Что такое самовольная постройка и как ее узаконить

Строить дом, гараж и даже сарай просто так нельзя: нужно обязательно учесть требования закона. Если что-то нарушить, а соседи или местные власти подадут в суд, постройку обяжут снести и выпишут штраф. Но в некоторых случаях самострой можно узаконить и жить спокойно. Объясняем, как легализовать незаконную постройку.

Это строение, которое не соответствует требованиям закона. Согласно статье 222 ГК РФ, суд признает постройку самовольной в следующих случаях:

• Она находится на чужой земле: вы построили дом на участке, который вам не принадлежит или не провели межевание и случайно захватили при строительстве часть соседской собственности.

• Тип строения не соответствует виду разрешенного использования земли (ВРИ). Например, построили жилой дом на участке для огородничества, где по закону разрешены только хозпостройки.

• Владелец не получил разрешения на строительство. Нельзя просто построить дом: сначала нужно заказать проект, согласовать его в органах контроля и получить разрешение от местной администрации.

• Постройку возвели с нарушениями градостроительных норм, СНиП, СанПиН и других нормативов: к примеру, расположили слишком близко к соседнему, рядом с магистральным газопроводом или линией электропередачи. Серьезные нарушения при строительстве могут угрожать здоровью и жизни людей.

Строение точно признают самоволкой, если его построили на чужом земельном участке и без разрешения на строительство. Но из остальных правил есть исключения. Самостроем не признают, если:

• требования к получению разрешений или нормы и правила появились, когда строительство дома уже окончилось;

• раньше эти требования или нормы существовали, а теперь утратили силу;

• на момент строительства собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении использования принадлежащего ему земельного участка.

Чтобы не пришлось сносить дом или мучиться с легализацией самостроя, лучше сразу покупать земельный участок с подходящим назначением. Приобрести землю поможет «Самолет Плюс». В нашем каталоге более 600 участков в Москве и Московской области под ИЖС, СНТ, ДНП и промназначения. Подберем объект недвижимости под ваши критерии и поможем безопасно провести сделку.

Выбрать участок.

По закону самовольной постройкой нельзя пользоваться и распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, подарить или оставить в наследство. Владелец обязан привести ее в соответствие с нормами или снести.

Решение принимает суд. Иск могут подать соседи, администрация или прокуратура, если в ходе проверки выявят нарушения. Сначала суд установит, можно ли считать постройку самовольной. Если нарушения можно устранить, на это выделят срок от 6 месяцев до 3 лет.

Но постройку точно обяжут снести, если она:

• построена на чужой земле;

• создает угрозу для жизни и здоровья граждан, и причины опасности неустранимы;

• построена на земле с неподходящим видом разрешенного использования земли и его нельзя изменить.

На исполнение решения дадут от 3 месяцев до года. Срок зависит от вида объекта: демонтировать гараж быстрее, чем трехэтажный дом.

В редких случаях местные власти могут принять решение о сносе без обращения в суд. Например, если вы построили гараж или хозпостройку на муниципальной земле. Или баню прямо под газовой трубой — это опасно, потому что может спровоцировать пожар. Но они не могут заставить владельца снести строение, если:

• оно расположено на частных землях и при этом не угрожает жизни и здоровью людей;

• владелец зарегистрировал право собственности на постройку в ЕГРН или получил его в суде;

• постройка — садовый, частный жилой или многоквартирный дом, даже если он угрожает жизни и здоровью окружающих.

В этих случаях случае чиновники из администрации обязаны подать в суд, который рассмотрит иск в обычном порядке. 

Если суд или местные власти решат, что узаконить постройку нельзя, одним сносом дело не ограничится. Придется еще заплатить штраф за нарушение правил строительства. Какой именно, определяет КоАП. Обычные граждане платят от 2 до 5 тысяч, ИП и должностные лица — от 20 до 50 тысяч, юрлица — от 500 тысяч до миллиона рублей.

Шаг 1.

Сначала убедитесь, что это возможно. Суд легализует самострой, если:

1. Участок принадлежит вам на каком-либо праве: собственности, постоянного бессрочного пользования, аренды, пожизненного наследуемого владения.

2. Строение безопасно для жизни и здоровья людей, не ущемляет их права и интересы. Безопасность постройки определит экспертиза. Но если ваш дом частично занимает участок соседей, узаконить его в таком виде не получится.

3. На участке можно строить объекты этого типа. Например, жилые дома можно располагать на землях с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство» или «Личное подсобное хозяйство».

4. На момент обращения в суд постройка соответствует действующим требованиям градостроительного законодательства. Если есть нарушения, их нужно устранить.

Шаг 2.

Составьте иск о признании права собственности на самовольную постройку. В заявлении нужно указать:

• вид права на участок — собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование;

• вид строения;

• сведения о том, кто возвел постройку.

Напишите, что строение соответствует градостроительным требованиям, не угрожает безопасности людей и не нарушает их законные права. Для обращения в суд необходимо принять меры к получению разрешения на строительство и в случае получения отказа отразить это в исковом заявлении.

Шаг 3.

Соберите пакет документов. Что именно понадобится, зависит от конкретного случая. Вот примерный список:

• документ о праве на земельный участок;

• документ о наличии самостроя — например, акт обследования или техпаспорт;

• заключение экспертизы или другие документы, подтверждающие, что постройка возведена без нарушений, не угрожает безопасности людей и не ущемляет их права;

• заявление о выдаче разрешения на строительство;

• отказ в выдаче разрешения;

• квитанция об уплате госпошлины.

Шаг 4.

Подайте исковое заявление вместе с пакетом документов в суд. Если стоимость постройки меньше 50 тысяч, дело рассмотрит мировой судья. В остальных случаях нужно обратиться в районный суд по месту нахождения постройки.

Суд рассмотрит заявление и вынесет решение: либо признает право собственности на самовольную постройку, либо откажет с обоснованием причин.

Шаг 5.

Зарегистрируйте право собственности на постройку. Это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Понадобятся заявление о регистрации (заполняется на месте), ваш паспорт и решение суда о признании права собственности. Когда все будет готово, получите выписку из ЕГРН.

• Если ваш дом или другая постройка стоит на чужой земле или на участке с неподходящим ВРИ, возведена без разрешения либо с нарушением правил, соседи местная администрация или прокуратура могут подать на вас в суд, чтобы строение признали самостроем.

• Суд обяжет вас привести постройку в соответствие с требованиями, а если это невозможно — снести.

• Чтобы легализовать самовольную постройку, нужно устранить все нарушения и подать исковое заявление в суд. При благоприятном исходе дела вы получите право собственности на самострой и сможете им законно распоряжаться.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова, пишет юридические тексты с экспертами