Риски покупки квартир в домах «под реновацию»

Программа реновации — социальный проект, направленный на улучшение жилищных условий граждан. Она предполагает снос аварийного и ветхого жилья, с последующим переселением владельцев квартир в современные, благоустроенные новостройки. Дома под проект выбираются в два этапа:

• На законодательном уровне. Правительство разрабатывает и утверждает план реновации. В него включают жилье находящееся в плохом состоянии, за исключением особых категорий: дома входящие в программу капитального ремонта, объекты культурного наследия и т.д.;

• На уровне жильцов дома. После того как дом попадает в план реновации, назначается голосование. Снос дома будет произведен только в том случае, если за это проголосовали не менее 2/3 жильцов.

Расселение из выбранных домов происходит согласно графику. Так как проект социальный — максимально близко к прошлому месту жительства. Например, в Москве расселение происходит в рамках одного района. Исключение — Новая Москва, там расселяют в пределах одного округа.

На месте снесенных по реновации домов правительство планирует строить многоэтажки и социальные объекты. Именно по этой причине единичный снос домов почти не происходит. Снос производят в рамках одного района, чтобы иметь возможность построить рядом с жилыми домами школы, детские сады и больницы.

Подробная карта сноса и застройки в г. Москва есть на официальном сайте программы.

Основной принцип распределения квартир при реновации — равнозначность. Владелец квартиры должен получить жилье с тем же количеством комнат, которое было в старом доме. Это общее правило. Однако гибкие условия программы позволяют:

• Воспользоваться внеочередным правом на квартиру. В таком случае площадь жилья определяется по формуле — 18 квадратных метров на одного человека. Разницу в квадратах можно получить в виде денежной компенсации.

• Докупить квадратные метры. В рамках улучшения жилищных условий площадь получаемой квартиры можно увеличить. На приобретение квадратов сверх меры действует скидка в 10%. Единственное условие — общая площадь не должна превышать 100 квадратных метров.

• Обменять квартиру. Например, можно поменять большую двухкомнатную квартиру в старом жилье, на две однокомнатных в новостройке. За разницу в цене придется доплатить.

Кроме того, у владельца квартиры в аварийном доме есть возможность отказаться от квартиры и получить компенсацию. Она рассчитывается по среднерыночной стоимости новой квартиры.

Если судить по статистике и цифрам из официальных источников – выгодно. Выгода в следующем:

• Квартиры в новых домах больше, в среднем на 20%. Это — следствие увеличения до комфортных условий нежилых частей квартиры: кухни, санузла, балкона. Особенно в этом смысле выигрывают владельцы трёхкомнатных квартир. Разница площадей может достигать 17 метров;

• Квартиры в новостройках дороже в среднем на 18%. Стоимость квартиры в новостройке зависит от многих факторов и может сильно отличаться. Разрыв составляет от 2 до 40%.

К сожалению с программой реновации не все так гладко. Не стоит путать покупку квартиры и ее получение. Конечно, программа предусматривает, что от предложенного варианта можно отказаться, и выбрать другой, но это все равно не страхует от:

• неудобного расположения. Особенно это касается районов, где распределение происходит в пределах округа. Квартира может быть расположена в районе без инфраструктуры;

• проблем с оформлением. Дома под реновацию — старые. Даже проверить, какое количество людей связано с одной квартирой, сложно. Не говоря о том, чтобы убедиться в отсутствии совладельцев, прописанных и т.д.

Особенностей при приобретении квартиры под реновацию почти нет. Она продолжает оставаться имуществом, свобода использования которым гарантирована государством.

Нюансы возникают при привлечении государственных организаций и программ.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Покупка такой квартиры — лотерея. Большинство инвесторов оценивают такое приобретение положительно. Но при покупке желательно воспользоваться услугами профессионала, который оценит чистоту документации.

Кроме того, приобретение квартиры под реновацию — не всегда выгодно. Причин тому несколько:

1. Квартиры под реновацию стоят дороже. Особенно это касается объектов первой волны расселения. Стоимость может быть выше среднерыночной на 30%.

2. В новых квартирах не всегда качественный ремонт. Несмотря на все заверения в качестве новых квартир, в них часто приходится переделывать окна и шумоизоляцию.

3. Новая квартира может оказаться в невыгодном районе.

4. Сроки переселения могут сильно затянуться. Вплоть до полной заморозки проекта. Если нет запасного варианта, придётся жить в ветхом, либо аварийном доме.

Прежде всего стоит отметить, что купить долю в квартире под реновацию можно только, если в квартире уже выделена долевая собственность — например, её получили в наследство или приватизировали. А образовать долю из целой квартиры, в том числе находящейся в доме под реновацию, больше нельзя.

Также, такое приобретение, как покупка доли в квартире под реновацию, может как увеличить вложение, так и стать источником проблем. Главная причина — рандом при распределении жилья. Место может оказаться невыгодным, из-за чего продажа доли может оказаться проблемой и затянуться на долгие годы.

Плюсы и минусы такого приобретения аналогичны с приобретением целой квартиры.

Законодательно прописка в квартире, расположенной в доме под реновацию не запрещена. Однако это чревато сложностями:

• в такой квартире могут быть отключены ЖКХ;

• некоторые организации могут намеренно увеличивать сроки получения такой услуги.

Важно отметить, что прописка в квартире под реновацию не дает никаких преимуществ — новое жилье выдают только собственникам, а зарегистрированные смогут только перепрописаться туда, но права собственности они не получат. А если жилье не приватизировано, выдавать будут ту же площадь, следовательно количество прописанных в квартире не имеет значения.

Купить квартиру под реновацию в ипотеку на законодательном уровне можно, такая процедура не запрещена. Но найти банк, который согласится на такую сделку будет сложно. Все потому, что купленная квартира, выступая в качестве залога, имеет большой износ.

При неуплате кредита банку будет тяжело ее реализовывать.

Купить квартиру под реновацию можно и под материнский капитал, главное, чтобы она не относилась к категории ветхого и аварийного жилья.

Найти такой вариант будет сложно, так как большинство домов, включенных в программу, построены более 50 лет назад. Их расчётный срок эксплуатации давно закончился. Они, чаще всего, находятся в плачевном состоянии.

Программа реновации распространяется в том числе и на коммунальные квартиры. Это значит, что в перспективе комнату в коммуналке можно обменять на приличную однокомнатную квартиру в новостройке. Покупка таких комнат законодательно не запрещена.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.