Предварительный договор купли-продажи квартиры: что это, когда используется, отличия от ДКП

В статье подробно рассказываем, чем предварительный договор купли-продажи недвижимости отличается от основного договора купли-продажи, когда он используется, и можно ли отказаться от ПДКП. Выясняем, как составляется ПДКП жилья, и какие ошибки могут возникнуть при его составлении.

Предварительный договор купли-продажи — это договор о намерении сторон в будущем совершить сделку купли-продажи. Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора и быть исполненным в той же форме, что и основной договор. Например, если форма основного договора нотариальная, то и предварительный договор должен быть нотариальным.

Договор без указания всех существенных условий считается незаключенным и не имеет юридической силы. Существенными условиями договора купли-продажи являются: кто, кому, когда, что и по какой цене продает. Фактически при указании только этих условий документ может называться договором купли-продажи, а следовательно, и предварительным договором купли-продажи.

ПДКП нужен, если сделка требует длительных подготовительных работ, например, оформления документов по ипотеке или получения разрешений. Этот договор временно закрепляет права и обязанности сторон сделки в отношении конкретного объекта до заключения основной сделки. Таким образом, ПДКП используется в ситуациях, когда продавец и покупатель планируют подписать основное соглашение в обозримом будущем, но по какой-то причине не могут сделать это в текущий момент.

«На практике предварительный договор купли-продажи заключается чаще всего для того, чтобы зафиксировать цену на растущем рынке, определить срок проведения основной сделки и, разумеется, закрепить намерение сторон провести эту сделку».

Антон Лебедев, адвокат АК LEbEdEV & barrister

Между предварительным ДКП и основным ДКП есть различия:

• предварительный договор служит для того, чтобы стороны могли договориться о ключевых моментах сделки и зафиксировать их в письменном виде до подписания окончательного соглашения, например, договориться о цене и закрепить ее документально;

• основной договор купли-продажи приводит к фактической передаче прав собственности на недвижимость, а ПДКП — нет.

Оформлять ли предварительный договор — зависит от обстоятельств

«Самым существенным отличием является то, что ПДКП не порождает перехода права собственности, а лишь фиксирует намерение сторон совершить такой переход».

Антон Лебедев, адвокат АК LEbEdEV & barrister

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к «Самолет Плюс»

Найти ближайший офис

Процедура оформления ПДКП в большинстве случаев — личное дело участников сделки. Такой договор будет полезен, чтобы зафиксировать цену сделки. Если стоимость недвижимости будет расти, цена в договоре останется такой же.

Есть ситуации, когда устные договоренности не в счет, и заключение предсоглашения является желательной стадией. Это касается покупки жилья в ипотеку или сделки с участием несовершеннолетних, в этих случаях оформление ПДКП — необходимое условие. При ипотеке ПДКП для покупателя выступить хоть каким-то гарантом, что продавец не свернет сделку, пока оформляются документы на кредит, а при участии в сделке детей — это требование органов опеки и попечительства.

Вид ПДКП зависит от ситуации и целей сделки, разберемся, какие договоры могут быть.

При покупке квартиры у застройщика

Если вы намерены приобрести квартиру в строящемся доме, то предварительный ДКП заключается с компанией-застройщиком только после сдачи дома в эксплуатацию и получения всех необходимых документов. До этого момента можно подписывать лишь соглашение о долевом участии. ПДКП невозможно оформить между физическими лицами, так как еще не построенный объект не продают.

«Заключение предварительного договора на недостроенную квартиру квалифицируется судами, как заключение договора участия в долевом строительстве».

Антон Лебедев, адвокат АК LEbEdEV & barrister

В ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку, кроме продавца и покупателя, в сделке участвует банк, который одобрил заявку на кредит. Если ПДКП оформляется без участия кредитора, то покупателю и продавцу нужно прописать действия и последствия при отказе кредитора в выдаче ипотеки. Например, покупатель по ПДКП передает продавцу часть стоимости объекта и занимается оформлением ипотеки. Задаток и ПДКП будут гарантом, что продавец не сорвет сделку или поменяет цену.

Чтобы в дальнейшем избежать споров, банки предлагают оформлять предсоглашение нотариально. Но это требование носит рекомендательный характер.

Подписание предварительного ДКП может сопровождать передача задатка

С задатком или авансом

Если основной сделке предшествует задаток или аванс, то стороны могут заключить предварительный договор. Причем аванс и задаток имеют принципиальные различия.

Авансом считается предоплата, не признанная задатком, но переданная до заключения основного соглашения. При отказе от сделки авансовая сумма возвращается покупателю за вычетом издержек.

Задаток — это сумма, обеспечивающая будущее совершение сделки, но если сделка не состоится по вине лица, дающего задаток, он его потеряет, а если по вине лица, получающего задаток, он должен будет вернуть его в двойном размере. Таким образом, задаток связывает стороны сделки надежнее, чем аванс, который просто возвращается, если сделка не состоялась.

Возврат задатка зависит от того, кто отказался от сделки:

• если о разрыве соглашения договорились обе стороны, задаток полностью возвращается покупателю;

• если продавец не выполнил данные обязательства, то возвращает покупателю задаток в двойном размере;

• если покупатель отказался от своих намерений, задаток остается у продавца.

На практике при передаче аванса или задатка оформляется отдельное письменное соглашение, например, расписка, или условия о задатке или авансе прописываются в договоре, в том числе и предварительном.

Для опеки

При сделке, где участвуют несовершеннолетние, требуется одобрение органов опеки и попечительства. Если ребенок является собственником, то нужно его разрешение на продажу объекта.

Предварительный договор, связанный с продажей или покупкой жилья несовершеннолетнего, нужно обязательно удостоверить у нотариуса и предоставить в органы опеки и попечительства. При этом рекомендуем заранее подготовить предварительные соглашения — о продаже текущего и покупке нового жилья, иначе опека не разрешит продать жилье до того момента, пока ребенку не обеспечат новое место жительства.

Подберем лучшую квартиру для вас в каталоге «Самолет Плюс»

Купить квартиру

Предварительный договор покупки квартиры с правом пользования — это соглашение о будущей сделке, при котором покупатель получит право пользования данным жильем до даты подписания основного договора. Продавец получит часть средств в счет будущей сделки, а покупатель — сможет пользоваться квартирой до подписания основного договора.При оформлении предварительного договора можно заселиться в квартиру до основного ДКП, если об этом договорились обе стороны

Как и у любой сделки, у предсоглашения по купле-продаже есть риски:

1. Если покупатель вносит задаток при заключении ПДКП, но потом по его вине сделка не состоится, то есть риск потерять задаток.

2. Так как предметом предсоглашения является лишь намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, то у покупателя есть доля риска не получить уже выбранную квартиру.

3. Если недобросовестный продавец заключит с другим покупателем предварительный договор, а потом и основной договор, то первый покупатель останется максимум с возвращенным задатком.

4. Если не выполнены обязательные условия предварительного договора или не соблюдена его форма, то ПДКП могут признать недействительным или незаключенным.

Предварительный договор может быть расторгнут, если:

• истек срок, указанный в ПДКП, а основной договор купли-продажи не подписан. Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного, то он прекращает свое действие через год с момента заключения;

• стороны обоюдно договорились о прекращении ПДКП;

• по решению суда ПДКП признан недействительным или незаключенным.

«При заключении основного договора купли-продажи предварительный договор прекращает свое действие, поскольку одним из способов прекращения обязательств является исполнение, а в данном случае предварительный договор считается исполненным».

Антон Лебедев, адвокат АК LEbEdEV & barrister

Односторонний отказ одной из сторон от предсоглашения невозможен. Но продавец и покупатель могут предусмотреть в ПДКП условия его расторжения, с указанием последствий или без них. Часто в качестве оснований для прекращения предсоглашения указываются обстоятельства и причины, которые от продавца и покупателя не зависят. Например, банк может отказать покупателю в одобрении ипотечного кредита или запросил дополнительные документы, сбор которых займет длительное время. Также расторжение может быть связано с уплатой штрафов и компенсаций другой стороне, особенно если оно происходит по вине одной из сторон.

ПДКП составляется в простой письменной форме и должен содержать все реквизиты и условия, согласованные сторонами.

Что нужно отразить в предварительном договоре на покупку жилья:

• полные наименования и данные сторон, включая их адреса и паспортные данные;

• необходимо четко описать объект, который будет передан по сделке, включая его адрес, расположение и кадастровый номер;

• стоимость недвижимости, а также условия и сроки оплаты. В том числе указать размер задатка, если таковой предусмотрен;

• сроки исполнения сделки и передачи квартиры, а также иные условия, влияющие на возможность заключения основной сделки;

• права и обязанности продавца и покупателя, включая подготовку документов, ответственность за состояние недвижимости до передачи, страхование;

• условия и последствия расторжения договора со стороны продавца или покупателя.

ПДКП обязательно должен быть подписан обеими сторонами и заверен печатью, если есть.

Необязательные условия ПДКП

На практике многие предварительные договоры содержат условия об уплате аванса или задатка, а также условия о расчетах, которые будут включены в основной договор. Если по предварительному договору была оплачена существенная часть стоимости, то такой договор может быть признан основным, а не предварительным.

Ответственность сторон стоит прописать в ПДКП. Это условие необязательное, но поможет предупредить возможные риски и облегчить решение спорных моментов.

Основные ошибки при составлении ПДКП квартиры:

• нечеткое и неоднозначное изложение условий и обязательств сторон. Чтобы избежать этой ошибки, важно ясно и конкретно описать все аспекты предварительного договора, включая срок его действия, порядок возврата задатка и условия отказа от договора;

• отсутствие в ПДКП механизмов защиты от рисков для обеих сторон сделки. Нужно прописать условия в случае невыполнения или отказа от заключения основной сделки;

• ошибки в указании объекта и цены. Важно удостовериться, что предмет сделки и цена четко и верно указаны;

• недостаточное оформление задатка или аванса. Задаток может являться важной частью ПДКП, и его условия должны быть четко оговорены, включая размер, условия возврата, и случаи его удержания в ситуации невыполнения обязательств.

• Предварительный договор купли-продажи заключают тогда, когда хотят оформить сделку купли-продажи, но до заключения основного договора нужно провести длительные мероприятия, например, оформить документы на ипотеку.

• ПДКП фиксирует цену сделки, что обезопасит покупателя от роста стоимости объекта.

• ПДКП нужно оформлять по соответствующим правилам закона, чтобы он имел юридическую силу.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Бурдина Надежда, юрист-копирайтер, понятно и доступно рассказываю про сферу недвижимости.

Эксперт: Антон Лебедев, адвокат АК LEbEdEV & barrister.