Сколько прослужит панельный дом и от чего зависит срок его службы

Когда человек планирует покупку квартиры, ему нужно понимать в том числе и то, какой срок службы у дома, в котором она находится. Срок службы дома — это период времени, в течение которого он может эксплуатироваться без потери своих изначальных характеристик. Ведь все здания и строения не вечны, и хотя срок службы панельных домов длителен, нужно учитывать год постройки и процент износа, в том числе при определении стоимости жилья.

Существуют нормативные сроки службы многоквартирных домов из разных материалов, а есть фактические — и они могут заметно отличаться. Разберемся, от чего это зависят нормативные и фактические срок службы панельных многоквартирных домов.

Нормативные сроки эксплуатации многоквартирных жилых домов составляют:

• Пятиэтажек, в том числе панельных, возведенных до 1965 года — 50 лет.

• Многоквартирных домов, в том числе панельных, построенных с 1965 по 1980 годы — 80-100 лет.

• Многоквартирных домов, в том числе панельных, введенных в эксплуатацию позже 1980 года — до 150 лет.

Приложение N 9 «Срок экономической жизни зданий, сооружений, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке, для целей определения кадастровой стоимости» к методическим указаниям о государственной кадастровой оценке подтверждает, что срок службы современных зданий достигает почти 150 лет:

Минимальный срок службы, как видим, у панельных «хрущевок», построенных до 1965 года — 50 лет. Дома, построенные позже, должны служить намного дольше. С помощью регулярного технического обслуживания и капремонта срок службы может дополнительно повышаться, а при частых авариях и несвоевременном техобслуживании здания — снижаться.

Панельные дома массово строились в нашей стране начиная с 1950-х годов. Сроки их эксплуатации зависят от года постройки и материала; чем новее материалы и технологии, тем более долговечным должно быть здание. Если говорить о панельных домах, то это сроки от 50 до 150 лет.

Год постройки дома, от которого и начинается отсчет срока эксплуатации, всегда указан в Едином жилищном документе (ЕЖД), который можно получить через МФЦ. Существуют также бесплатные онлайн-сервисы, например, «Домреестр», где по кадастровому номеру или по адресу можно найти годы постройки большинства многоквартирных жилых домов России. А зайдя в карточку дома, увидеть, к какому типу (кирпичный, блочный, панельный, монолитный) он относится и понять, какой у конкретного здания срок эксплуатации.

Панельные дома 70-х годов постройки — это так называемые «брежневки», улучшенный вариант «хрущевок». В «брежневских» панельных домах появились лифт, а иногда и мусоропровод, кухни стали больше, санузел часто планировался раздельным. Этажность таких домов — до 16 этажей, то есть их уже можно назвать «свечками».

По нормативам дома из панелей и блоков, высотой 5-16 этажей, построенные в 70-е годы, должны служить 80-100 лет. Этот срок может быть существенно увеличен за счет качественного обслуживания зданий и их бережной — без незаконных перепланировок — эксплуатации.

В панельных домах 80-х годов постройки продолжает меняться подход к проектированию. Выше становятся потолки, шире — прихожие, не менее 9 квадратных метров — кухня. Практически во всех панельных домах постройки этих лет есть балконы или лоджии. Комнаты почти всегда раздельные, что тоже повышает качество жизни.

Благодаря развитию технологий и ужесточению требований к строительным материалам, срок эксплуатации панельных домов 80-х годов и моложе составляет до 150 лет.

Срок эксплуатации панельных домов зависит не от этажности, а от года постройки. Обращаясь вновь к нормативным срокам эксплуатации выясняем, что 5-9-этажные панельные дома построенные в период с 1965 до 1980 года могут служить до 100 лет, возведенные после 1980 года — до 150 лет.

Панельные дома — это своеобразные большие конструкторы, которые собирают из панелей и скрепляют между собой цементным раствором или строительной пастой. От того, насколько качественные материалы используются, и насколько качественно «собраны» такие дома зависит длительность фактического срока их эксплуатации.

Чтобы продлить срок службы панельного дома после завершения строительства необходимы:

1. Регулярное техническое обслуживание. Это работы по профилактике и устранению дефектов, которые могли бы привести к авариям, протечкам, и ухудшить состояние дома.

2. Ремонтные работы. Для панельных домов важна периодическая герметизация межпанельных швов; необходимо поддерживать в рабочем состоянии кровлю.

3. Своевременно проведенный капремонт. Капремонт включает замену окон, водопроводных и канализационных труб, проводки, ремонт кровли и конструктивных элементов.

Панельные? — Не обязательно! Вас ждут тысячи предложений квартир на вторичном рынке — в нашей базе непременно найдется то, что вам подходит. Удобные фильтры, актуальные предложения — заходите и выбирайте.

Фактический срок службы панельных домов может меняться как в бо́льшую, так и в меньшую сторону. На это влияет несколько разных факторов, изменить которые часто не в силах ни жильцы, ни управляющая компания, ни даже муниципалитет. Рассмотрим основные:

1. Выбор строительных материалов. Качество самих панелей может быть разным в зависимости от сырья, технологий производства, специфики работы производителя. Так, толстостенные панели прослужат дольше, и обеспечат более высокое качество жизни за счет лучшей теплоизоляции.

2. Климатические условия. В регионах со сложным климатом — холодными зимами, сильными ветрами, большим количеством осадков, повышенной влажностью, резкими перепадами температур — панельные многоквартирные дома могут быстрее приходить в негодность.

3. Расположение. Как правило, в крупных городах город, например, в областных центрах и городах федерального значения, качеству строительства домов уделялось большее внимание. Благодаря этому и срок фактической службы домов в больших городах нередко оказывается дольше, чем в небольших поселках.

4. Специфика почв. Если многоквартирный панельный дом построен на зыбких почвах, на почвах с близким залеганием грунтовых вод, то его срок эксплуатации по факту может оказаться существенно ниже нормативного.

5. Наличие или отсутствие газа. Газовые плиты, и особенно газовые колонки, которые часто встречаются в панельных домах 50-70-х годов постройки, можно считать фактором риска с точки зрения сохранности дома. Взрывы бытового газа могут обрушить один или несколько стояков дома, разрушить квартиры — к счастью, это случается нечасто. Но все-таки встречается. Дома с электроплитами в плане продления срока службы панельного дома предпочтительнее.

6. Незаконные перепланировки. Они могут нарушать целостность несущих конструкций и снижать их эксплуатационные свойства. Так, дом может пойти трещинами — это самое частое последствие незаконных перепланировок, особенно когда речь идет о панельных домах. Чем больше этажей в доме, и чем на более низком этаже расположена квартира с нарушающей законы перепланировкой — тем больше она оказывает негативного воздействия на общее состояние дома.

7. Крупные аварии на коммуникациях. При затоплении подвалов, прорывах труб, возгорании проводки существенно ухудшается общее состояние дома и снижается срок его фактической эксплуатации. Отсутствие же крупных аварий позитивно сказывается на сохранности здания.

Степень износа — это ухудшение технического состояния дома, связанное со временем его эксплуатации. Официальной оценкой износа многоквартирных домов занимается Бюро технической инвентаризации — БТИ. Процент износа дома считается и автоматически обновляется в начале каждого года, с учетом года постройки дома и материалов, из которого он построен. Ежегодный процент прироста износа составляет от 0,2 до 1 % — это считается нормой.

Для оценки степени износа конкретного панельного многоквартирного дома может создаваться муниципальная комиссия — она должна подписать акт о выявленном состоянии дома, и принять решение о том, когда и в какой степени зданию требуется ремонт.

Также жильцы дома могут самостоятельно обратиться за оценкой степени износа к коммерческим компаниям, которые предлагают такую услугу — но делать это им придется за свой счет.

• Хорошим считается состояние дома, при котором степень износа не превышает 20 %. В этом случае все конструктивные элементы дома сохранились без повреждений и деформаций.

• Удовлетворительным признается состояние домов со степенью износа от 21 до 40 %. Их конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуется ремонт.

• Неудовлетворительное состояние дома подразумевает степень износа свыше 60 % — эксплуатация таких домов возможна и безопасна только после серьезного капитального ремонта.

• Дома со степенью износа от 75 % — аварийные, в них есть угроза обрушения, и для жизни они непригодны.

В настоящее время подошел к концу срок службы домов, построенные в 50-60-е годы прошлого столетия. Срок службы домов 70-х годов постройки и выше будет подходить к концу примерно в 2050-2060 году. Поскольку фактический срок службы панельного дома может отличаться от нормативного, важно понимать степень износа дома — особенно если вы собираетесь покупать в нем квартиру.

Степень физического износа, определенную для конкретного дома, можно посмотреть в его техническом паспорте, выданным Бюро технической инвентаризации, или же заказав оценку в коммерческой оценочной компании.

Если износ большой, независимо от года постройки здания от покупки квартиры в нем лучше отказаться. Также при принятии решения следует учитывать моральный износ здания — постепенное снижение показателей уровня комфорта проживания по сравнению с современными домами. Если говорить о панельных многоквартирных домах «старого» типа, то это не самые удачные планировки, отсутствие вспомогательных помещений и гардеробных, только один санузел.

Если же вы жилец панельного дома, процент износа которого велик и срок фактической эксплуатации подходит к концу, обращайтесь в муниципалитет для оценки степени износа и принятии решения о капитальном ремонте здания или его расселении и сносе.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться, продать, купить или арендовать недвижимость по всей России.

Долговечность жилых панельных многоэтажек зависит от года их постройки, материалов, технического обслуживания и условий эксплуатации. Официальные нормативы указывают на сроки от 50 до 150 лет, в зависимости от периода возведения дома.

Несмотря на указанные сроки службы, важно помнить, что реальный срок эксплуатации может варьироваться в зависимости от условий содержания и эксплуатации здания. Регулярное техническое обслуживание, выполнение необходимых ремонтных работ и отсутствие нарушающих закон перепланировок в квартирах помогут продлить срок службы панельного дома.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.