартиры.

• Покупатель и продавец подают документы на регистрацию перехода права собственности. После регистрации сделки заемщик получает оставшуюся сумму за продажу квартиры.

Если остаток по ипотеке — до 1 миллиона рублей, заемщику проще взять потребительский кредит и самостоятельно закрыть задолженность перед банком. Такой вариант самый лучший — покупателю не придется отдавать свои деньги на оплату кредита и ждать, когда его закроют и снимут обременение, чтобы переоформить квартиру на него.

Погашение кредита во время сделки купли-продажи

Покупатель может отказаться или побояться отдавать деньги для погашения задолженности перед банком. Тогда стороны сначала проводят сделку, и уже потом заемщик погашает задолженность перед банком на деньги покупателя.
«Для покупателя при покупке объекта с обременением возникают дополнительные риски и сложности. С одной стороны, неопытный покупатель может «испугаться» проводить такую сделку. А опытный покупатель может зайти в такую сделку и финансово выиграть».

Владислав Мацина, партнер«Самолет Плюс» в Орехово-Зуево

Как погасить ипотеку во время сделки купли-продажи:

• Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи и подают документы в Росреестр на смену владельца недвижимости.

• Росреестр стопорит сделку, потому что по объекту не погашена ипотека, недвижимость в залоге у банка, на продажу которой кредитор согласия не давал. 

• Продавец берет часть денег покупателя и погашает остаток по ипотеке, обременение снимают, квартира больше не в залоге у банка.

• Росреестр возобновляет работу по сделке и регистрирует право собственности на покупателя.

Когда недвижимость переоформили на покупателя в Россреестре, продавец получает оставшуюся часть денег. Такая схема при продаже ипотечной квартиры считается наиболее безопасной для покупателя — он даст деньги на погашение кредита уже после подачи заявления в Росреестр.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Есть и такой вариант — продать квартиру покупателю вместе с ипотекой. Это называется переводом долга. Покупателю перейдет квартира и остаток по невыплаченной ипотеке по той же ставке, по которой ее оформил продавец. А разница между ценой продажи и остатком по ипотеке станет для покупателя первоначальным взносом, который он отдаст продавцу, а не банку. 

Перевод долга обычно работает внутри одного банка. Покупатель оформляет ипотеку в том же банке, где ее оформил продавец. Подобную схему практикуют не все кредиторы. Один из немногих, где работает такая схема — Сбербанк. 

Самостоятельная продажа

Для продажи ипотечной квартиры клиент должен получить согласие банка. Но если у него нет проблем с выплатами, и он нашел покупателя, который закроет долг перед банком, то может просто провести досрочное погашение по общим правилам. Тогда не придется уведомлять банк о продаже ипотечного жилья и просить у него согласие.

Самостоятельно продать квартиру в ипотеке заемщик может и при наличии просрочек. Законодатель внес поправки в закон «Об ипотеке»: с 11 сентября 2024 года заемщики смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье в любой момент после заключения кредитного договора, но если банк еще не обратился в суд. Для продажи заемщику нужно написать заявление кредитору. Банк его рассмотрит в течение 10 рабочих дней и либо дает согласие, либо откажет.

Чтобы быстрее найти покупателя, воспользуйтесь услугами команды «Самолет Плюс».

Продать квартиру

Отказать в самостоятельной продаже ипотечного жилья банк может в таких случаях:

• кредитная организация уже обратилась в суд для получения разрешения на взыскание залога из-за нарушений клиентом условий договора — есть текущие просрочки;

• клиент находится в процессе банкротства;

• заемщик уже подавал заявление на самостоятельную реализацию квартиры и потом отозвал его.

Чтобы переоформить ипотечную квартиру на нового владельца, с нее нужно снять обременение. Процесс зависит от того, была ли закладная, и каком виде ее выпустил банк.

Закладная в бумажном виде.

Для снятия залога клиент подает документы в Росреестр. Вот какие бумаги потребуются:

• справка о погашении  задолженности от банка;

• закладная с отметкой кредитора об исполнении обязательства;

• заявление заемщика.

Подать документы для снятия обременения клиент может онлайн — на сайте Росреестра при наличии квалифицированной электронной подписи. Или лично — в МФЦ.

В личном кабинете сайта Росреестра в разделе меню «Мои услуги и сервисы» нужно выбрать «Кадастровый учет и регистрация прав» и далее «Погашение регистрационной записи об ипотеке»

Закладная в электронном виде или не выпускалась. В последние годы банки активно регистрируют ипотеку онлайн, а по ДДУ только онлайн. При таком способе все документы по квартире и кредиту подают в Росреестр в электронном виде. Поэтому банк выпускает электронную закладную, или ее не будет вовсе. Банки сами снимают обременение и сообщают об этом клиенту по смс или электронной почте. Росреестр получает документы от банка и снимает запись о залоге в течение трех рабочих дней.
Чтобы проверить снятие обременения, можно заказать онлайн-выписку через Госуслуги, услуга бесплатная. Когда обременения на квартире нет, то такая информация указывается в выписке ЕГРН.

В разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» после снятия залога будет указано «Данные отсутствуют»

При покупке недвижимости можно получить вычет, а при продаже иногда придется заплатить налог. Рассмотрим подробнее.

Налог с доходов от продажи. Если квартира, которую заемщик продает, в собственности менее 5 лет, то придется заплатить НДФЛ — 13% с полученного дохода — разницей между ценой покупки и продажи. Например, купили квартиру за 4 миллиона, а через три года продали за 5 миллионов рублей, налог с дохода: (5 000 000 - 4 000 000) х 13% = 130 000 рублей.

Имущественный вычет за покупку квартиры. Если заемщик официально платит НДФЛ по ставке 13%, то он имеет право получить от государства вычет — максимум 260 000 рублей.

Имущественный вычет по ипотеке. За проценты, уплаченные по ипотеке, клиент также может получить вычет — максимум 390 000 рублей. Претендовать на этот вычет можно также, если платить НДФЛ официально по ставке 13%.
Подробнее про имущественные возвраты в нашей статье «Что такое налоговый вычет за покупку квартиры и как его получить».

• Ипотечную квартиру можно продать в любой момент, пока банк не обратился в суд. Для продажи нужно брать согласие кредитора.

• Самый простой способ реализовать ипотечную квартиру — досрочно закрыть задолженность перед банком.

• Когда денег на погашение кредита нет, его можно закрыть деньгами покупателя в процессе проведения сделки, или переоформить недвижимость вместе с ипотекой на него. 

• После закрытия ипотеки важно уточнить у банка, как происходит снятие обременения. Его может убрать кредитор без участия заемщика, или снимать запись о залоге придется заемщику самостоятельно.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, работала в банке, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестированием в фондовую биржу и торгами по банкротству. 9846769@gmail.com