Рассрочка или ипотека - что выгоднее?

Только за два первых месяца текущего года банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму в 704 млрд рублей. Это на 12,4 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года, свидетельствует статистика Банка России. Отчасти это объясняется ужесточением требований банков к заемщикам, а отчасти — популяризацией других финансовых инструментов для приобретения жилья, в первую очередь рассрочки. Разбираемся, в чем отличия между ипотекой и рассрочкой, что и в каких случаях выгоднее.

Когда человек не располагает полной суммой на покупку жилья — на помощь ему приходят не только банки, но и застройщики. В настоящее время купить квартиру на первичном рынке возможно, воспользовавшись рассрочкой от компании-девелопера. Это — приобретение жилья с поэтапной выплатой его стоимости в течение 1-4 лет.

Сначала покупатель вносит первый платеж, а затем в течение установленного договором срока частями выплачивает оставшуюся сумму. Процентное соотношение первого платежа и оставшейся суммы может быть любым — так действует свобода договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ. Фактически застройщики предлагают внести первый взнос в сумме от 10 % до 50 %. Как правило, чем ниже степень готовности дома — тем ниже и первый взнос.

Длительность рассрочки чаще всего — до момента сдачи объекта недвижимости, но встречаются варианты и с возможностью погасить долг в течение 3-8 месяцев после того, как жилой дом уже введен в эксплуатацию.

Сегодня представлены два вида рассрочки от девелопера — беспроцентная и процентная.

• Беспроцентная рассрочка. После выплаты первого взноса на остаток суммы не начисляется процент — она просто разделяется на несколько платежей. Или же устанавливается обязанность покупателя выплатить весь остаток полностью единым платежом в конце действия срока договора. Первый взнос может быть высоким, 30-50 %.
• Процентная рассрочка. На остаток суммы после первого взноса начисляются проценты, чаще всего это 1-2 % ежемесячно. Процентная рассрочка может предусматривать небольшой первый платеж и более длительной срок договора.

Документы. Для получения рассрочки понадобится минимум документов, нет необходимости подтверждать официальный доход справкой о доходах и суммах налога физлица или справкой по форме банка.

Для получения ипотечного кредита покупателю понадобится собирать большой пакет документов, начиная от нотариально заверенной копии трудовой книжки до справок о подтверждении дохода.

Кредиторы. При рассрочке кредитором выступает компания-застройщик, а при получении ипотечного кредита — выдавший его банк.

Срок. При рассрочке договор заключается на период от 6 месяцев до 4 лет максимум (чаще 1-2 года), при получении ипотечного кредита срок может составлять до 30 лет.

Процентная ставка. Программа поэтапной оплаты жилья часто может быть полностью беспроцентной. Ипотечные кредиты выдаются сегодня в лучшем случае под 4-5 % годовых, исключая несколько специализированных программ (например, «Дальневосточная ипотека»).

Дополнительные расходы. При получении ипотеки покупателя фактически вынуждают  заключить договор страхования жилья, а также собственных жизни и здоровья — без этого процентная ставка по кредиту будет повышена. При покупке квартиры в рассрочку страховка не обязательна.

Длительность процедуры. Благодаря лояльности застройщиков и отсутствию необходимости длительных проверок документов вся сделка покупки жилья с использованием рассрочки может уложиться в 5-7 дней. При оформлении ипотечного кредита с момента первичного обращения в банк и до момента получения денег продавцом может пройти 2-4 недели, а иногда и больше.

Выбор жилья. С привлечением ипотеки можно купить квартиру и на вторичном, и на первичном рынке. Рассрочка от застройщика действует только при покупке новостройки у конкретной строительной компании.

Право собственности. При рассрочке жилье переходит в собственность после того, как дом достроен и сдан, а покупатель выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком. При покупке жилья в ипотеку в сданном доме или на вторичном рынке оно сразу становится собственностью человека, хотя и с обременением — залогом в пользу банка.

Потребительский кредит, рассрочка от девелопера или ипотека — все эти инструменты выгодны в разных жизненных ситуациях.

Когда выгодна рассрочка. Рассрочка — самый рациональный вариант с точки зрения переплаты. Если она беспроцентная, то переплаты нет совсем. Если застройщик дает рассрочку под проценты, то переплата составит в среднем около 10 % от стоимости жилья. При этом стоимость квартиры фиксируется на день покупки и не растет при приближении завершения стройки.

Иногда рассрочка становится единственным доступным финансовым инструментом — если человек работает как ИП или самозанятый. ИП и особенно самозанятым крайне проблематично получить в банке не только ипотечный, но даже потребительский кредит.

Также рассрочка выгодна при покупке инвестиционной недвижимости на этапе котлована под продажу через переуступку доли к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Когда выгодно взять ипотечный кредит. Ипотека выгодна при приобретении уже построенного жилья, или квартиры на вторичном рынке, когда у семьи есть необходимость прописаться и въехать в квартиру в короткий срок. Право собственности на квартиру возникает сразу после регистрации в Росреестре перехода права, с этого же момента возможна и прописка. Также ипотечное кредитование выгодно, когда покупателю важна не общая переплата (а она может доходить до 100 % и более), а сумма ежемесячного платежа — при длительном сроке кредитования она будет значительно ниже, чем транши при выплате рассрочки.

Когда выгодно потребительское кредитование. Жилье эконом-класса иногда есть смысл покупать с привлечением потребительского кредита. В этом случае квартира не будет находиться в залоге у банка, на ней не будет обременений, и банк не потребует подтверждения того, что у человека есть деньги на первый взнос — можно оплатить жилье полностью кредитными средствами. За счет небольшого, до 5-7 лет, срока кредитования общая переплата будет ниже, чем при ипотечном кредитовании — даже с учетом более высокого банковского процента по кредиту.

Процесс покупки заключается в выборе квартиры и подписании договора долевого участия или купли-продажи со строительной компанией, возводящей дом. В документе указывают:

• сумму начального взноса;
• полную стоимость квартиры;
• срок предоставления рассрочки;
• штрафные санкции за задержку выплат;
• график платежей.

Платежи могут быть разбиты на несколько равных или неравных частей; встречаются варианты, когда покупатель сразу оплачивает 10-20 % стоимости жилья, а всю оставшуюся часть — после сдачи дома. Полностью распоряжаться квартирой покупатель сможет только после выплаты всей суммы задолженности.

Ипотека, комбинированная с рассрочкой — относительно новый комплексный продукт, совместный для строительной компании и банка. Продукт сочетает плюсы ипотеки и рассрочки, и одновременно минимизирует недостатки каждой из этих схем.

Покупатель заключает с застройщиком договор о приобретении квартиры в беспроцентную рассрочку, платит первый взнос, а затем платежи по графику (если они предусмотрены до момента сдачи дома). Когда строительство подходит к концу, покупатель обращается в банк, с которым сотрудничает застройщик, чтобы взять ипотеку для погашения оставшейся части финансовых обязательств.

В этом случае ранее переведенные застройщику платежи за купленную квартиру банк считает первым взносом. На всю оставшуюся сумму покупатель получает ипотечный кредит, который и выплачивает банку ежемесячно в течение 10-20-30 лет в зависимости от программы.

Покупатель экономит на процентах, которые он выплатил бы банку за 1-3 года строительства. Затем, перейдя в режим ипотечного кредитования, он получает возможность выплачивать относительно небольшие ежемесячные платежи вместо крупных сумм, которые предполагала рассрочка.

Чтобы оформить приобретение жилья в рассрочку покупателю достаточно паспорта и денег на первый взнос — не менее 10 % стоимости жилья.

Когда жилой дом построен и сдан, а квартиры оформлены в собственность строительной компании, после выбора квартиры между покупателем и застройщиком заключается договор купли-продажи, и документы передаются  в Росреестр.

После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его права, однако на квартире лежит обременение — до момента погашения задолженности она остается в залоге у девелопера.

Дальше остается вносить платежи в соответствии с договорными обязательствами. После  погашения задолженности обременение снимается.

Если дом строится, то строительная компания и покупатель заключают договор долевого участия. Деньги, которые покупатель переводит в счет оплаты жилья, зачисляются на эскроу-счет — это требование Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В случае, если по каким-то причинам дом не будет достроен (вероятность этого стремится к нулю, но теоретически у небольших застройщиков такое возможно), то деньги вернутся покупателю. 

Покупатель выплачивает оставшуюся часть суммы в соответствии с графиком платежей, который согласовывают и  подписывают обе стороны договора.

Когда вся сумма стоимости жилья выплачена, дом построен, сдан и поставлен на кадастровый учет, покупатель подписывает акт приемки-передачи квартиры, и может обратиться в МФЦ чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Нередко эту задачу берет на себя застройщик, которые передает документы пакетно, от лица всех дольщиков сразу.

Если у человека уже есть ипотечный кредит, но он хочет купить еще одну квартиру, нет никаких препятствий к тому, чтобы воспользоваться рассрочкой от застройщика.

Застройщики не проверяют кредитную историю, уровень дохода, и не выясняют текущую кредитную нагрузку — они очень лояльно относятся к покупателям квартир в новостройках. Человек сам оценивает свою платежеспособность, и если понимает, что рассрочка будет для него посильной, может воспользоваться этим инструментом, и приобрести еще одну квартиру.

Основные риски несет застройщик. Он не застрахован от потери покупателем платежеспособности, например, если человек остался без работы или заболел.

Риски для покупателя — повышение стоимости жилья при процентной рассрочке и возможность расторжения застройщиком договора при просрочке платежей. Если же договор не будет расторгнут, покупателю придется выплатить неустойку за просрочку. Впрочем, это в полной мере относится и к покупке жилья в ипотеку; никаких специфических рисков использование рассрочки не создает.

Плюсы рассрочки:

1. Минимум переплаты или полное ее отсутствие — существенная экономия при покупке жилья
2. Не важна кредитная история
3. Нет необходимости подтверждать официальный доход
4. Возможность получить рассрочку ИП и самозанятым
5. Быстрое оформление сделки

Минусы рассрочки:

1. Необходимы деньги на первый взнос
2. Короткий по сравнению с ипотечным кредитованием срок договора
3. Необходимость оплаты даже при затягивании сроков строительства
4. Возникает обременение (залог) в пользу застройщика до выплаты полной стоимости жилья — в течение 1-4 лет

Плюсы ипотеки:

1. Можно получить большую сумму от банка
2. Длительный срок кредитования — приемлемые ежемесячные платежи
3. Право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки

Минусы ипотеки:

1. Отказы банков из-за самозанятости, плохой кредитной истории, невысокого дохода
2. Необходимо собрать серьезный пакет документов
3. Дополнительные расходы на страхование
4. Большая переплата — иногда свыше 100 %
5.  Длительный срок выплат — до 30 лет
6. Возникает обременение (залог) в пользу банка-кредитора вплоть до полной выплаты ипотечного кредита — на период до 30 лет

Чем больше возможностей рынок дает покупателю — тем лучше. Ипотечное кредитование всегда будет востребованным, особенно когда речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке. Но и рассрочка от застройщика — достойный вариант решения квартирного вопроса при выборе в пользу квартиры в новостройке. Плюсы этого инструмента часто перевешивают минусы, тем более, что застройщики разрабатывают все новые программы выгодной рассрочки для привлечения покупателей.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.