Понятие закладной в отношении жилого помещения

Юридическое соглашение, по которому физическое лицо передает свою квартиру в залог банку на время выплаты ипотеки — это кредитный договор с соответствующим условием. Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на получение исполнения по кредитному (ипотечному) договору. Она может быть как в бумажном (документарная), так и в электронном виде (бездокументарная) (ст. 142 ГК РФ, пп 2, 3 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная служит банку гарантией того, что кредитные средства по кредитному договору будут возмещены в полной мере. Простыми словами, закладная дает кредитору уверенность в том, что заемщик точно выполнит свои финансовые обязательства, ведь в случае неуплаты банк продает заложенную квартиру для возврата своих вложений.

В гл. 3 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» от 16.07.1998 г. изложены основные принципы регулирования ипотечной закладной. В этом разделе описываются ключевые аспекты, такие как содержание документа, процедуры регистрации и владения, реализация прав, а также процесс восстановления утраченных бланков.

Точный формат ипотеки определяется кредитным учреждением. Следовательно, форма документарной закладной не утверждена. Общие правовые стандарты определяют только информацию, которая должна быть включена обязательно. Как правило, это белый бланк с пропечатанными графами для внесения данных. Важно! Самые крупные банки, такие как Сбербанк, могут предоставить ипотеку без оформления закладной.

Однако, форма электронной закладной утверждена Приказом Росреестра № П/0203 от 17.06.2020 г. Этим же приказом определены и требования к заполнению формы.

Номер находится на самом документе — на первой и последней страницах. Имеет вид отличительного кода, который позволяет точно идентифицировать конкретную сделку среди множества других документов.

Формат может варьироваться в зависимости от характеристик и требований банка. Он может состоять только из цифр или комбинации цифр и букв, иногда включая разделители (тире или точки). Например, «12345-ABC», «123.45-ABC».

Юридически оформление закладной при приобретении недвижимости не является обязательным, однако многие банки решительно выступают за ее регистрацию. Такая настойчивость объясняется желанием снизить риски и упростить процесс взыскания задолженности в случае невыполнения условий.

К тому же, имея закладную, банк освобождается от необходимости собирать множество разнообразных документов для подтверждения своих требований, вместо этого банк может просто предоставить один документ.

Для добросовестного заемщика оформление закладной проходит практически незаметно и отражается только в трате небольшого количества времени при оформлении документов.

Чтобы инициировать процесс оформления закладной, заемщику нужно обратиться в банк, с которым был заключен договор ипотеки. Зачастую этот шаг совпадает с заключением соглашения.

Клиенту необходимо собрать пакет документов, который может включать:

• паспорт;

• бланк закладной, полученной в банке;

• документы на квартиру (свидетельство на собственность, договор купли-продажи, акт приема-передачи);

• ипотечный договор;

• справка о доходах;

• отчет об оценке недвижимости;

• полис страхования недвижимости;

• дополнительные документы в соответствии с конкретными требованиями банка.

Пакет документов вместе с заявлением можно подать в МФЦ, хотя зачастую регистрация закладной происходит одновременно с регистрацией права собственности. Важно отметить, что госпошлина взимается только за регистрацию прав собственности — регистрация закладной осуществляется бесплатно.

Банки часто берут все сложности оформления на себя. Клиентам обычно достаточно лишь подписать документы, причем при наличии электронной подписи этот процесс можно выполнить удаленно, без посещения банка.

После подписания договора закладной кредитная организация передает его в Росреестр. Здесь ему присваивается уникальный идентификационный номер. По завершении регистрации банк получает два необходимых документа: регистрационную запись, подтверждающую переход права собственности на имущество к заемщику, и еще одну запись с детализацией ипотеки. Эти записи оформляют правоотношения между заемщиком и банком относительно заложенного имущества.

Существуют несколько вариантов, с помощью которых банк может реализовать заложенное имущество в случае невыполнения или нарушения заемщиком условий ипотеки:

1. Частичная перепродажа. Банк продает часть залога другой организации, позволяя заемщику продолжать осуществлять платежи, используя существующие реквизиты счета. Новый владелец далее самостоятельно распоряжается полученными средствами.

2. Передача прав. Банк передает ипотеку и связанный с ней кредит другой организации. Следовательно, платежный счет заемщика изменяется для перевода ипотечных платежей.

3. Обмен. В этом случае банк обменивает ипотечные кредиты с другой организацией. Хотя право собственности переходит из рук в руки, условия оплаты заемщика обычно остаются неизменными.

4. Выпуск долевых ценных бумаг. Здесь банк делит ипотеку на несколько частей, которые затем продаются как долевые ценные бумаги. Несмотря на продажу, заемщик продолжает погашать долг в обычном режиме, а собранные средства распределяются между новыми акционерами.

Важно! Независимо от того, будет ли перепродан долг, условия договора остаются для заемщика неизменными. Таким образом, за исключением корректировки платежных реквизитов, заемщик не испытывает никаких изменений в своих обязательствах.

Закладная представляет собой вид ценной бумаги. Она выступает формой обеспечения, подтверждающей, что имущество, приобретенное посредством ипотеки, служит залогом кредита. По сути, это гарантия, предоставляемая банку, на возврат заемных средств. В этом соглашении указывается, что квартира находится в залоге у финансового учреждения до тех пор, пока заемщик не выполнит свое обязательство погасить основную сумму кредита вместе с начисленными процентами.

После завершения выплат по ипотеке и ввода дома в эксплуатацию крайне важно снять обременение с объекта недвижимости, чтобы обеспечить неограниченное право собственности.

Для этого выполните следующие действия:

• Шаг 1: Подтвердить погашение задолженности.

• Шаг 2: Подать в банк заявление на выдачу оригинала залогового сертификата и получить его в течение месяца.

• Шаг 3: Подать заявку на снятие обременения с объекта в МФЦ по месту нахождения недвижимости, приложив закладную или выписку из депозитария о счете ценных бумаг (при себе иметь паспорт и СНИЛС). Единый государственный реестр будет обновлен в течение 4 рабочих дней.

При полном погашении долга закладная аннулируется. Банк направит запрос в Росреестр и МФЦ на аннулирование или физическое лицо может самостоятельно обратиться за справкой о полном выполнении обязательств, которые затем передаст в Росреестр (если закладная электронная, то ее аннулирование пройдет автоматически). Проверить, снят ли залог официально, можно на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости.

С 2018 г. закон разрешил оформлять ипотечные закладные в цифровом формате. Выбор электронной документации обеспечивает повышенную безопасность и сохранность, поскольку все транзакции отслеживаются и контролируются Росреестром в цифровом виде. При этом следует помнить, что документ оформляется в одном варианте и хранится в кредитной организации. Однако заемщики имеют право запросить копию для личного дела, которую можно использовать если оригинал утерян или поврежден банком.

Закладная должна включать краткий обзор всей сопутствующей информации, касающейся условий ипотечного договора, включая:

• название документа;

• идентификационный номер;

• сведения о заемщике (ФИО, дата рождения, паспортные данные, СНИЛС);

• информация о банке (ИНН, КПП);

• подробное описание залога (кадастровый номер, адрес, дополнительные определяющие характеристики);

• документы о правах залогодателя (заемщика) на имущество;

• раскрытие любых обременений в пользу третьих лиц;

• условия, регулирующие выдачу ипотеки.

Получить дубликат закладной можно через Росреестр по уникальному номеру.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.