Что такое расприватизация квартиры, как ее сделать и можно ли расприватизировать долю

Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» был принят 4 июля 1991 года. Начиная с этого момента граждане нашей страны получили безвозмездно в собственность более 18 миллионов комнат и квартир. Однако часть граждан по разным причинам задумывается о расприватизации — возврате приватизированного недвижимого имущества в государственную собственность или собственность муниципалитета.

Сделать это возможно, но отказ от права собственности, возникшего после приватизации, — операция необратимая, вернуть квартиру себе в дальнейшем не получится.

Не все квартиры государство готово принять обратно: существует целый ряд требований, которым должно соответствовать жилье. Требования такие:

• В квартире с момента приватизации не проводились неузаконенные официально перепланировки.

• Квартира — это единственное жилье для всех ее собственников.

• На квартире нет обременений — залога, ареста.

• Все владельцы объекта недвижимости согласны на передачу жилья в собственность государству или муниципалитету.

• Состав владельцев, а также их доли в квартире с момента приватизации не поменялись — никто не продал и не подарил свою долю, нет и умерших.

• Права собственности ни одного из владельцев жилья ни люди, ни организации, ни государство не оспаривают через суд.

• У собственников квартиры отсутствуют задолженности по оплате коммунальных услуг и капремонта.

Порядок передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством не урегулирован. Каждый регион и каждое муниципальное образование устанавливают правила и порядок деприватизации самостоятельно.

Как правило, чтобы отказаться от собственности на квартиру, ее владелец должен обратиться в администрацию населенного пункта или в МФЦ. Вот как происходит процесс расприватизации:

1. Собственники жилья выражают желание отказаться от квартиры и собирают весь необходимый для этого пакет документов.

2. Затем они отправляются в администрацию населенного пункта или в МФЦ, заполняют заявление на расприватизацию и подают документы.

3. Фиксируется безвозмездная передача жилья в собственность государству.

4. Договор расприватизации квартиры регистрируется в Росреестре, и после факта регистрации один экземпляр зарегистрированного договора передается бывшим собственникам.

С этого момента расприватизация считается завершенной, квартира признается частью жилищного фонда города, а с бывшими собственникам заключается бессрочный договор социального найма.

Расприватизация в 2023 году предполагает следующий пакет документов, без которого процедуру пройти не получится:

• Официальные документы, удостоверяющие личности собственников. Для взрослых — это паспорта, для детей до 14 лет — свидетельства о рождении.

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая право собственности на объект недвижимости.

• Согласие всех владельцев жилья на отказ от права собственности.

• Договор приватизации.

• Выписка из домовой книги.

• Согласие на заключение договора социального найма, подписанное заявителем, иными собственниками жилого помещения, а также лицами, обладающими самостоятельным правом пользования жилым помещением.

Если кто-то из собственников ограничен в дееспособности, для оформления отказа понадобится решение суда о признании недееспособности и назначении опекуна. Дополнительно у собственников могут затребовать поэтажный план с приложенным документом от Бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Возможно, потребуются квитанция из ФНС, показывающая факт отсутствия задолженности по налогу на недвижимость, и квитанции на оплату услуг ЖКХ для доказательства отсутствия долгов и по этим обязательствам.

Это не исчерпывающий список. Поскольку регионы и муниципалитеты сами определяют порядок расприватизации, перечень документов может меняться — уточняйте это в своем регионе.

Читайте также: Приватизация квартиры в 2023 году, пошаговая инструкция

Ответ на этот вопрос очень короткий: нет, этого сделать нельзя. Расприватизировать квартиру могут только те же люди, которые ее приватизировали. Это значит, что после любой сделки, будь то купля-продажа, дарение, передача по завещанию, расприватизация ни в добровольном порядке, ни через суд невозможна.

Поводов для отказа в передаче квартиры в собственность государству или муниципалитету может быть немало. Вам откажут в таких случаях:

• Есть несогласованные перепланировки квартиры.

• У собственников накопились долги по оплате ЖКХ или налога на недвижимость.

• Предоставлены просроченные или недействительные паспорта.

• В квартире прописаны посторонние лица, не состоящие с собственниками в близком родстве.

• Дом, в котором находится квартира, признан аварийным жильем (на момент приватизации находился в нормальном состоянии).

• Недвижимость находится под арестом, например, при аресте одного из собственников по подозрению в совершении уголовного преступления.

• У одного из владельцев квартиры находится в собственности другое жилье.

• Нет разрешения органа опеки на расприватизацию жилья от имени недееспособного или несовершеннолетнего собственника.

Вернуть государству не всю квартиру полностью, а одну ее комнату или же невыделенную долю не получится. Чтобы расприватизировать жилье, необходимо одновременное согласие всех собственников. Заставить человека отказаться от прав на недвижимость нельзя: если кто-то из собственников возражает против этого и не готов вернуть свою долю, — отказ оформить не получится. Если же совладельцы договорились, пришли к единому мнению и готовы отказаться от своих долей, то расприватизация такого жилья проходит в общем порядке. И также считается завершенной после регистрации в Росреестре.

Чаще всего эти понятия рассматриваются как синонимы, так как оба означают отмену произошедшей ранее приватизации и передачу квартиры государству. Часть специалистов, тем не менее, считает, что термины отражают разные методы передачи жилья в собственность государству. С этой точки зрения ситуация выглядит так:

• Деприватизация — передача ранее приватизированной квартиры государству по инициативе владельцев и по их желанию (статьи 450-453 Гражданского Кодекса РФ).

• Расприватизация — признание недействительности договора приватизации по инициативе государственных органов (статьи 168-172, 175-179 Гражданского Кодекса РФ) вне зависимости от желания владельцев.

На практике же термин «расприватизация» получил бо́льшее распространение и используется для обозначения любых действий, связанных с возвращением жилья в собственность государству.

Судебная расприватизация, как правило, происходит тогда, когда выявляется незаконность произошедшей ранее приватизации. Что может быть основанием для судебного лишения владельцев права собственности на жилье?

Дом, в котором находится квартира, на момент приватизации был признан аварийным жильем.

• Приватизация была неправомерной из-за незаконных действий должностного лица, злоупотребившего своими полномочиями.

• В момент подписания договора приватизации ее участники находились под влиянием заблуждения, помешавшего им понять истинную суть соглашения — статья 178 Гражданского Кодекса РФ.

• Договор подписан под внешним влиянием либо на представителя государственных органов, либо на собственника — это могут быть ложные доводы, угрозы здоровью или жизни, применение насильственных действий.

• При приватизации не учтены интересы одного из жильцов квартиры, имевшего право на участие в приватизации.

Хотите купить квартиру без ипотеки? Обращайтесь в офисы компании СамолетПлюс и узнайте о действующих программах рассрочки на покупку жилья на первичном рынке.

У отказа от собственности на жилье есть и плюсы, и минусы. Что перевешивает — каждый решает для себя исходя из ситуации.

Преимущества

• Уменьшение расходов на содержание недвижимости. Отсутствие права собственности освобождает от налога на недвижимость, от расходов на оплату капитального ремонта дома. Жилье, если оно не в собственности, нельзя застраховать, а значит, не будет и расходов на оформление страхового полиса. Для людей с невысоким уровнем дохода экономия может оказаться вполне существенной.

• Возможное улучшение жилищных условий. Для перенаселенных квартир, где жилой площади в пересчете на одного жильца по нормам не хватает, отказ от собственности — реальная возможность стать участниками какой-либо государственной программы по улучшению условий проживания. В этом случае жилье, полученное от государства, может оказаться и лучше, и просторнее приватизированной квартиры.

• Повышение личной безопасности. Жилье, не принадлежащее человеку, невозможно отнять мошенникам. Они интересуются только приватизированными квартирами, обманом или угрозами заставляя продавать их по цене намного ниже рынка или отбирая собственность с использованием поддельных документов.

Недостатки

• Больше никакой приватизации. Расприватизация влечет за собой утрату права вновь бесплатно получить жилье в собственность. Каждый человек имеет право поучаствовать в бесплатной приватизации лишь один раз в жизни.

• Невозможность взять кредит с обеспечением. Квартира, если она не находится в собственности, не может быть залогом при кредитовании в банке. Значит, взять большую сумму на максимально выгодных условиях, под которые предоставляются такие кредиты, не получится.

• Невозможность некоторых действий с недвижимостью. Расприватизированную квартиру нельзя продать, подарить, а также передать по наследству.

• Зависимость от собственника. Администрация города имеет право при необходимости переселить нанимателей в другое жилье, что невозможно в случае проживания в приватизированной квартире.

Расприватизация квартиры — возвращение приватизированного недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность с подписанием с бывшими владельцами жилья договора социального найма без ограничения по времени.

Расприватизировать квартиру можно, а вторичная приватизация недвижимости — не только этой же квартиры, но и любого жилья — законом не допускается.

Подавать пакет документов на расприватизацию жилья можно как в МФЦ, так и напрямую в администрацию городского округа, поселка.

Для того чтобы квартиру можно было расприватизировать, она должна соответствовать нескольким важным требованиям. Например, для всех заявителей это жилье должно быть единственным. А состав собственников и их доли не должны меняться с момента получения жилья в собственность.

Основной плюс отказа от собственности — снижение затрат на его содержание, а основной минус — потеря права на приватизацию жилья в дальнейшем.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться, продать, купить или арендовать недвижимость по всей России.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.