Общая и долевая собственность. Что это такое и чем они отличаются

По закону владеть квартирой может неограниченное количество людей вне зависимости от степени родства между ними. В практике распространены два вида собственности: общая совместная и долевая. Разберем их в статье.

Общая совместная собственность — это когда имуществом владеют несколько лиц без выделения долей. Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом. Например, оно распространяется на имущество супругов и членов фермерского хозяйства. Во всех остальных случаях, согласно закону, общая собственность будет долевой.

Плюсы и минусы общей совместной собственности

Преимущества:

• Ответственность за содержание имущества распределена поровну между собственниками, например, коммунальные платежи.

• Налог на имущество также распределяется между собственниками пополам.

• Каждый супруг может получить на такую квартиру имущественный вычет и вычет по процентам за ипотеку, если этим правом они воспользуются впервые.

Недостатки:

• Нельзя продать, обменять или подарить долю, если другие собственники против. В этом случае сначала необходимо оформить долевую собственность.

• Если такую квартиру сдают в аренду, то доходы нужно делить между всеми владельцами.

Общая долевая собственность — это когда собственники владеют долями в квартире. Доли могут отличаться по количеству и размеру. Например, у одного собственника 2/3 доли, у другого — 1/3. Встречаются также случаи, когда одному человеку принадлежит 70% квартиры, а остальные 30% распределены между несколькими собственниками.

Для управления квартирой в долевой собственности собственники подписывают соглашение и определяют в нем порядок использования недвижимости. Обычно в документе указывают: кто имеет право использовать ту или иную часть собственности и на каких условиях.

Плюсы и минусы долевой собственности

Преимущества:

• Каждый владелец доли в квартире имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Ее можно дарить, завещать и продавать. Но перед продажей собственник должен уведомить других владельцев о своем намерении. И также обязан предоставить возможность другим собственникам приобрести его долю. Так говорит закон.

• Каждый владелец имеет правоустанавливающий документ о праве на собственность или его доля однозначно определена в ЕГРН.

• Собственник доли имеет право пускать арендаторов, приглашать гостей и иным законным образом использовать свою долю в квартире без согласия других совладельцев.

Недостатки:

• Доли в квартире могут не совпадать с размерами комнат, которые можно продать отдельно. Например, в однокомнатной квартире три собственника, и у каждого своя доля, которую нельзя выделить в отдельное помещение. Но не всегда на практике удается физически разделить общие зоны: кухню, ванную, коридор.

Общие зоны при долевой собственности сложно разделить

• Если один собственник хочет продать или обменять свою долю, а другой дольщик не согласен, вопрос придется решать в суде.

• Если у одного из собственников проблемы с долгами, то на жилье могут наложить запреты на продажу и сдачу в аренду. Это создаст неудобства остальным собственникам. Либо долю заберут за долги и продадут. Тогда другим собственникам придется делить площадь с чужими людьми.

Доля собственника в квартире чаще всего определяется соглашением сторон. Например, братья Петр и Павел решили купить двухкомнатную квартиру и жить в ней. Но при этом основную часть стоимости квартиры внес Павел. Братья договорились, что Павлу будут принадлежать 7/10 площади квартиры, а Петру — 3/10, и эти данные были внесены в ЕГРН.

В отдельных случаях собственники изначально не могут повлиять на распределение долей в квартире. Обычно такое случается при наследовании имущества по закону. Но наследники вправе позже перераспределить доли.
В выписках из ЕГРН части определяются именно в виде арифметических долей, а не в процентах. Поскольку второй способ чреват счетными ошибками, например, при расчете налога на имущество физических лиц или стоимости коммунальных услуг. Из-за этого на практике можно встретить нестандартные доли, например, 26/107. Чаще всего это означает, что общая площадь квартиры составляет 107 квадратных метров, а конкретному собственнику принадлежит комната площадью в 26 квадратов. Однако Жилищный Кодекс РФ содержит ограничение в определении долей в жилых помещениях — такая доля не может составлять менее 6 квадратных метров.

Реальная — это доля, которую можно физически отделить от других частей. Например, есть двухэтажный дом. Собственники могут поделить изолированные помещения по этажам. Это и будут реальные доли.

Не каждую долю в квартире можно выделить, подходят только реальные

Идеальная доля имеет любую дробную величину и может не соответствовать конкретному помещению в жилом доме. Например, 1/3 доли в двухкомнатной квартире непропорциональна площади комнат, и ее нельзя выделить в натуре. В таком случае собственники договариваются о том, как будут пользоваться квартирой.

Для распоряжения долей собственник должен направить другим сособственникам извещение с предложением выкупить свою долю, ее размер и стоимость, а также иные условия продажи. Извещение обязательно должно быть передано через нотариуса или телеграммой, заказное письмо не подойдет.

Другим собственникам дается месяц на ответ: выкупать или отказаться. Если ответа нет, то долю можно продавать третьим лицам. Но цена должна быть не меньше, чем он предложил сособственникам, а условия продажи — те же. Если эти правила не соблюсти, то сособственники имеют право оспорить сделку в суде в течение трех месяцев с момента ее заключения. По этой причине при покупке доли в квартире нужно требовать от продавца подтверждение того, что доля была предложена другим сособственникам на аналогичных условиях, и они отказались от выкупа.
Если долю продали, то сделку нужно заверить у нотариуса, который может сам и перерегистрировать имущество в Росреестре. Но здесь есть исключения, например, при продаже всей квартиры в долевой собственности достаточно соблюдения письменной формы договора. Аналогичные правила применяются и при выкупе доли квартиры для государственных и муниципальных нужд.

По общему правилу сделка с долями квартиры должна быть нотариально удостоверена

Если хотите купить квартиру в совместной собственности, например, у супругов, то один из них будет числится продавцом, а другой должен дать нотариально заверенное согласие на продажу.

Квартира в совместной собственности может перейти покупателю только целиком. Если же продавец хочет продать только свою часть, то собственность необходимо сначала перевести в долевую, и только потом продать.

Возможные риски

Основным риском покупки квартиры в совместной собственности являются претензии со стороны сособственника, если сделка проведена без его согласия. Например, Степан продал Михаилу квартиру, однако впоследствии об этом узнала супруга Юлия. Жилье было куплено в браке и является совместным имуществом. Супруга Юлия в течение года с момента продажи может заявить иск о признании сделки недействительной. Квартиру вернут супругам, а покупателю Михаилу вернут деньги.

В выписке ЕГРН не прописывают, находится ли собственник в браке. При покупке недвижимости нужно посмотреть семейное положение продавца в паспорте. Но такой способ не дает достоверной информации, потому что отметку о браке не обязательно ставить в удостоверении личности. Поэтому куплю-продажу безопасней проводить через нотариуса. Он не оформит сделку без нотариально удостоверенного согласия супруга.
И другой риск: супруги развелись, но собственность так и осталась совместной, доли из нее не выделили. Но в этом случае покупатель все равно останется с купленной недвижимостью, но потеряет время на разбирательствах. А бывшим супругам придется самим решать, как поделить вырученную сумму.Если хотите купить квартиру в совместной собственности, например, у супругов, то один из них будет числится продавцом, а другой должен дать нотариально заверенное согласие на продажу.

Квартира в совместной собственности может перейти покупателю только целиком. Если же продавец хочет продать только свою часть, то собственность необходимо сначала перевести в долевую, и только потом продать.

Возможные риски

Основным риском покупки квартиры в совместной собственности являются претензии со стороны сособственника, если сделка проведена без его согласия. Например, Степан продал Михаилу квартиру, однако впоследствии об этом узнала супруга Юлия. Жилье было куплено в браке и является совместным имуществом. Супруга Юлия в течение года с момента продажи может заявить иск о признании сделки недействительной. Квартиру вернут супругам, а покупателю Михаилу вернут деньги.

В выписке ЕГРН не прописывают, находится ли собственник в браке. При покупке недвижимости нужно посмотреть семейное положение продавца в паспорте. Но такой способ не дает достоверной информации, потому что отметку о браке не обязательно ставить в удостоверении личности. Поэтому куплю-продажу безопасней проводить через нотариуса. Он не оформит сделку без нотариально удостоверенного согласия супруга.

И другой риск: супруги развелись, но собственность так и осталась совместной, доли из нее не выделили. Но в этом случае покупатель все равно останется с купленной недвижимостью, но потеряет время на разбирательствах. А бывшим супругам придется самим решать, как поделить вырученную сумму.

В чем разница между формами собственности:

Если вам нужно сопровождение при покупке квартиры, то можно обратиться к специалистам «Самолет Плюс». Опытные риелторы подберут объект и проконсультируют по документам.

Найти ближайший офис

• В ГК РФ устанавливается два варианта общей собственности на имущество: долевая и совместная собственность. Режим совместной собственности установлен для имущества супругов, нажитого в период брака, и членов крестьянских (фермерских) хозяйств. Вся остальная общая собственность является долевой.

• Доли в имуществе могут определяться законом или соглашением сторон. Они могут быть реальными или идеальными. Но в любом случае доля в квартире не может быть меньше 6 кв. м, потому что это запрещено ЖК РФ.

• Для продажи доли в квартире нужно сначала предложить ее купить сособственникам, направив извещение об этом. Если этого не сделать, сособственник может подать в суд на признание сделки недействительной.

• Чтобы продать квартиру в общей совместной собственности, нужно предоставить нотариально удостоверенное согласие собственника на сделку. Иначе ее могут признать недействительной.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов