Чем опасна квартира с обременениями и можно ли ее покупать

Обременение — это права третьих лиц, которые ограничивают права собственника квартиры и могут налагать на него дополнительные обязанности. Статья 209 Гражданского Кодекса РФ предусматривает право собственника не только владеть, но и распоряжаться имуществом, однако обременение ограничивает такую возможность. Жить и сдавать в наем квартиру с обременением можно. Продать, подарить, обменять — сложно, а в некоторых случаях невозможно.

Обременение — это условие, стесняющее собственника в возможности распоряжения квартирой. Для покупателя это означает, что сделка по квартире с обременением либо не будет зарегистрирована в Росреестре, либо — что еще опаснее — будет зарегистрирована, но повлечет для нового владельца жилья серьезные проблемы из-за возможного оспаривания сделки, зарегистрированной с нарушениями.

При наличии обременения собственник не вправе отчуждать имущество без согласия лица, в пользу которого наложено обременение. Покупать такие квартиры можно только при условии, что человек, в пользу которого наложено обременение, не возражает против сделки. Либо в случае, если обременение будет снято до момента перехода права к покупателю.

Есть несколько видов ограничений на право распоряжаться объектами недвижимости, все они возникают в силу разных обстоятельств и влекут разные последствия.

Ипотечное ограничение

Это самый распространенный и наименее проблемный вид обременений. Встречается как на вторичном, так и на первичном рынке (все остальные обременения встречаются только на вторичном рынке — примечание редакции). В этом случае ограничение связано с покупкой или строительством жилья с привлечением ипотечного кредита банка. На квартиру оформляется залоговое обязательство, и до полного погашения ипотеки она числится залоговым имуществом банка, хотя и остается в собственности владельца. Для продажи квартиры требуется согласие банка-кредитора.

Рентное ограничение

Получатель ренты, обычно это пожилой человек, уступает право собственности на свое жилье в обмен на право пожизненного проживания и финансовое содержание от нового владельца. Выселить человека из квартиры нельзя, а договор ренты прекращается в момент смерти рентополучателя. Теоретически продать квартиру, если она находится в ренте, — возможно, если оформить это трехсторонним соглашением о том, что обязательства по содержанию рентополучателя переходят на нового собственника, а рентополучатель не возражает.

Коммерческий наем

При сдаче квартиры в наем собственник передает нанимателю право пользования квартирой. До истечения срока заключенного договора выселить нанимателей собственник не имеет права. Продать квартиру собственник может, но наниматель сохраняет право проживания в ней до момента окончания договора. В Европе распространена, а в России только получает распространение практика, когда инвестиционные квартиры, купленные именно под сдачу в наем, продают, сохраняя договоры с нанимателями. В результате для последних ничего не меняется, только деньги за квартиру они платят уже новому собственнику жилья. А новый собственник, купивший жилье для сдачи, может не искать нанимателей и сразу получать доход.

• Важно: краткосрочный наем на период до 11 месяцев таких ограничений не накладывает, и наймодателя можно попросить освободить жилье до истечения срока договора (Постановление Конституционного суда РФ от 2 июня 2022 года № 23-П). Достаточно предупредить его о необходимости выехать за 1 месяц.

Сервитут

Это ограничение не права продажи, а права использования объекта недвижимости. Термином «сервитут» обозначается ограничение права пользования жилья со стороны лиц, не являющихся собственниками этого жилья. Например, для проходной комнаты в коммунальной квартире сервитут — обязанность собственника комнаты не препятствовать собственникам других помещений проходить через комнату, чтобы попасть на свою жилплощадь, на кухню, в санузел или в коридор.

Право бессрочного пользования жилым помещением

Еще один вид ограничения связан с правами людей, которые, находясь прописанными в квартире, отказались от приватизации. Таким образом они получили право пожизненного (бессрочного) пользования жилплощадью, и выселить их невозможно — судебных прецедентов нет.

Арест квартиры

Арест накладывается в разных жизненных ситуациях. Это может быть судебный спор в отношении имущества (арест накладывается на время судебного разбирательства), долги собственника по ЖКХ, арест самого владельца жилья, если состав вменяемого ему преступления предполагает конфискацию имущества, либо в рамках уголовного процесса подается гражданский иск.

Обременения, связанные со статусом дома

Обременение может быть наложено на квартиры в аварийных домах и домах, признанных архитектурными или историческими памятниками. Квартиру в аварийном доме нельзя продать, так как государство берет на себя обязательства по обеспечению текущих собственников новым жильем по действующим нормам. В случае продажи такой квартиры, например, многодетной семье, государственные обязательства возрастут.

Продажа жилья в домах-объектах культурного наследия должна быть согласована с органами по охране памятников.

Завещательный отказ

Экзотический вид обременения. Предполагает ситуацию, когда человек получает право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Такая возможность предусмотрена Статьей 1137 Гражданского Кодекса РФ.

Читайте также: Рефинансирование ипотеки — что это такое?

Часть обременений отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это ипотечное обременение, ограничение, связанное с рентой, и обременение, наложенное в судебном порядке. В ЕГРН отображается и обременение при коммерческом найме в случае, если официальный договор заключен на срок более года. Также можно запросить у собственника квартиры договор и посмотреть, когда заканчивается его срок.

Читайте также: Что включить в договор аренды квартиры?

Есть ли действие сервитута в случае с квартирами, можно понять самостоятельно: если комната проходная, то сервитут действует.

Есть ли в квартире жильцы, имеющие право пожизненного проживания, покажет архивная выписка из домовой книги. В ней отражаются сведения обо всех зарегистрированных жильцах за всю историю квартиры. При покупке жилья идеально, чтобы все проживающие были выписаны. Для дополнительной проверки рекомендуем запрашивать справку из Управляющей компании o проживающих. Эта справка даст ответ на вопрос о том, есть ли в квартире временно выписанные жильцы, отбывающие наказание по решению суда, или военнослужащие.

Информацию об аресте жилья можно найти на официальном сайте судебных приставов по фамилии, имени, отчеству и дате рождения владельца.

О том, относится ли объект к памятникам культуры или к аварийному жилью, можно узнать в районной или городской администрации — ни в выписке из ЕГРН, ни в выписке из домовой книги эта информация не отражается.

Обременение, связанное с завещательным отказом, может быть зарегистрировано в ЕГРН, но только по желанию собственников, то есть фактически — никогда. Чтобы не столкнуться с завещательным отказом при покупке квартиры, доставшейся владельцу по завещанию, советуем запрашивать у собственника копию завещания.

Риски зависят от типа обременения, наложенного на квартиру. Вот основные:

• При покупке жилья с обременением по договору ренты рентополучатель в будущем может расторгнуть договор, вернув себе право собственности на квартиру.

• Возможно, что права на жилье заявят временно выписанные жильцы, если такие есть в квартире.

• При покупке проходной комнаты в коммунальной квартире покупатель приобретает и «трафик» через свою жилплощадь других жильцов.

Также обременение, наложенное на квартиру, может быть источником дополнительных расходов для нового владельца. Например, это может быть оплата долгов предыдущего владельца за капитальный ремонт (в отличие от долгов за услуги ЖКХ, обязанность выплачивать долги по капремонту переходит на нового владельца) или выплата неустойки нанимателю за досрочное освобождение квартиры.

До полной выплаты ипотечного кредита квартира, купленная с его привлечением, находится в залоге у банка. Без согласия кредитора совершить сделку купли-продажи нельзя. Тем не менее есть две законные возможности приобрести такую квартиру.

• Возможность первая. Покупатель переоформляет ипотеку на свое имя и продолжает выплачивать ее вместо прежнего владельца. Прежнему владельцу в момент подписания договора купли-продажи он выплачивает сумму, равную первому взносу за квартиру и выплаченным кредитным средствам, но без учета процентов по кредиту. Если у прежнего владельца были просрочки по кредитам, сумма задолженности и штрафов переходит к новому собственнику. Квартира остается в залоге у банка — обременение сохраняется.

• Возможность вторая. Собственник-продавец досрочно гасит ипотечный кредит деньгами покупателя. Покупатель передает ему деньги на погашение кредита по соглашению о задатке или по предварительному договору купли-продажи. Продавец погашает кредит, получает в банке закладную на квартиру и обращается в Росреестр для снятия обременения с жилья. После снятия ограничений покупатель окончательно расплачивается с продавцом, оформляется сделка купли-продажи, и покупатель становится полноправным владельцем квартиры без обременений.

Заполните анкету на получение ипотеки — сделайте первый шаг к решению квартирного вопроса

Термин «двойное обременение» имеет только техническое значение, так как на одну квартиру в Росреестре может быть зарегистрировано только одно обременение. Когда говорят о двойном наложении ограничения, имеют в виду ситуацию, когда квартиру, которая находится в залоге у банка, хочет купить человек, используя ипотечный кредит. В этом случае получится, что квартира находится в залоге дважды — что невозможно. Теоретически сделка купли-продажи в этом случае может состояться, если квартира находится в залоге в том же банке, где покупатель берет ипотеку.

Тем не менее сначала с квартиры необходимо будет снять первое ограничение (принести в Росреестр закладную, полученную от банка продавцом после погашения долга по ипотеке), и только после этого можно будет зарегистрировать второе.

Обременения с квартиры необходимо снимать для того, чтобы собственник мог распоряжаться ею. Для снятия ограничений потребуется устранить причины, которые привели к их наложению.

Так, ипотечное ограничение снимается при погашении кредита, судебное — после завершения судебных разбирательств/раздела имущества или после признания подсудимого невиновным.

Ограничение, связанное с коммерческим наймом, прекращает действовать вместе с истечением срока договора найма, договор ренты может быть либо расторгнут, либо перестанет действовать после смерти получателя ренты.

Ограничения, вызванные накопившимися долгами, снимают после их погашения.

Очень сложно снять обременение, связанное с правом бессрочного пользования. В этом случае необходимо согласие человека, который, как правило, требует купить и предоставить ему альтернативное жилье.

Ограничения, связанные с признанием дома аварийным либо памятником архитектуры, снять невозможно.

Обременение недвижимости — это ограничение прав собственника, которое возникает из-за наличия прав других лиц на это имущество.

Обременение приводит к ограничению возможности собственника распоряжаться недвижимостью, например, продавать, дарить ее третьим лицам.

Наиболее распространенный вид ограничений — ипотечное обременение, которое возникает при покупке или строительстве жилья с использованием банковского кредита. В случае ипотечного обременения собственник недвижимости не может распоряжаться ею до полного погашения кредита. Это, пожалуй, единственный вид обременения, с которым можно без дополнительных рисков покупать квартиру, особенно если речь идет о первичном рынке.

В целом обременение недвижимости может быть причиной ограничений на продажу или использование жилья, в некоторых случаях продажа может быть невозможна без согласия третьих лиц, таких как рентополучатель.

Любые обременения влияют на права собственника и его возможность распоряжаться имуществом.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться, продать, купить или арендовать недвижимость по всей России.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.