Приемка квартиры в новостройке: на что обращать внимание

Приемка является обязательной процедурой, которая прописана в 214-ФЗ. Ее юридический смысл заключается в соответствии параметров построенного жилья тем обязательствам, которые застройщик принял на себя по договору. Все начинается с приглашения застройщика, а заканчивается подписью акта приема-передачи.

Порядок приемки следующий:

1. Застройщик присылает покупателю приглашение на первичный осмотр.

2. Дольщик приходит в назначенный день (один или со специалистом).

3. Осматривает построенную квартиру.

4. При наличии недостатков вписывает их в акт осмотра.

5. Застройщик устраняет недостатки (максимальный срок: 60 дней).

6. Покупатель получает ключи после подписания акта приема-передачи.

В 90% квартиры в новостройках сдают с дефектами. Поэтому нужно быть предельно внимательным на первичном осмотре. По 214-ФЗ у покупателя есть 7 рабочих дней для старта приемки после получения приглашения на осмотр. Также, застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, если покупатель игнорирует приглашение спустя один месяц после планируемой даты сдачи объекта.

При приемке квартиры в новостройке следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Состояние стен, потолков и полов: проверьте, нет ли трещин, неровностей или других дефектов.

2. Состояние окон и дверей: убедитесь, что они открываются и закрываются без проблем, а также проверьте наличие уплотнителей и продувов.

3. Состояние электропроводки: проверьте работу розеток, выключателей и освещения.

4. Состояние сантехники: убедитесь, что все краны и трубы работают без протечек.

5. Состояние вентиляции: проверьте работу вентиляционных каналов.

6. Состояние отопления: проверьте работу радиаторов и терморегуляторов.

7. Состояние балкона или лоджии: убедитесь, что нет трещин, царапин или других дефектов.

8. Состояние отделки: проверьте качество отделочных работ, таких как покраска стен, укладка плитки и т.д.

9. Площадь квартиры и комнат: надо определить, насколько они соответствуют законным требованиям.

Проверка этих моментов поможет вам убедиться в том, что квартира соответствует вашим ожиданиям и описанию в договоре. Также, грамотная приемка помогает избежать возможных проблем в будущем.

Есть две категории недостатков: существенные и несущественные. Граница между ними размыта, поэтому все зависит от условий договора и конкретной ситуации.

В классическом определении существенные недостатки — дефекты, которые делают квартиру непригодной к проживанию. Например, сломанная канализация, неработающий радиатор отопления или неработающая проводка.

Под несущественными подразумеваются недостатки, которые не помешают покупателю жить. Например, скол на дверном косяке, царапина на стеклопакете, отклеенная плитка.

Важно то, что только при обнаружении хоть одного существенного недостатка, дольщик имеет право отказаться от приемки квартиры.

При выявлении недостатков, вы можете записать все дефекты в акт осмотра. Документ еще называют дефектной ведомостью.

Акт должны подписать две стороны из ДДУ: представитель застройщика и покупатель. Приемки обычно проводят менеджеры строительной компании. Поэтому у них должна быть на руках доверенность, которая подтверждает право оставлять подписи в документах.

В ситуации с недостатками есть три варианта:

1. Наличие существенных недостатков. Подписать акт осмотра, но не подписывать акт приема-передачи. В таком случае застройщик будет обязан устранить все дефекты за 60 дней. Бесплатно. При таком варианте ключи покупателю не выдаются.

2. Отсутствие существенных недостатков, но наличие несущественных. В таком случае дефекты из акта осмотра вписываются в акт приема-передачи. За застройщиком сохранится обязанность устранения дефектов в течение 60-ти дней.

3. Принять квартиру с дефектами и въехать. В таком случае застройщик также обязан исправить все недоделки, поскольку в 214-ФЗ прописан гарантийный срок 5 лет. Также, при самостоятельном ремонте покупатель может запросить у застройщика материальное возмещение.

На практике бывают ситуации, когда квартиры передают позже указанного срока в ДДУ. В таких случаях застройщик приглашает покупателей прописать допсоглашение к договору или указывает в акте приема-передачи пункт об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры. Так строительные компании защищают себя от неустоек.

Допустим, вы решили самостоятельно пройти процесс приемки квартиры без приглашения эксперта. Что надо будет взять с собой в таком случае:

1. ДДУ.

2. Паспорт.

3. Доверенность на приемку, если вы проводите ее за другого человека.

Сперва вам надо убедиться, что у менеджера застройщика есть доверенность. А у него на руках есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию. По закону нельзя приглашать на приемку без наличия этого документа.

Что взять с собой из инструментов:

1. Мел, смываемый маркер или изоленту. Так вы сможете отмечать недостатки.

2. Планшет, листы а4 и ручки. Это пригодится для записи дефектов, и еще с помощью бумаги можно проверить дверные и оконные проемы.

3. Зажигалка. Для проверки вентялиции и щелей в стеклопакетах.

4. Лампочка. Для проверки патронов, заранее узнайте цоколь.

5. Зарядка для телефона. Для проверки работоспособности розеток.

6. Уровень. Для определения ровности стен.

7. Рулетка. Для проверки площадей.

8. Фонарик. Для проверки канализации и стоков.

По сути это базовый набор, который поможет выявить недостатки. Проблема в том, что для обнаружения дефектов необходим действительно большой опыт в строительстве и наметанный глаз. Поэтому лучше привлекать экспертов.

Да, можно. Только здесь есть нюансы.

Дело в том, что 29 декабря 2023 года вышло постановление Правительства РФ №2380. В нем говорится об обновленных правилах передачи квартир покупателям и о требованиях к строительным экспертам. Например, они должны состоять одновременно в реестрах НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Кандидатура эксперта должна быть согласована между застройщиком и дольщиком.

Согласно тексту Постановления на приемку можно приводить опытного стороннего специалиста, который может не соответствовать требованиям в документе. Он поможет выявить недостатки квартиры, которые попадут в акт осмотра.

И только в том случае, если застройщик откажется включать выявленные недостатки в акт или признавать их существенность — следует привлекать эксперта, который будет соответствовать требованиям Постановления.

Сейчас компании по приемкам предлагают приемки как с помощью включенных в реестры экспертов, так и с помощью опытных специалистов строительной отрасли. Цены на первых выше на 30-40%.

Также, стоимость зависит от площади квартиры и сложности самого объекта. Например, цена за приемку простой студии в Москве обойдется в 3000-4000 рублей. Без учета дополнительных услуг.

Если говорить о самом процессе приемки, без устранения недостатков, то время процедуры зависит от размера квартиры и количества недостатков. Как правило, первичная проверка стандартной однокомнатной квартиры может проходить в течение часа.

Закон не ограничивает количество человек, которые могут присутствовать на приемке со стороны застройщика и покупателя. На практике бывает даже такое, что вместе с менеджером сразу приходит бригадир и рабочие, а с в сопровождении дольщика юрист, специалист по приемке и родственники.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться!

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.