Что такое стрит-ретейл (street-retail)

К стрит-ретейлу (street retail) относятся все торговые помещения с витриной и отдельным выходом на улицу, которые располагаются на первом этаже жилого дома. На таких площадях размещают разные заведения: супермаркеты у дома, бутики с одеждой, кофейни и рестораны.

Разберемся в особенностях стрит-ретейла — что это такое, какие его разновидности бывают и как найти подходящее помещение.

Локация.

Формат стрит-ретейла встречается во многих жилых домах и бизнес-центрах, но чаще в новых кварталах и в центральных районах города. В новостройках первые этажи изначально проектируют под торговые точки.

Практически в каждом новом доме на первом этаже есть магазины.

В старом фонде все сложнее: жилые помещения на первом этаже часто переводят в нежилые, но это сложная процедура. Например, нужно получить согласие всех собственников дома. Но если это центр, все помещения там уже давно узаконены. 

Аналитики выделяют три основных торговых коридора для стрит-ретейла:

• пешеходный — охватывает улицы города, где нет оживленных автомобильных дорог;

• транспортно-пешеходный — как пешеходный, так и автомобильный трафик;

• магистральный — работает только для клиентов, которые водят машину.

Какому бизнесу подходит.

Все зависит от того, где располагается помещение.

В разных торговых коридорах структура арендаторов сильно отличается. Например, согласно исследованию, которое проводили в Москве, рядом с магистралями чаще открываются магазины товаров для дома, продуктовые супермаркеты и общепит. А реже всего — точки с ювелирными изделиями и аксессуарами.

А вот для транспортно-пешеходного и пешеходного трафика товары для дома — одна из самых неходовых позиций. Здесь чаще всего открывают кафе, рестораны и бутики с одеждой и обувью.

На тренды влияют изменения на рынке товаров и услуг, политическая и экономическая ситуация. Например, с развитием онлайн-торговли появляется все больше пунктов выдачи, так как расширяется торговля через маркетплейсы. С другой стороны, значительно сокращается число небольших магазинов, где продают мобильные телефоны и подобную технику.

Размер помещения.

В Москве пока больше всего заведений стрит-ретейла имеют площадь от 100–200 кв. м. Но площади торговых точек каждый год сокращаются. Это связано с тем, что все больше компаний переводят продажи в онлайн, создают или нанимают курьерские службы, чтобы клиенты могли заказывать товары из дома и не приходить в магазин.

Цены на аренду зависят от расположения: в центре города стоимость выше, чем на окраинах, а на шоссе или проспектах — выше, чем на небольших улицах. Влияет число вакантных мест среди таких же локаций, ситуация на рынке — как по конкретному направлению товаров и услуг, так и экономическая ситуация в стране и регионе.

Например, цена на квадратный метр меняется под действием экономических преобразований, которые начались еще в пандемию и усилились с 2022 года. В Москве для помещений до 300 тыс. кв. м стоимость аренды в I квартале 2024 года сократилась на 4% по сравнению с IV кварталом 2023-го. А для помещений больше 300 кв. м — на 2%. При этом в столице на развитие стрит-ретейла дополнительно влияют, например, проблемы с парковочными местами.
Найти идеальное помещение для бизнеса сложно, нужно учесть слишком много всего. Поручите это специалистам «Самолет Плюс»: мы подберем подходящее помещение по всем вашим критериям. Или найдем готовый бизнес.

Выбрать коммерческую площадь.

Отдельная торговая точка получает больше самостоятельности, чем помещение, которое находится в ТЦ. С этим связаны как плюсы, так и минусы этого формата.

Плюсы

• Магазин с отдельным входом заметнее для покупателей, и его не нужно искать в огромном здании торгового центра. 

• Можно оформлять витрину или магазин, не подстраиваясь под требования и формат ТЦ.

• Компания может сама устанавливать график работы (в рамках законодательных ограничений). 

Минусы

• Компании придется самой согласовать с государственными органами меры пожарной безопасности, налаживать связи с обслуживающими организациями, продумывать охрану. В ТЦ за эти вопросы отвечают арендодатели площадей.

• Формат стрит–ретейла не всегда целесообразно использовать. Например, он не подойдет бизнесу, которому не нужно красиво оформлять витрину: фитнес-клубам, развлекательным заведениям.

Что важно учесть:

Концепция и аудитория.

От этого будет зависеть локация будущей точки.

Например, если открываете продуктовый магазин, важно, чтобы место было проходимым. Его лучше расположить у метро или на центральной улице в спальном районе, чтобы люди могли купить продукты в удобном месте или подъехать к нему на машине. Для недорогого кафе подойдет место рядом с бизнес-центром или институтом.

А если собираетесь открыть ювелирный салон или магазин дорогой одежды, зачастую проходимость — вторичный фактор. Помещение должно находиться в имиджевой локации, например — историческом центре города.

Конкуренты.

Важный пункт для точек, которые работают на шаговую доступность. Бизнесу важно понимать размер своего рынка и долю, которую он сможет занять. Это довольно сложные категории, для которых нужен полноценный анализ, но вот упрощенный пример. Допустим, вы хотите открыть пекарню и ориентируетесь на жителей ближайших домов. Общее количество населения — 5 000 тысяч человек, при этом в регионе работает уже пять булочных и три продуктовых магазина, где продают свежую выпечку и хлеб. Получается, что на каждое заведение приходится всего по 625 человек. Скорее всего, этот рынок перенасыщен, и новый бизнес не пойдет.

Если выбираете новостройку, нужные данные для анализа можно взять на сайте застройщика. Здесь обычно указывают и сегмент, к которой относится недвижимость, и примерное количество жителей. Уточнить, какой бизнес открывается в новом районе, можно в офисе строительной компании. Иногда можно обратиться к УК: обычно они знают, кто и что сдает, где в помещениях делается ремонт и что собираются открыть.

В старом жилом фонде все еще проще: конкурентов можно посмотреть в любом картографическом сервисе.

Характеристики помещения.

В любом коммерческом помещении важно удобство зон выгрузки и отгрузки товаров, комфортность подъездов, парковка. Но у разного бизнеса могут быть специфические требования. Например, помещение для общепита или медклиники должны соответствовать нормам СанПина. Если в помещении такая планировка или расположение, что соблюсти их невозможно или понадобятся капитальные вложения, придется выбрать что-то другое.

Стоимость арендной платы.

При всех своих расходах бизнес должен оставаться рентабельным. Поэтому сначала нужно посчитать, какую потенциальную прибыль сможет приносить новое заведение, и получится ли окупить арендную плату.

Но нужно учесть и потенциал локации. Бывает так, что пока проходимость низкая, но неподалеку строят новый ЖК или автомагистраль, открывается популярный, но неконкурентный бренд, который привлечет поток клиентов. Это все может сыграть на руку новому бизнесу. 

Условия договора. 

Проверять нужно все. Первое — документы, которые дают право арендодателю сдавать помещение, например, свидетельство о регистрации права собственности. В противном случае, договор могут признать ничтожным, а арендатора выселить.

Но нюансов много. Нужно обращать внимание, какие обязанности возлагаются на стороны и что будет за нарушения, что входит в аренду — например, часто за охрану, коммуналку и клининг нужно платить отдельно. Важен порядок оплаты и размер гарантийных платежей. Лучше показать договор юристу: он поможет обнаружить подводные камни.

• Стрит-ретейл — формат торговых помещений с витриной и отдельным выходом на улицу, которые располагаются на первом этаже жилого дома. Такие помещения часто располагают в новостройках.

• Формат подходит для любого бизнеса, где важно красиво оформить витрину: бутиков с одеждой или обувью, цветочных магазинов, общепита. Но такие торговые помещения не всегда уместны для фитнес-клубов или развлекательных заведений.

• Выбирать площадку для бизнеса нужно с учетом концепции, целевой аудитории, конкурентного окружения, характеристик и планировки самого помещения, условий заключения договора. Нюансов много: лучше обратиться за подбором к риелтору.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Елена Милославская, специализируется на статьях о недвижимости