Покупка недостроенного дома: оформляем документы

Объект незавершенного строительства (ОНС) – это объект недвижимости, который находится в стадии строительства и еще не был полностью завершен и введен в эксплуатацию. 

Незавершенный объект должен относиться к объектам капитального строительства. То есть, к ОНС не относятся недостроенные сарай и хозпостройки.

Продавец должен поставить ОНС на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. 

Для покупателя переход права собственности на его имя происходит после регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Будущий собственник также может оформить дом, при условии, что он соответствует градостроительным и иным нормам. Это можно сделать по упрощенной форме «дачная амнистия», которая продлена до марта 2026 года.

Часто нежелание продавца зарегистрировать дом связано с информацией, которую он скрывает от покупателя. Например, дом построен с нарушением правил землепользования и застройки. В этом случае у покупателя возникнут проблемы с регистрацией.

Чтобы недвижимостью можно было распоряжаться – иметь право продать, сдать в аренду и т. д., продавец должен:

• поставить дом на кадастровый учет;
• зарегистрировать право собственности на недостроенный дом.

Сделать это можно подав одно заявление, непосредственно в Росреестр или через МФЦ.

К нему приложить:

• технический план здания, который сделает кадастровый инженер;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство или уведомление о начале строительства.

После этого получаем выписку из ЕГРН, в которой будут указаны:

• кадастровый номер, 
• основные параметры здания; 
• информация о правах.

Ипотека на объекты незавершенного строительства выдается так же, как и в любом другом случае. Главное условие – наличие зарегистрированного права собственности на покупаемый дом. Иногда банки могут потребовать предоставить в качестве залога какую-то другую недвижимость, например, квартиру или участок, на котором стоит недострой.

Маткапитал использовать на покупку недостроенного дома нельзя. Но если купить недострой за свои деньги, то на реконструкцию дома маткапитал использовать можно.

Правительство РФ планирует возобновить выдачу сельской ипотеки в 2023 году. Такую ипотеку под 0,1 - 3% сегодня можно взять в Россельхозбанке. Список в течение года будет расширяться. В Сбере планируется возобновить прием заявок в июне.

Главное условие сельской ипотеки – недвижимость должна находиться в сельских населенных пунктах с населением до 30 тысяч жителей. Перечень таких населенных пунктов утверждается в каждом регионе местными органами власти.

Недостроенный дом по сельской ипотеке можно купить только если продавец является юрлицом или ИП. При этом сам дом должен соответствовать требованиям постановления правительства № 1567.

Недостроенный дом вместе с участком можно приобрести в ипотеку.

Для строительства дома и на завершение строительства у всех банков есть отдельные кредитные программы.

Основные требования:

• Возраст от 21 до 75 лет.

• Стаж работы – от 3 месяцев на последнем месте работы.

• Заемщик должен быть гражданином РФ.

• Заемщик должен иметь стабильный доход, достаточный для беспроблемного обслуживания и возврата ипотечного кредита.

• Необходимо оформить залог на приобретаемую или строящуюся недвижимость.

Список необходимых документов для получения кредита обычно включает в себя следующие пункты:

• Паспорт (скан всех страниц, включая пустые);

• СНИЛС;

• заверенная копия трудовой книжки;

• справка о доходах и суммах налога физического лица;

• Военный билет для мужчин, не достигших 27-летнего возраста.

Не имея документов с места работы, возможно оформить заявку по двум документам (паспорту и СНИЛС), в анкете необходимо указать сведения о работодателе. Первоначальный взнос в этом случае составит от 30% до 50%.

Чтобы подать заявку на ипотеку, перейдите на страницу «Ипотека». Здесь можно заполнить одну анкету сразу для нескольких банков.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.