Как продать комнату в коммунальной квартире?

Коммунальная квартира состоит из нескольких жилых помещений. Комнаты принадлежат двум и более собственникам и/или нанимателям, не являющимися членами семьи.

При продаже комнаты в коммуналке, собственники соседних комнат имеют право преимущественного права покупки. При нарушении этого права, собственники других комнат могут в течение 3-х месяцев потребовать через суд перевести на себя право покупателя. Чтобы такого не произошло, необходимо письменно уведомить их о предстоящей продаже комнаты. В уведомлении обязательно укажите цену. 

Если желание купить у вас комнату изъявило сразу нескольких собственников других комнат – продаем тому, кто предложил самую высокую цену.

Если ни у кого из соседей не возникло желания купить вашу комнату – попросите их дать письменный отказ. После того как оформлены все отказы вы сможете продавать комнату третьим лицам.

Важно, чтобы у вас осталось письменное подтверждение того, что соседи получили извещение о продаже. При продаже комнаты третьему лицу Росреестр потребует предоставить письменные доказательства того, что все соседи были оповещены.

Возможно, что соседняя комната находится в общедолевой собственности.

Тогда отказ от покупки необходимо получить от каждого владельца доли.

Способы передачи извещения:

• Вручить лично. Попросите соседей расписаться на вашем экземпляре, поставить дату и собственноручно написать ФИО. Каждый отказ оформите у нотариуса.
• Направить извещение телеграммой или заказным письмом. И телеграмма и письмо должны быть с уведомлением о вручении. Это важно. 
• Обратиться к нотариусу. Он сам направит уведомления всем соседям и оформит отказы.

Возможна ситуация, когда соседи отказываются писать отказ от выкупа. Или продавец не знает местонахождения собственников соседних комнат. Тогда уведомление посылается на адрес коммуналки. 

С момента уведомления нужно подождать 30 дней. И если отказ получить не удалось – можно приступать к оформлению сделки со сторонним покупателем. Важно понимать, что 30 дней отсчитываются со дня доставки письма-извещения. Если письмо не было получено и вернулось – отсчитывать месяц нужно с даты на штемпеле. То есть с даты прихода письма на почтовое отделение адресата.

В базовый комплект для продавца входят:

• паспорт; 
• документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату;
• доказательства уведомления собственников других комнат о намерении продать комнату.

В зависимости от ситуации могут понадобиться согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, техпаспорт на комнату и др.

Сложности при продаже связаны часто с человеческим фактором. Особенно если продаваемая комната пустовала. Соседям не хочется появления на общей территории новых жильцов и они могут начать всячески препятствовать продаже.

Затягивают процесс, уклоняясь от получения уведомлений. Устраивают переписку с продавцом о согласовании условий сделки. Могут срывать просмотры комнаты потенциальными покупателями и т.д.

Комната в коммуналке – специфический объект для продажи. 

Обратитесь к опытным риелторам, чтобы ускорить процесс и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Многие хлопоты они возьмут на себя:

• разместят объявление;
• отправят уведомления и оформят отказы соседей от покупки;
• соберут и нотариально заверят отказы;
• сами проведут показы жилья покупателям.

Обратитесь в ближайший офис Самолет Плюс. Продажа комнаты станет в разы быстрее и проще.

1. Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
2. Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
3. Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.

В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.

Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.

При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.

Купленная в браке комната относится к совместно нажитому имуществу. А значит это общая собственность супругов.

Если продаваемая комната является общей собственностью, потребуется приложить к договору согласие супруга(и) на продажу. Если у вас есть брачный договор, по которому эта комната является вашей личной собственностью – получать согласие на продажу не нужно.

Можно, только в том случае когда комната имеет собственный кадастровый номер.

Нельзя, если коммунальная квартира является долевой собственностью.

В случае когда соседи живут в комнатах по договору найма, вручать уведомление и получать разрешение на продажу нужно у муниципалитета или органа власти которому принадлежит жилье.

Существует минимальный срок владения жильем после которого нужно платить налог 13 % с продажи:

• 3 года, если комната является единственным жильем или получена в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты.
• 5 лет во всех остальных случаях.

Порядок оформления продажи комнаты в коммунальной квартире следующий:

• собираем документы;
• заключаем договор купли-продажи;
• регистрируем переход права собственности в Росреестре;
• получаем деньги.

Сразу оговоримся, что речь не идет об общежитиях для студентов и других сотрудников. 

Процедура продажи комнаты в общежитии и в коммунальной квартире аналогичны. Главное, чтобы продаваемая комната принадлежала продавцу.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.